重新仲裁裁决书

150元、对讲系统970元、电话线位500元、住户专用信报箱250元、建档材料费100元等（均为人民币，以下未标明币种的金额均为人民币－－仲裁庭）。 发生争议，申请人提请仲裁，诉称，合同签订后其向被申请人交付了全部购房款。但2004年领取的房地产权证（下称“房产证”）显示，房屋的建筑面积为94.39 M2，比合同约定的面积少5.76M2，面积误差比为－5.75%, 即被申请人多收款12683元。房产证显示被申请人将小区分摊面积6.65M2也列入公摊面积计算，违反了建设部（于1995年9月8日印发的）《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（下称1995年规则）的规定。被申请人迟延562天办理申请人的房产证，还多收取或无根据收取有线电视系统费，对讲系统费，电话线位费。专用信报箱费和建档费等共计1970元。因此申请人请求裁决被申请人：

1、返还实际建筑面积与合同约定建筑面积之间的差额5.76平方米的购房款12683元及利息4209元（自签约之日暂计至2005年11月29日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；

2、支付逾期办理房产证的违约金23797元（计至房产证登记之日，至被申请人交付房屋后24个月始算，违约天数为562天，利率同上）； 3、返还多收取的费用总计1970元； 4、本案仲裁费用全部由被申请人承担。

被申请人提交了答辩，庭审后其代理律师提交了代理词，两者所论述的问题一致，但后者较详尽。故主要摘自后者的论述，要点如下： 1、申请人对商品房的建筑面积计算有误

a.申请人的房产证登记的住宅（即合同规定的商品房－－仲裁庭）建筑面积为94.39 M（其中套内建筑面积84.04M，共有分摊面积10.35 M），另有小区分摊6.65 M2，总建筑面积101.04 M2。合同及补充协议约定的总建筑面积为100.15 M2。两者相比，房产证登记的总建筑面积比合同约定的总建筑面积大0.89 M2，误差不超过1％，在补充协议规定的误差比率范围内。

b.合同标的之总建筑面积为实得面积与公共部位、公用房屋分摊面积之和，房产证中显示的共有分摊面积与小区分摊面积不含已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程，共有分摊面积与小区分面积系不同的分摊面积，

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均属于东湖花园三号小区公共部位与公用房屋分摊的面积，两者没有重复，其产权人分别为申请人所在栋全体业主及小区全体业主，对此惠州市房屋测绘所出具的分摊面积计算书已作了明确、具体的说明。因此小区分摊面积属于合同约定的总建筑面积的一部分，该约定符合公平原则并不违反建设部1995年规则第9条规定的公用建筑面积计算原则及其它调整商品房公用建筑面积分摊关系的相关法律、法规、规范的规定，且小区分摊面积的公共部位与公用房屋等建筑物事实存在并由三号小区全体业主实际受益，惠州市房产管理局亦已明确其产权属于三号小区全体业主共有，可办至三号小区全体业主或业主委员会名下。 c.合同约定的总建筑面积包括“小区分摊面积”的事实亦可以从合同约定面积与房地产权证登记的差异比例得到证实。16户业主中12户的面积差异不超过1%，属双方合同约定许可的差异。

d.公共部位与公用房屋分摊面积在房产证中分为共有建筑面积和小区分摊面积属于房产管理部门登记规范重大变化所致，并不影响合同当时关于销售总建筑面积的约定。申请人房屋所在的东湖花园3号小区是自1999年开始销售的，销售之日至办证期间房屋产权登记规范发生了重大变化。 惠市房函[2005]95号复函已足以说明。由于这一变化，导致房地产权证登记部门指定使用的《商品房购销合同》与核发的房产证关于面积的表述所使用的术语不一致，引发业主误解。 2、关于逾期办证的问题

a.房产证逾期办理虽属事实，但非因被申请人的责任。

补充协议第3条约定，因政府规定办证税费中部分由开发商承担，部分由业主承担，且规定办证费须在房产证办妥前缴交，说明申请人有支付办证税费的义务及缴交办证费为房产证办理的前臵条件。被申请人虽于2001年2月21日至2003年6月11日期间分别将房屋交付给申请人使用，但申请人分别于2003年12月22日至2005年7月18日方才陆续缴交办证费，因未及时交费，被申请人曾在小区内进行公告催交办证费，这一事实在仲裁庭开庭审理时申请人已认可属实。因申请缴交办证费前臵义务未及时履行，后臵办证义务可暂停履行。 b、惠州市房产管理局在受理提供的办证资料后1年多才陆续出证，属于房产部门原因所致。

