14北京市非住宅楼房估价技术规范京国土房管拆[2002]646号

北京市国土资源和房屋管理局关于印发《北京市非住宅楼房估价技术规范》的通知

京国土房管拆[2002]646号

各区县国土房管局、各房地产价格评估机构：

为规范本市非住宅楼房的评估工作，结合《北京市城市房屋拆迁管理办法》，特制定《北京市非住宅楼房估价技术规范》，现印发给你们，请参照执行。 特此通知。

二○○二年七月二十六日

北京市非住宅楼房估价技术规范

一、 本技术规范适用于本市按建筑规范标准（国家标准、行业标准）建造的各类非住宅楼房的评估。

二、 本技术规范采用成本法进行测算，主要计算公式为：

非住宅楼价格=（基本价格×楼房成新率+Σ各增项价格×各增项成新率）×建筑面积×时点系数×区域系数+设备、附属物及装修价

三、 基本价格包括土建及上下水、照明及普通内装修（水泥地，内外墙刷白），在《非住宅楼房基本价格表》中根据建筑结构类型查取；楼房成新率，按《非住宅楼房成新评定说明》和《非住宅楼房直线折旧参数说明表》，采用直接观察法和直线折旧法相结合的方式确定。

四、 增项是指由产权单位统一安装或修建的项目，包括暖气、中央空调、煤气及抗震加固。各增项价格在《增项价格表》中查取，各增项成新率，按《增项成新评定说明》执行。

五、 设备、附属物及装修价格的评估参照《北京市房屋估价办法》，《北京市房屋估价办法》中没有的项目可据实评估。

六、 区域系数城近郊区为1.0 ；十个远郊区县可适当降低，但不得低于0.5。

七、 本技术规范发布时时点系数为1.0，以后根据建筑工程造价变动和市场行情适时调整。

八、 本技术规范未列入的项目和未依据建筑规范标准建造的房屋，可根据实际情况参照本技术规范执行。

附件：非住宅楼房基本价格表;增项价格表;楼房直线折旧参数说明表;楼房成新评定说明;增项成新评定说明

北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准

文章来源：拆迁网 添加人：拆迁网

添加时间：2005-5-30 14:35:11

北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准

第一条 为贯彻实施《北京市城市房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府第十 六号令)合理确定本市非住宅房屋的市场评估价格，特制定本标准。

第二条 本标准适用于北京市非住宅房屋拆迁以货币形式进行补偿的评估。 第三条 非住宅房屋拆迁补偿价格包含两部分内容，即房屋区位补偿价和地 上物补偿价。计算公式为：

非住宅房屋拆迁价格=区位价格× K1×K2×K3×建筑面 积+地上物补偿价

其中：K1为容积率调整系数 K2为房屋原用途调整系数

K3为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定的 市政公益事业等重点工程时取0.7，其他情况取1.0。

第四条 地上物补偿价的计取，按北京市有关规定采取成本估价法，用房屋 重置成本结合成新进行计算。

第五条 确定房屋区位价时，首先确定被拆迁房屋所在的区位类别。依照北 京市非住宅区位类别图及文字说明确定委估房产区位类别，特殊情况可按如下原则处理： 5.1 支路比其所在主路(或街道)低一个类别；

5.2 两条类别不同的道路交汇的十字路口处，取两条道路之中的较高类别作为其类

别；

5.3 在类别跳跃地区，可取跳跃的两类及它们之间的区位类别。

第六条 确定区位类别后，估价人员根据被拆迁房屋的具体区位状况，在该 类别区位价格幅度范围内，确定委估房屋单位建筑面积的区位价格基数；

第七条 根据被拆迁房屋房产证及土地证件所载的建筑面积和土地面积，确 定现状容积率，并在容积率调整系数表中查取相应的调整系数。违章建筑及超过批准期限的 临时建筑物不计建筑面积不具备土地证时，按有关划拨文件及征地文件中载明的、与事实相 符的土地面积计算。

若不具备以上文件，应委托有关房屋土地管理部门进行实测。

第八条 根据行业类别划分表，确定现状用地类别，并在用途类别修正系数 表中查取相应的调节系数。

第九条 对房屋单位建筑面积的区位价格基数分别进行现状容积率、房屋原 用途和规划用途系数调整，得到修正后的房屋区位价格。

第十条 本标准中的区位价格水平将根据实际情况适时调整。

第十一条 各远郊区县非住宅房屋拆迁评估方法按本技术标准进行，各远郊 区县的《非住宅拆迁作价区位价格表》及《非住宅区类划分说明》由各远郊区县根据实际情 况自行制订，报北京市房屋土地管理局备案。 第十二条 本标准由北京市房屋土地管理局负责解释。 附件1：非住宅拆迁作价区位价格及各类调整系数表 表一：非住宅拆迁作价区位价格表 区 类区位价格 一类地区10500—12500 二类地区9000—10500

三类地区7500—9000 四类地区5500—7500 五类地区4000—5500 六类地区3000—4000 七类地区3000以下

表二：非住宅拆迁作价容积率调整系数(K1)表

容积率＜0.10.10.20.30.40.50.60.70.8 0.9 系数6.006.003.222.301.831.561.371 .241.141.06 容积数1.02.03.04.05.06.07.08.0 9.010.0 系数1.000.950.910.870.820.780.730. 690.640.60

表三：非住宅拆迁作价房屋原用途调整系数表(K2) 序号房屋原使用性质调整关系 1商业、金融业、保险业1.0 2娱乐业、餐饮业0.95 3办公0.9 4服务业0.85

5工业、仓储业及其他0.8