2014年中国政府或将出台农村集体土地征收补偿条例

征地改革是关键 但须防止地方政府滥用征地权

国土资源部部长 姜大明

党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出建立城乡统一的建设用地市场。城乡统一的建设用地市场该如何建立?

今天,国土资源部部长姜大明发表长篇署名文章决定。 党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出建立城乡统一的建设用地市场。城乡统一的建设用地市场该如何建立?

今天,国土资源部部长姜大明发表长篇署名文章对决定进行解读。 姜大明认为,征地改革是关键。他提出,各省(区、市)要制订公布并实行征地统一年产值标准和区片综合地价,较大幅度提高被征地农民的补偿标准并建立定期调整机制;同时,缩小征地范围,将征地界定在公共利益范围内,此外,还要进一

步规范和约束政府的征地行为,防止地方政府滥用征地权。

征地信访居高不下

现行征地存在制度问题。姜大明说,随着征地规模和被征地农民数量的逐年增加,引发的社会矛盾也逐年增多,导致涉及征地的信访居高不下,群体性事件时有发生,社会风险加剧。?这既与现行法律法规执行不到位有关,也与征地范围过宽、征地补偿标准偏低、安臵方式单一、社会保障不足、有效的纠纷调处和裁决

机制缺乏有关。? 姜大明表示,按照党的十七届三中全会要求,一些地方积极开展征地制度改革试点,探索缩小征地范围和留地安臵等让被征地农民分享增值收益的多种方式,为改革征地制度奠定了基础。?缩小征地范围,就是按照我国宪法规定的精神,将征地界定在公共利益范围内,逐步减少强制征地数量,从源头上减少征地纠纷的产生,同时也为建立农村集体经营性建设用地市场留出充足空间。?姜大明提

出,要进一步规范和约束政府的征地行为,防止地方政府滥用征地权。

并要将深化征地制度改革与建立农村集体经营性建设用地市场统筹考虑,

同步研究、系统设计、协调推进。

农民宅基地逐步入市

针对决定提出的建立城乡统一的建设用地市场要求,姜大明说,其基本要求是统筹城镇建设用地与农村集体建设用地和宅基地,统筹增量建设用地与存量建设用地,实行统一规划,遵循统一规则,建设统一平台,强化统一管理,形成统一、

开放、竞争、有序的建设用地市场体系。 姜大明提出,要借鉴国有建设用地管理的经验,加快建立农村集体经营性建设用地流转制度,并将农村集体经营性建设用地交易纳入已有国有建设用地市场等交易平台,促进公开公平公正和规范交易。大力培育和发展城乡统一建设用地

市场信息、交易代理、市场咨询、地价评估、土地登记代理、纠纷仲裁等服务机

构。 姜大明表示,当前农村宅基地问题十分突出,一是农村宅基地取得困难,违法点多面广,治理难度大;二是退出机制不健全,既造成宅基地闲臵,也影响农民财产权益的实现。维护农民宅基地用益物权,必须改革完善宅基地制度,在确保农民住有所居前提下,赋予农民宅基地更完整的权能,并积极创造条件,将其逐步纳

入城乡统一的建设用地市场。

工业用地价格过低

姜大明说,虽然国有土地有偿使用推行多年,但重点是在新增建设用地,大量存量建设用地属于划拨用地,划拨用地比例依然偏高;同时,在新增建设用地中经营性基础设施用地等尚未纳入有偿使用范畴。从未来发展趋势看,新增建设用地增长将受到严格制约。针对决定提出的:?建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制,提高工业用地价格?的要求,姜大明指出,多年来,居住用地价格过高、工业用地价格过低,导致资源利用效率降低、产业结构失衡,影响民生事业和经济持续健康发展。?各级政府要加快构建居住用地和工业用地合理比价调节机

制,促进地价合理回归。?姜大明说。

物权法、土地管理法待修

姜大明说,建立城乡统一建设用地市场涉及重大利益格局调整,加快推进相关法律法规修改和制度建设,是建立城乡统一建设用地市场的首要任务。他提出,要在深入研究重大问题和系统总结各地改革实践经验的基础上,抓紧修改物权法、土地管理法、担保法以及城市房地产管理法等法律法规。同时,还要抓紧研究出台农村集体经营性建设用地流转条例、农村集体土地征收补偿安臵条例;改革完善土地税制,合理调节农村集体建设用地流转收益,促进城乡建设用地市场

繁荣发展。 姜大明认为,确权登记发证工作是建立城乡统一建设用地市场的重要基础。要尽快完成农村集体建设用地、宅基地和城镇国有建设用地的确权登记发证工作。加快建立城乡建设用地统一登记信息查询系统。抓紧研究制定不动产统一登

记条例。

国土部明确土改新秩序：征地农民将分享增值收益

尽管《深化土地管理制度改革总体方案》(下称?总体方案?)至今尚未得到国务院的批准，但土地管理制度深化改革的?新秩序?已经基本建立。征地制度改革、农村经营性集体建设用地入市、宅基地改革将构成未来深化土地管理制度

改革的主体。

2013年10月，国土资源部提出?关于深化土地管理制度改革的政策建议?，总计27条，涵盖土地所有权、征地等土地管理体制的多个方面，但并未明确相

关改革领域的重要性排序。 至2014年8月，按照国务院有关精神，国土资源部已将上述三个领域作为土地管理制度改革的总体方向。根据这一?新秩序?，国土资源部将陆续制定出台?农村经营性集体建设用地入市指导意见??农村宅基地管理办法?等，并

适时开展征地制度改革试点。

明确?三重点?