逾期办证是因申请人未及时交纳办证费用及房产部门延误办证所致，根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条的规定，被申请人只有在因自身原因导致逾期办证，才承担逾期办证责任。 3、即便被申请人需承担违约责任，亦缺乏支付违约金事实依据 a.在合同中并未约定逾期办证的违约金。

b.根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第113条、114条的规定，违约金规定的原则是弥补给当事人造成的实际或可预估的损失，违约金过多高于实际损失的，当事人可请求人民法院或仲裁机构予以减少。在本案中，16户申请人中有12户是以银行贷款形式支付房款，对此合同可为证，且至今未还清银行贷款。此类业主的房产证需办理房屋抵押登记手续并由贷款银行保管房地产权证原件直至还清贷款本息，按银行规定，此类业主在未还清贷款前不得对房屋进行转让、抵押、赠与等处分权，只可行使占用、使用及收益权，不存在所谓的抵押借款或转让问题。对于一次性付款的申请人而言，而且惠州市在2005年9月1日前，即便房屋的房产证未办妥，亦可通过购房合同的转让（原以银行贷款付款的客户转让前需先还清银行贷款），将房屋的权益转让并获益，房产证是否办妥，根本不影响申请人对房屋权益的转让。至于一次性付款的申请人所说的抵押借款，被申请人至今未接到过一次性付款的申请人因逾期办证导致其不能抵押给其造成损失，并提出索赔的任何主张及依据，说明在此期间一次性付款的申请人或未有抵押的要求或是逾期办证未对其造成实际损失。此外，本案中，房屋已按约定交付给申请人使用，申请人亦已入住多年，无论是以银行贷款支付购房款还是一次性付清购房款，逾期办证均不影响其对房屋占用、使用及收益权。 c、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于逾期办证的违约责任亦只是规定“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，并不是必须按此规定支付违约金，有关逾期办证的违约金应遵循《合同法》有关违约金用于弥补损失的原则，因此上述司法解释有关逾期办证违约责任的规定仅在给守约方造成损失时适用，本案中申请人所购房屋的房产证虽逾期办妥，但并未给申请人造成损失，不应适用该规定。 4、关于其他费用1970元的问题

a.该部分费用系合同中明确约定的，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且被申请人在交付使用前已完成了该部分设施。可视对讲系统，试用后质

量、效果不稳定，为广大业主利益，被申请人选用了现在的系统，该系统造价与可视对讲系统持平，亦在房屋交付使用前完成并移交给申请人使用，申请人在此前亦从未提出过异议。

b、申请人在收楼及使用设施后一直没有异议，在长达3、4年后，又要求返还该部分费用1970元，依据《合同法》第55条规定，已超过该条规定的一年期限。依据《中华人民共和国民法通则》（下称《民法通则》）第135条规定，已超过该条规定的两年诉讼时效期限。因此，无论申请人主张撤销合同，还是主张违约，均已过法定时限。

申请人的代理律师提交的代理词要点如下： 1、基本事实

本案证据显示及庭审查明的基本事实是：

a.被申请人将合同约定的总建筑面积包括其认为的另有小区分摊面积作为销售面积，但各申请人房产证中登记的建筑面积在不包括另有小区分摊面积的情况下，全部少于双方合同所约定的总建筑面积，其中差额最少的是5.7M2，差额最多的则达14.4M2。

b.被申请人也承认东湖花园三号小区为整个小区服务的架空层、为整个小区服务的公共用房、单车房及非独立使用的地下停车库等公共部位，其所有权属全体业主共同共有。

c、被申请人将所有权归全体业主同共有的“另有小区分摊”面积擅自分割为小区业主私人所有并作为销售面积的一部分。

d、被申请人违反合同约定，为申请人办理房屋所有权证的期限全部超过了“自房屋交付之日起24个月办妥”的期限。

e、被申请人单方改变合同约定，将双方约定的安装可视对讲系统更换为一般对讲系统，被申请人仍按可视对讲系统的标准向各申请人收取安装费用。邮电部门免费为全体业主安装了信报箱，被申请人从中收取费用。 2、仲裁请求合法