房地产价值评估与投资中的资本化率

房地产价值评估与投资中的资本化率

提要在房地产价值评估与投资中，资本化率作为重要参数，极大地影响到采用收益法进行评估的真实性与客观性。本文就资本化率相关问题进行分析，以期为资本化率有关研究提供参考。

关键词：房地产价值评估；收益法；资本化率

房地产价值评估是现代房地产管理、投资、开发、交易、抵押贷款、征用赔偿、保险、课税、入股合营以及纠纷处理等的一项基础性工作。而收益法是房地产价值评估的基本方法之一，在收益法基础上，房地产价值评估与投资项目评估常用到资本化率这个与房地产投资经营有关的参数作为评估工具。

收益法在房地产评估中的公式一般为：

纯收益每年均不变，且持续无限年：V=A/r

纯收益每年均不变，且持续有限年：V=A×［1-1/（1+r）］/r

纯收益每年按一定比率增加，且为无限年：V=A/（r-s）

纯收益每年按一定比率增加，且为有限年：V=A×｛1-［（1-s）/（1+r）］｝/（r-s）

其中：V为评估值，A为净收益，r为资本化率，s为纯收益每年递增的比例，n为年限。

从以上公式可以看出，确定一个合适的资本化率是实际估价中最重要也是最困难的问题。资本化率大于1%或小于1%将使收益价格产生很大波动，将会直接导致评估结果的巨大差异。然而，现在评估界在实际估价中，对资本化率的确定较为不规范，最小值（存款利率）与最大值相差悬殊，有的仅把它作为调整评估价值的工具，甚至还存在认识上的误区，严重影响收益法的使用效果。同时，房地产具有很强的地理位置色彩，多样性、个别性很强，很难找到一个对任何情况均可适用的资本化率。因此，资本化率的确定，是收益法评估中十分重要的问题。

一、资本化率的内涵、特点及决定因素

资本化是将房地产未来年净收入现金流转化为等量资本价值的过程，资本化率是这一转化过程的回报百分率。对土地、商铺等收益性物业来讲，初始投资完