?7月底的时候，部里面又一次部署了关于深化土地管理制度改革问题的有关工作，并且在一定程度上明确了今后一个阶段的工作重点，你可以把这些内容理解成为一个‘新秩序’。?8月6日上午，国土资源部一位不愿具名的官员向

《中国经营报》记者表示。 7月31日，国土资源部部长、国家土地总督察姜大明主持召开第20次部长办公会。本次部长办公会的主要议题即是研究深化土地管理制度改革的有关问题。记者了解到，在这次部长办公会上，重点研究了包括三个领域在内的改革工作，即农村经营性集体建设用地入市改革、农村宅基地改革和农村征地制度改

革。 2013年10月，国土资源部牵头起草了?关于深化土地管理制度改革的政策建议?(下称?政策建议?)，并在十八届三中全会召开前，送交中央最高决策层审定。基于这一政策建议，《关于深化改革若干重大问题的决定》提出了?建立

城乡统一的建设用地市场?的要求。 记者了解到，?政策建议?总计包括27条，基本涵盖了土地用途管制、有偿使用制度、产权制度、土地整治等当前土地日常管理制度的全方位内容。在上述领域，国土资源部均通过?建议?的方式，提出了对现有土地管理制度的调整、创新和改革。?但是，在当时的政策建议中，是没有明确重点的，从现在这次会议的情况看，是明确了征地制度改革、农村经营性集体建设用地入市、农村宅基地改革这三项工作的重点上来，其他的有关工作，要围绕这三项工作统筹推进。?一位接近国土资源部的权威人士向本报记者表示。记者了解到，在部长办公会上，

姜大明特别强调了上述三项改革工作的重要性。

将出新规

山西（ 农用地、 商住地、 工业地）、山东（ 农用地、 商住地、 工业地）等省国土资源厅的官员分别向记者证实，国土资源部已就此问题向地方国土厅局主要负责人进行通报，并将其作为深化土地管理制度改革的一项工作。对于上述说法，国土资源部一位不愿具名的内部人士向记者表示，在国土资源部原部长徐绍史部署的2013年重点工作中，确实包括?指导意见?的研究、制定和起草。在对该项工作提出要求时，徐绍史表示?研究出台集体经营性建设用地流转指导意见?。对于这一表述是否意味着年内要出台?指导意见?，这位国土资源部的

官员不愿做出评价，他只是向记者强调，相关司局对这项工作已经有了?充分准备?，至于?指导意见?的进度，要视具体工作进度而定。这是中国内地政府首次准备就农村集体建设用地流转提供?法律空间?。按照现行土地管理制度，包括农村集体建设用地在内的所有农村土地，都须由政府征地后方能转为城镇建设用地入市交易。由于征地补偿按照土地生产价值确定，而交易价格由市场价值确定，从而形成了?土地价差?，导致农村集体经济组织成员无法分享其间的土地增值收益。目前，?指导意见?的相关工作由国土资源部政策法规司牵头进行。?指导意见?有望涉及一系列经营性集体建设用地流转的关键环节。如?流转范围、方式、价格确定、交易程序?等。在现行土地管理制度下，包括集体建设用地在内的所有农村土地均须通过征地转为国有建设用地后，才能入市，一旦?指导意见?出台实施，农村集体建设用地将有望突破现有体制，获得直接入市交易

的空间。

征地改革有望试点

目前，国土资源部已经向地方国土资源主管部门明确，征地制度改革试点将着重于两个重点，一是?研究探索界定‘公共利益’的方式和途径，逐步缩小征地范围，同时进一步规范征地程序?。二是?完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制?。?在说明试点原则的过程中，对于完善补偿这一领域，国土资源部做了比较多的解释和要求。?前述东部某省国土资源厅相关人士告诉记者。不仅提出了除对征收集体土地进行补偿，要求必须对农民的住房、社保、就业培训给予合理保障外，还提出了土地增值收益分配的问题。记者了解到，当前在部署征地改革试点工作过程中，国土资源部明确知悉地方国土资源主管部门，征地制度改革试点要着重探索?建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益，通过平等协商等方式让个人公平分享土地增值收益?。?以前一般只是提出要提高征地补偿，但是，这么明确地提出建立增值收益分配机制，并且提出了合理提高个人收益，我印象中还是第一次。?前述东部某省国土资源厅人士告诉记者，在此之前，国土资源部在此领域一般要求提高征地补偿，

同时对失地农民进行社保、工作等方面的制度保障。 所谓土地增值收益，来源于中国内地现行的二元化土地管理制度。即土地被人为划分为城镇建设用地和农村集体土地，农村集体土地须通过征地转为国有建设用地后才能交易。而在征地补偿的过程中，只对其生产价值进行补偿，而对其土地增值部分收益不予或极少与农民分享。（《中国经营报》2014-08-09 李 乐）

国研专家刘守英谈新一轮土改内涵

中共十八届三中全会对土地制度改革做了全面部署，在政策上取得重大突破。但是，方案一公布，对?土改?的争议声四起。有人担心，新一轮土地改革允许农民承包经营权和农房抵押、担保，可能造成农民失地、失房、失权;也有人认为，有关方面对新?土改?政策的解读趋于?收势?，比如，只允许农民抵押、转让住房财产权，并未放行宅基地交易;把农地承包经营权一分为二，只允许农地经营权的抵押、担保、转让。这些使人们对新一轮?土改?能以多大步伐、多大速度推进产生了疑虑。三中全会闭幕至今已两月有余，但对新一轮?土改?