论商品房预售准入制度的完善

产市场的发展造成不利的影响，笔者建议从以下方面完善。 （一）设立预售商品房单项建设资金审核机制 房地产开发商在进行商品房建设时，首先应当向房地产主管部门申报目前企业的经营状况状况，申报内容应当包括开发商资质等级、近期企业的资产负债情况、现金流量、债权债务情况以及本企业是否有正在进行的其他规模较大的建设项目，然后由会计师事务所对企业正在进行的建设项目出具资金充裕的证明，经房地产部门审批后才能进行商品房开发。在开发商进行预售前还需要对以上条件进行逐一审查，避免开发商将预售款挪作他用，为本项目的建设埋下隐患。

（二）建立开发商信用考评机制

我国应当借鉴国外的经验，建立房地产开发商的信用考评机制，设立信用评分标准，将房地产开发商的违法违规失信行为记录在案，扣除信用积分。对于没有达到相应信用等级的开发商停止发放预售许可证，或者对信用等级稍低的开发商要提供更加充足的担保才能允许进行商品房预售。同时应当允许相关利益关系人到房地产主管部门查询要与之交易的开发商的信用等级，降低交易风险。房地产主管部门也应当定期向社会披露信用等级特别低的房地产开发商和信用等级较高的房地产开发商，降低风险的同时能够促进开发商诚实守信地经营，提高本企业的信用等级，促进商地产市

场的健康稳定发展。 （三）明确法律责任

《房地产管理法》明确规定了违反该法第四十四条第一款的规定应当承担的法律责任，对于违反其他三款的规定应当承担何种法律责任并没有明确规定，立法应当加以明确。《城市商品房预售管理办法》第十五条规定：开发商通过不正当手段骗取预售许可证的由房地产开发管理部门撤销商品房预售许可证，责令预售方立即停止预售，同时处以3万元罚款。\这样的规定早已不合时宜，因为商品房开发利润巨大动辄几百上千万，但是违反规定进行商品房预售的罚款仅3万元，与利润相比不过九牛一毛，处罚对开发商不能产生任何威慑力。若要完善商品房预售制度，首先就要明确开发商违反预售管理规定所应当承担的法律责任，同时所规定的法律责任必须具有惩罚性，至少要大于开发商预期所得利润。

参考文献：

①符启林.房地产法[M].北京:法律出版社,2004:220 ②吴弘、胡伟.市场监管法论-市场监管法的基础理论与基本制度[M].北京:北京大学出版社,2006:97 ③黄日华.经济法[M].北京:中国人民大学出版社,2008:161

作者简介：彭永恒（1985-）男，汉族，河南省上蔡县人，

硕士研究生，建筑与房地产法方向；李枝（1983-）男，汉族，青海省西宁市人，硕士研究生，资源与环境保护法方向。