城市经济学重点整理 - 图文

2011级 城市经济学

四、城市土地市场（土地价格）

1）背景

（1）城乡二元的土地公有制结构

城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。国家拥有高度集中分配土地资源的权利，国家规定和管制城乡土地的用途，建设用地绝大部分职能用国有土地，集体不可购买国有土地，国家可以强制征收集体土地。

农民集体所拥有的农村土地产权是不完全的，集体经济组织只是土地占有权、使用权、收益权，而没有完全的处分权，农村土地只能通过国家征收才能改变所有权主体和所有权性质。

（2）城市土地产权的限制性

（3）城市土地出让的双轨制——招拍挂；划拨；协议 2）城市土地市场的运行模式

3）土地市场的经济特征

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需求的竞争性、供给的垄断性、地产的不动性、市场的地方性、房地的融合性、交易方式与交易价格的多样性

4）土地价格的确定

（1）地租与还原利息率的函数——地价与房价的讨论

（2）市场比较法：将估计对象与在较近期内已发生了交易的类似房地产案例加以对照比较，从类似案例的已知价格，根据评估对象的实际情况加以修正后得出该地产的价格

（3）成本估计法：地价=土地购置费+前期工程费+利润+应纳税费 （4）假设开发法（剩余法）：地价=混合楼价-建安费用-各项专业费-利息-利润-税费

（5）申报法：由政府有关部分公告个地段的基准地价，然后由土地使用者根据这个基准价格加一定幅度的修正后，申报期所占的土地价格

5）地价与房价的关系

（1）地价决定房价（成本）

主要不是收入的分配，而是一般价格理论下的地租

排除了土地供给固定、单一用途的简单假设，认为土地有可供选择的不同用途，与其他生产要素一样，取得它应有的报酬

（2）房价决定地价（需求）

假设：土地供给固定不变、土地用途唯一

建造商根据预期房屋售价减去预期利润、其他成本之后确定土地出价

第五章 住房 一、概念

1）住宅存量：形成住宅结构的物质实体或物质财产，表现为住宅单元的数量，其由建筑材料、占有土地和当初建造时投入的活劳动组成

2）住宅服务流量：在单位时间内住宅向居住着提供的服务的数量，其由住宅存量、人员劳动以及其他使住宅得以正常运行的必备条件组成

3）关系

（1）住宅存量是一种物质实体、一种客观存在并可以进行准确的测量，而住宅服务流量则是一种非物质效果、一种主观感受并很难进行具体计量

（2）任何住宅服务流量都必须从住宅存量中产生，而任何住宅存量只要没有空置和报废，就一定能持续地产生住宅服务流量

（3）相同的住宅存量不一定产生相同的住宅服务流量，反之亦然 二、空置率——某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率

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