房地产企业发展模式如何转型

在冯仑眼中，未来的房地产企业将呈现多样化的。“一类是住宅公司，像万科、中海仍然会作为全球最领先、最大规模的，也是品质最好的住宅公司。万科的住宅做到美国、印度、巴西都有可能。另外一类是，商用不动产公司。最终的模式是像新鸿基，也会有一些像凯德这样的模式，即万通现在布局的专业投资公司的模式。未来还可能出现很多大型的不动产服务公司，比如管理机场、政府的大量物业。还会出现金融性资产管理类的房地产公司，甚至是巨大的房地产投资银行。”

7、地球上凡是市场经济国家，可以解决住的问题的，历来有三种制度安排和政策取向。

冯仑解释说，第一种是美国式的，绝大部分都是靠市场。美国哪怕是低收入人群，住房也得通过市场解决。房地产商里面就有那些人做最微利、最便宜的出租房和销售房。生意再小都有人去做，通过市场供求关系自己进行调节。大部分的美国人是通过这样的方式，所以出现了次贷，包括在美国信用很低的、收入很低的人都选择了次贷的方式。美国的方式可以概括为采取了一种完全市场化的方式解决大部分人的住房问题。

另外一种方式是新加坡的方式，70%、80%政府提供保障。30%、20%市场来解决。这是双轨制。保障归保障，市场归市场。就像我们出去到洗手间从来不会走错，男的靠左，女的靠右。只要是正常人一般不会出问题。新加坡这个市场是双轨制。我们看到了这样一种安排也不错。政府解决一部分，市场解决一部分。

第三种方式是德国的方式，德国的方式是50%、到60%的人都去租房，大部分人在租赁的房子中生活。剩下不到50%的人只能买一次房，还不能随便卖，因为卖出去超过20%溢价就扣重税，超过50%就有坐牢的风险。德国人口在八千万左右，也不小，但是德国没有大地产公司，这点与美国就大不同。

政府还是会大力发展房地产市场

冯仑指出，中国的房地产市场就是在以上三种逻辑中旅行。

1999年到2006年，我们所有的政策都相当于我们在美国，全部是靠市场，大家几乎听不不到别的声音。凡是政府分配的事情全部都变成了市场来解决；06年到10年，我们在新加坡阶段，06年以后普通民众的住房压力比较大，房价上涨比较快。所以政府一直讲两句话，抑制房价过快上涨，推动房地产持续健康增长，这是新加坡阶段；从2010年开始我们到了德国，住宅只能管住，别的你别想。这是类似于服务的福利产品，定位成了一个简单的政府意愿；现在的政策到了德国。如果我们一直在德国，大概我们大的住宅房地产公司发展就会得到抑制。

“我们旅行下一步到哪里呢？我个人觉得，我们未来旅行结果要看政策走向。因为我们在新加坡，所以新加坡我们会留下来。如果一直变成德国，那我们就走了。”冯仑表示，他对未来政策的发展，在住宅领域里还是充满期待。“因为还会继续再回到新加坡，在新加坡这样一种住宅的环境下，我们将继续发展房地产业。” 商用不动产将风生水起

冯仑称，商用不动产的旅行是从香港开始，接下来会走到美国。最近几年做商用不动产的人风生水起，万达还有很多企业都被大家关注。但是从行内来看，商用不动产起于GDP到8000美金以后的开始有商用不动产发展的机会。大概会到一万到两万美金，这一段时间属于房地产中由单一住宅产品转向商用不动产和住宅并重模式转化的过渡期。GDP达到15000以后，我们进入到美国模式。

所谓过渡期转型的模式在商用不动产中就是以售养租。通过大规模销售类的房地产来支持你的出租类物业的逐渐的累积和提升。这在香港，新鸿基李嘉诚花了多长时间完成这个过渡呢？花了十五到二十年。前九年都是以售养租，积累大量的现金，来支持社区性商业不断的增长，而不是CBD核心区的商业。

今天的商用不动产大体上是新鸿基和李嘉诚花了15到20年时间曾经做过的一件事情，就是转型中的过渡模式，用快速的销售以售养租来推动社区性商用不动产这个产品的快速增长。这个过程完成之后，新鸿基完成了九年拉抽屉式的转型、回来、转型、回来之后，又彻底只做商用不动产，不做住宅。今天新鸿基一半是出租物业，一半是销售物业，这就完成了转型。

商用不动产自身有一套很成熟的模式，不是单纯靠销售，这一套模式就是美国的模式。用能力导向、中区持有和资本全有的核心来推动社会多样化。这是美国的经典模式。目前美国模式最适合做的是成熟类、高度竞争的。就像我们在CBD里面看到的大型企业酒店购物中心。美国模式特别适合做这个。所以这个GDP一般应该在万、2万以上的时候开始有这样的大量的机会。

总之，房地产这件事情，如果我们用GDP作为一个坐标，大概有这样一个概念。当我们GDP从2000美金开始起步的时候，到8000美金这一阶段。我们是一个住宅为产品核心的时代。从八千美金以后到两万，我们从企业来说，商用不动产的旅行会从香港开始逐步到美国。这样一种宾馆标志着我们这个行业的产业进步。也标志着政府政策的成熟，也标志着这个行业逐步进入了一个持续稳定健康增长的佳境。