2201220904312 秦彤 我国商品房价格现状与趋势

我国商品房价格现状与趋势

格=地价+建安成本+销售成本+合理利润+税费。

2.2 价格形成机制

我国的房地产价格机制是计划经济与市场调节相结合的混合价格机制，其具体表现为市场供求价格机制和生产价格机制[10]。

2.2.1 市场供求机制

市场供求价格机制认为房地产市场价格是房地产供给和需求双方相互作用过程中形成的。

1. 房地产增量市场的供求规律

增量房地产的价格是在增量市场上的形成是一个供求平衡的过程。从短期来看，房地产供给是相对稳定的，它不能立即适应已突然变化的需求，导致价格上涨或下降。因此，房地产短期无弹性。房地产的需求与供给相比具有动态性。在供求均衡条件下，如果需要突然增加，供给却不能增加，则价格上升，如果需求突然下降，过多的供给不可能转运到其他的地区销售，导致房地产价格下降。价格（或租金）的变化只能使现有房地产供给在需求者之间重新分配[11]。

2. 房地产存量市场的供求规律

在短期内，存量房地产的规律基本不变，其供给是一定的，供给缺乏弹性，房地产价格在需求的影响下反正变动。在长期内，房地产存量的规模随着时间的推移发生改变，存量价格的决定与短期相同，均衡价格是以需求和存量供给所决定的存量价格水平。

2.2.2 放低产价格形成机制Ⅱ——生产价格机制论

生产价格机制论认为房地产价格由房地产的生产价格决定的，而生产价格是利润转化为平均利润后商品价值的转化形式，由社会成本加平均利润构成。在资本主义条件下，通过部门间竞争，资本不断从利润低的部门向利润高的部门转移，导致利益平均化，等量资本不论其资本有机构成的高低，都获得等量利润，平均利润率的形成使价值转化为生产价格[12]。

房地产市场供求价格机制说明供求如何决定价格，而房地产生产价

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格形成机制则是以马克思的劳动价值及生产价格理论为基础的，所以，传统上认为两者是不相容的。但是它们是在不同层面上共同决定着房地产价格的运动，房地产的供求关系机制地产的供求关系和房地产生产价格是决定房地产价格的两个基本因数。短期供求和长期供求是在较具体的层次上决定着价格的短期变动和长期趋势，生产价格则是在较抽象的层次上决定着价格变动的长期趋势。房地产供求价格机制和生产价格机制是房地产价格运行机制的两个相统一的方面，是房地产价格运行外在机制和内在机制的统一[13]。

2.3 房价影响因素分析

住宅市场价格过高的合理性原因 ：

亚当斯密曾说过：市场经济不是最好的经济模式，但是这是我们迄今所能找到的最好的经济模式。住房是计划经济时期最短缺的资源。它作为一种资源，经过我们的市场经济改革，已经市场化了。一旦一种资源进入市场，它就不会照顾人们的感情，而是根据自己的规律运行。根本不会理会房子到底是生活必需品还是奢侈品。我认为现阶段住宅市场价格过高的合理性方面是由以下几点导致的：

1. 自主性需求高涨

（1）住宅制度改革释放出巨大的潜存需求。在经过较长时期的摸索之后，我国于1998年正式取消福利性实物分房，房地产市场因此而得以全面启动。在实物分房体制下，购买商品房始终不是主流的住房消费模式，这是因为相当一部分住房消费需求都被“沉积”下来了。但在1998年住房制度改革以后，这部分的购买力得以释放，一方面是因为人们在观念上接受了自主购房解决居住问题的住房消费新模式；另一方面，住房抵押贷款制度的迅速发展，大大增强了居民的购买能力，使许多潜在需求有机会转化为现实需求。（2）高速的国民经济支撑着旺盛的改善型需求。自从1998年以来，我国经济继续保持着高速的增长，城镇人均可支配收入年均增长达到近10%，由此带动主动改善型需求年均增长6-9%，这也在很大程度上面带动一部分住房消费的增长。（3）城市化进程的加速带来了许多自动性需求。加快城市化进程是我国进入21世纪后的重要任务之一，2000年我国城市化水平已经达到36%，可以说已经进入城市化的加速时期。其中，最近四五年来沿海城市的城市

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化率年均提高2个百分点，因而由此带来的自动性需求量极为可观。（4）城市建设速度加快提供了大量的拆迁被动性需求。同时在经营城市理念的指导下，全国城市特别是东部地区城市加快了城市建设步伐，拆迁规模量在短期内增长很快，由此导致的被动型需求急速增长。据估计，近两年长江三角洲附近几个主要城市的拆迁被动型需求占到总需求量的30%以上，这部分因素在需求因素中也占有不小的比例[14]。

