王志纲工作室首席策划师王志纲正在演讲

王志纲工作室首席策划师王志纲正在演讲。演讲题目：地产困惑与解决方略

由南方日报报业集团举办的《中国地产领袖年度峰会——2004中国地产分水岭高峰论坛》于3月26日―28日在广州广东大厦隆重举行。论坛嘉宾将围绕地产话题畅所欲言，交流碰撞，探讨中国房地产战略发展方向。以下是嘉宾王志纲的演讲实录：

王志纲：现在我发现，中国的房地产已经到了乱花渐迷人眼的时候了。现在已经91年、92年启动到现在是12、12年的时间，经过了几个的过程，第一个过程叫炒家的时代，91、92年到93年国家的宏观调控是一个标志，所有的人都在想进入房地产，这时培育了中国最早的一批房地产商，特别是一些人到海南进行投机拿到钱去到上海、北京，现在在中国的房地产界获得了话语权，而且是颇出风头的房地产商们。

中国房地产还有一个启蒙阶段，也是一个全民地产的阶段，是极其不正常的，但是也为中国后来的房地产走向正规和专业，积蓄了力量，培育了一批人马。第二个阶段，93年到97年，基本上是一个调整的阶段，这个时候在整个中国，特别是除广东以外的整个中国的广大地区，基本上谈不上正规的房地产。我记得那个时候我们做过一个统计，广州当时的房地产，民间的购买力是60%，深圳是70%，那么一个地区，它的市场结构，个人购买占的比重越大，说明市场化的程度越高，个人购买占的比重越小，说明市场化的程度越低。98年为例，这个时候的北京尽管是一枝独秀，形势很好，出现了一批房地产界的大腕和企业，但是我开了一个玩笑，我说无非是建筑公司假冒化，不是严格意义上的房地产开发商，只是象建筑公司盖房子，最后批发买给集团。这时北京的房地产市场，98到02年是非常好做的，任何人只要拿到地会盖房子，只要明白部长、厅长、科长、司机住什么房子就可以了，这时培育了北京最早一批看起来很美很雄壮但是实际上弱不经风的一批发展商。

这是一个非常有趣的过程，南边以广东为代表的已经非常市场化了，但是北边以北京为代表的还在走批发的道路，两个市场绝对不一样，广东由于过早的市场化，所以在房地产的规划、设计、园林甚至一直到营销，最后到物业管理，都是走在中国的前列，这并不是广东人聪明，而是市场经济所使然。这意味着广东迟早要成为黄埔军校，要向全中国包括北京、上海输送自己的人才、企业、服务方式。93年底到98年这个阶段，这个时候中国其他的地方，可以说开始了房地产，但是这时的房地产还是在摸索阶段，真正中国的房地产高速发展，是在98年底到02年、03年。我把它叫做迅猛发展的时代井喷时代，这时是住房分工制度的彻底结束，银行按揭从五成到六成到七成，甚至有的地方到了八成，也就是说整个金融行业几乎毫不例外的纷纷进入了房地产按揭。很多行长告诉我，真正烂帐不多的就是房地产带宽，以此于建行打出这样的广告词要买房到建行，很多行长倒过来请房地产商们吃饭，希望能够给一些按揭的业务给他们。中国的房地产界开始空前的繁荣，有几个标志，在很多地方，很多城市，房地产的开发已经成了支柱性的行业，一个地方支柱性行业的标准是占GDP的7%-8%。而且直接拉动了很多行业的发展，比如说就业，现在策划人才是奇货可居了，当然也有人混在其中，但是也说明了一点，房地产的确受到了健康、良性大规模的发展，这时对人才的需求，特别是对规划之前的策划，对营销方面的策划，有着强烈的需求。

伴随着房地产业的繁荣，可以说几乎全世界的规划设计公司全部进入中国，以至于很多经济学界、建筑学界惊呼千万不要让西方设计师把中国当城实验室。西方的建筑学家在这么大的市场里，怎么不会进入呢，另外几乎所有的传媒，从电视到杂志，到报纸，纷纷都开辟了房地产专栏和房地产的专刊，甚至连网站也不甘落后，新浪网也专门开了房地产的频道。几乎所有的广告公司，都纷纷在转型，把房地产营销、房地产的包装作为自己的一个主要业务，这就是整个中国的发展。

在发展的过程中，可以说在短短的五六年中，中国的房地产水平甩掉了香港和台湾，甩掉了亚洲很多国家和地区，就产品已经挤进了世界最高点。我相信很多朋

友在国外也看到过，就产品的户型和设计、产品的打造等方面，都可以这样说，甚至有地方出现了个性化的开发，比如象杭州，我看了杭州的很多产品，中国江南的小桥流水表露的淋漓尽致，还有天府之国成都，使世界上很多建筑商看的都傻眼了。在这样的背景下，不得不佩服中国人的聪明，不得不惊叹市场的潜力之大。但是从03年下半年开始，可以说开始有了争论，一种是认为中国的房地产市场泡沫化了，老经济学家萧灼基是持没有泡沫的观点，我持的观点我认为不动产的开发和房地产开发在一些地方已经出现了很大的泡沫化，是由于房地产的关联性非常强，还有滞后效应表现的很充分，水泥、钢材几乎是百分之百的涨价，以至于出现了延伸，使很多投资者产生盲目，现在很多企业，包括民营企业都在纷纷把自己巨大的投资投向钢铁厂、投向水泥厂。最精采的笑话，前天广州有一个瑞士的华人，通过很多关系找到我，想跟我谈，想带一些财团进入中国。我们见面之后他提出一个有意思的问题，他说除了要把这些财团引入中国，还想在中国采购水泥，我当时听了有点傻眼，难道你不知道现在中国的水泥是全世界最贵的呢，怎么跑到中国来采购呢。他说哦，我回去要认真的思考这个问题。

这说明什么呢？中国由于房地产业的火爆，直接拉动了建材行业的强大需求，建材行业的暴涨，已经误导了很多投资者，这些投资者大量的钱财开始往这里投资，在这样的背景下，能源也开始奇缺。如果我们不做相应的调整，会出现很多变化，的确是很考验中国决策层的智慧。我对04年宏观层面的手段，基本上是持，我估计高层是会进行比较大的调整，在金融政策上，在其他方方面面上。我今天提出来跟各个发展商朋友交流，因为中国的社会，特别是房地产，两三年一次调整，我估计04年肯定会出现调整的。

在这样的背景下，又出现了另外两个东西，可以说所有的房地产商都感受到了，国家的宏观政策开始出现了变化，首先由于房地产的过热，奇货可居，所以中央开始有了土地的招标、拍卖、公开化和限量化，在这样的背景下，下一步开发商比的不是谁把房子盖的好，而是比谁能够拿到土地，谁能够有效的拿到土地。在这样的

情况下，由于土地价格，在没有实行招投标时，土地的价格是由三个要素决定的，但是原来是由第一个要素决定的，就是跟农民的谈判，再加上对国家和地区政府的一些费用，这就是原来理解的土地价格，这其实远远不够，现在连农民都明白了土地的价格不是这样的，还有第二层的价格，就是土地的商业价值，比如说它是在市区内还是郊区，比如说是商住还是其他的开发，这里面的空间是很清楚的。更重要是第三个，以后土地的价格直接取决于这个城市的价值，越是看好的城市，越是成长性好的城市，肯定土地的价值是看好的，越是停滞的城市，人们纷纷逃离的城市，土地的价值肯定起不来。所以土地的问题，招投标的问题，而且土地的稀缺供应越来越紧张的情况，将会困扰发展商，今后两三年，至少70%的房地产公司由于拿不到土地，或者会歇业或者会转行。另外一方面，有一些超级的地产商，会纷纷用自己良好的信用和良好的经营关系，打时间差，到处进行圈地运动。现在顺驰公司就是这样，哪里有地那里就去圈。最近我看了很多内部的资料，很多房地产界的老江湖，在评价顺驰时，都不敢说它这样的做法是好还是不好，首先是表示担心，但是又不敢担心这样的商业选择究竟会不会成功，最后得出一个结论，要么会得到巨大的成功，如果成功是对中国房地产业的颠覆，要么获得巨大的失败，最后尸骨都收不回来。攻城掠地，到处圈地，不惜代价。现在土地储备的竞争，象广州的珠江合生，深圳的万科等等，都纷纷的进入了北京、上海，象在去年，万科的业绩主要支撑点是在上海，古话说东方不亮西方亮，就是这样，全国性的布局的确可以达到东方不亮西方亮的效果，现在争夺土地也是他们很重要的战略性的选择。

整个中国的房地产业已经到了转型期，影响面大而且深刻，而且这个时代对所有的发展商的战略选择、商业模式的设计以及风格的确定，都会带来非常深刻的变化，如果我们不未雨绸缪，对这个东西有所防范和准备，在这个基础上对自身企业的发展和定位找到应变的话，可能颠覆期真正到了之后，我们真的会束手无策。这就是第三句话要说的，也就是说今天的房地产业对房地产老板们来说，已经到了真正的战略为王的时代，如果说过去靠感觉走，研究风格、研究性价比、研究营销，两三个人可以组建一个房地产公司，明天这样的做法肯定不行，如果没有对未来前