由上面的分析可见，自主性需求在近几年急速扩大，但是由于城市土地固有稀缺性以及房地产开发周期较长（一般超过一年），造成商品房供应的节奏常常慢于需求的变化。所以，供不应求的市场形式自然就会拉动房价的快速上涨，这在上海、杭州和南京等较发达城市表现得尤为突出。因此，自主性需求扩大是拉动房价上涨的首要原因。

2. 成本刚性上升

由于土地固有的稀缺性，其自然供给没有弹性，其经济供给也缺乏弹性。因此，地价其实主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。然而，在土地供应政府垄断的制度安排下，地方政府为筹措更多的土地出让资金以加快城市建设步伐，在房价上涨时往往将地价大幅提高，一旦土地需求降下来，宁愿暂时不供地也不愿降低地价，这样地价实际上是只升不降，“棘轮效应”极为明显。由于土地成本已占到全部开发成本的40%以上，地价的刚性上升自然而然地推动着房价的刚性增长。因此，住房价格持续上 2.成本刚性上升 由于土地固有的稀缺性，其自然供给没有弹性，其经济供给也缺乏弹性。因此，地价其实主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。然而，在土地供应政府垄断的制度安排下，地方政府为筹措更多的土地出让资金以加快城市建设步伐，在房价上涨时往往将地价大幅提高，一旦土地需求降下来，宁愿暂时不供地也不愿降低地价，这样地价实际上是只升不降，“棘轮效应”极为明显。由于土地成本已占到全部开发成本的40%以上，地价的刚性上升自然而然地推动着房价的刚性增长。因此，住房价格持续上涨[15]。

住宅市场价格过高的不合理性的主要原因：

一般来说自主性需求的增长是随着社会经济的发展而释放的，不会造成房价的持续快速增长，但投机性需求的介入则加快了房价的上涨速度。据一些研究机构调查，近几年房价上涨较快的东部城市投机性需求

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占到了全部需求的25%以上，这些投机需求过旺加剧了供求矛盾，加快了房价的上涨速度，最终引起房地产泡沫。这里就引进了一个关于房地产泡沫的问题。

1. 房地产泡沫的概念

房地产泡沫，就是指由于虚假的需求造成供求关系失调，使得房价高于房屋真实价值的正常波动范围，即这种高价不是由于真正的需求（对于住房而 言，就是居住需求）引起的，而是由于虚假的需求（对于住房而言如投资、投机）引起的，即形成了房地产泡沫。

2. 房地产泡沫是导致房价居高不下的主要原因之一

由于房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升产生虚假需求信息，影响开发着和消费者的预期，而且由于虚假需求造成的过度供给，又会产生形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响。房地产泡沫是由于房地产价格脱离其价值基础而持续上涨的过程和状态，是房地产行业内外因素特别是投机性因素作用的结果。因此，人们日常所说的房地产泡沫其实就是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分，所以，房地产泡沫的存在就是导致房价居高不下的不合理性的主要原因之一。房地产泡沫的形成过程实质就是因为投机等因素引起的住宅市场房价的持续大幅度上涨运动。房地产泡沫产生的原因主要是投机行为和货币供应。真实的需求是为了满足生产和生活的需要而产生的，是实实在在的，因而不会产生泡沫。投机的需求是为了谋取差价利润。只要有差价，投机人就会有利可赚，他也就有无穷的欲望去购买房产、地产，而无论房产、地产的价格有多高。因此，推动房地产泡沫的需求力量是投机需求。这种虚假的需求在一定条件下极易丧失，当这种虚假的需求丧失时，那么虚高的房价也就无所依托了，就会骤降，即泡沫破裂，那将对国民经济产生极大的伤害。这种伤害是怎么造成的呢?因为房价骤降，开发商的利益就会造成极大损害，而使其不能如期归还从金融机构贷的款项，从而损害金融系统的利益。国际货币基金组织实证研究表明，房价暴涨与暴跌之间联系紧密，房价暴涨之后带来暴跌的概率高达40%。大家都知道，购房贷款在金融机构的资产中占有很大比例，而金融机构又是国民经济的调节器，那么金融系统遭受损害后造成的必然是国民经济的衰退。从另一个角度讲，房价虚高会使有真正需求的居民买不起房，那么开发商的产品价值也不能实现。

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