当前位置：首页 > 民法分论及答案
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预告登记。随后该房地产公司将王某选购的商品房以更高价格销售给不知情的张某，并与张某依法办理了房屋所有权证书。下列说法中正确的是（ ） A.王某不能取得该房屋的所有权，因为房地产公司已经与张某依法办理了房屋所有权证书
B.王某不能取得该房屋的所有权，只能追究开发商的违约责任 C.王某可以取得该房屋的所有权，因为房屋进行了预告登记
D.房地产公司未经王某同意进行房屋出卖的行为，不发生所有权变动的效力
（CD．《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”）
9、甲将乙的房屋买卖手续涂改为自己的买卖手续，产权登记部门的工作人员没有发现手续是被涂改的事实，错误的为甲办理了产权登记。甲将房屋卖给丙。下列说法错误的是（） A.丙取得房屋所有权 B.由甲赔偿乙的损失
C.由产权登记部门赔偿乙的损失，赔偿后向甲追偿
D.由产权登记部门赔偿乙的损失，赔偿后向造成登记错误的工作人员追偿
（CD．《物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”登记机构对不动产登记材料的审查职责是以形式审查为主，以实质审查为辅。登记机构对当事人办理产权登记的材料形式上审查无过失，即尽到了审查职责，行政行为无过错，不承担国家赔偿责任。）
三、判断题
1、依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，但在国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、担保物权的，则需要登记才能生效。（正确）
2、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记不发生法律效力。
（×《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” “依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”）
3、船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经过登记，不得对抗善意第三人。
（正确。《物权法》第二十四条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人”，即对该类准不动产的物权变动实行登记对抗主义）
4、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
（正确。根据《物权法》第二十五条的规定，即物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。）
四、简答题
1、试述物权与债权的区别。
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（1）物权是支配权，债权是请求权。 （2）物权是绝对权，债权是相对权。
（3）物权具有优先性，债权是平等性的权利。 （4）物权具有追及效力，债权没有此项效力。
（5）物权的设立采取法定主义，债权（合同之债）的设定采意定主义。 （6）物权的客体主要是有体物，债权的客体主要是行为。 （7）物权具有永久性和长期性，债权具有暂时性。
（8）物权的保护以回复权利人对物的支配为主要目的，偏重于“物上请求”的方法，赔偿损失为其补充方法，而债权的保护主要采取赔偿损失的方法。
2、试述物权法的基本原则。
物权法定原则，一物一权原则，物权的公示、公信原则。其他的如平等保护原则、区分原则等。
3、试述物权的优先效力。
（1）物权对债权的优先效力
同一物上即存在物权又存在债权时，物权的实现先于债权。该原则的例外情况“买卖不破租赁”、预告登记等。
（2）物权相互间的优先效力
主要指一物上的不同担保物权间的优先性。在法定抵押登记场合，优先性的顺序是：留置权，法定登记的抵押权，质押权。在自愿登记抵押的场合，质押占有先于抵押登记时，顺序为：留置权，质押权，自愿登记的抵押权，为登记的抵押权；在抵押登记先于质押占有时，顺序为：留置权，自愿登记的抵押权，质押权，未登记的抵押权。
4.试述动产交付的方式。
动产交付的方式可分为两类：现实交付和观念交付。其中观念交付又可分为拟制交付、简易交付、占有改定、指示交付。
5、试述登记对抗要件与登记生效要件的区别。 （1）登记是否为物权变动的生效要件。 （2）登记是否为强制性的要件。 （3）登记的效力不同。
（4）是否考虑善意第三人的问题。
6、什么是不动产登记？
不动产登记是指专门的登记机构根据登记申请人的申请，依照法定的程序，对其不动产物权的设立、变更、转让和消灭的情况在不动产登记簿上进行记载并供不特定的第三人查阅的行为。
7、什么是非基于法律行为的物权变动，其对物权变动的效力如何？
非基于法律行为的物权变动是指因为法律规定的原因，如继承、法院生效判决、征收等导致物权的产生、变更和消灭。《物权法》中的相关规定有：第28-31条规定。
8、什么是异议登记和预告登记？
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异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而提出的登记。《物权法》第第十九条第一款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。 预告登记是指为确保债权的实现、保障将来实现物权等目的，按照约定向登记机构申请办理的预先登记。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。
五、案例分析
1、甲乙为夫妻，共有一处房产，但房产证上及房产局的登记簿上只记载甲一个人的名字。现甲、乙闹离婚。一日，甲未与乙打招呼而与第三人丙签订了一份房屋买卖合同。丙将房款交于甲，并与甲一起办理了房产过户登记手续。后乙得知，诉至法院，要求确认甲、丙行为无效，丙不得取得房屋产权。
问：（1）本案涉及哪些法律关系？
（2）法院应如何处理？
答： （1）甲、乙对房屋的共同共有关系；甲与丙的房屋买卖合同关系。
（2）依公示、公信原则，丙信赖了该房产公示的权利状态，并且甲和丙之间转让房屋所有权的行为已经进行了公示（登记），故丙取得房产所有权。甲、乙对房屋具有共同共有关系，甲未与乙协商私自处分该房产，乙得追究甲的侵权责任。
2、甲将自己所有的房屋卖给乙并办理了产权登记，后乙又卖与丙而且也经产权登记。数月后甲向法院提出，甲、乙合同中乙有欺诈行为，故向法院起诉要求撤销合同。法院判决撤销了甲乙的买卖合同。
问：（1）现乙是否享有房屋所有权？ （2）现丙能否享有房屋所有权？
答：（1）甲、乙的合同被撤销，乙不能取得房屋所有权。 （2）丙依公示、公信原则仍享有该房屋所有权。
3、甲将自己的私房出租给乙。后甲因急需资金向乙表示欲将此房出卖。乙表示愿意购买，双方签订购房协议，约定乙在1个月内付清房款10万元。不久，乙依约付清房款，但甲因外出，过户手续一直未办理。后丙听说此事，表示愿意以12万元购买。甲即要求乙补交2万元，乙坚决反对。甲遂将房子以12万元的价格卖与丙，丙办理了过户登记手续。丙据此限期要求乙腾房遭乙拒绝。
问题：（1）现在谁享有房屋所有权？
（2）丙能否要求乙腾房？
答（1）房屋为不动产，其所有权的移转必须办理登记。乙虽履行了付款义务，但未办理登记，故未取得所有权。
（2）丙虽取得了房屋所有权，但甲、乙之间的租赁合同仍有效，且租期未满。根据“买卖不破租赁”的原则，丙替代甲成为出租人，应承受该租赁契约，故乙有权拒绝腾房。
4、甲公司无力偿还银行贷款，法院在执行程序中便强制甲公司用于贷款抵押的房地产拍卖，乙公司买得后，没有办理过户登记手续但领取了执行法院发给的权利转移证书。甲公司发现房地产登记仍在自己名下，又将此房产卖给丙公司，并且办理了登记手续。乙公司发现
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后，向法院提起诉讼。
问题：（1）乙公司能否取得涉案房产的所有权和地产的使用权？ （2）乙公司是否有权要求丙公司返还该房地产？
答：非基于法律行为的物权变动，比如继承、强制执行、公用征收、法院生效判决等产生的不动产物权变动，不以登记为物权变动的生效要件。但是乙虽然取得了房地产的合法权利，但没有进行登记，丙公司在不知情的情况下，从登记名义人甲公司处取得形式要件齐备的不动产物权，依物权的公示、公信原则，其权利受法律保护，乙不能要求返还。
第二部分 所有权
一、单项选择题，每题所给选项中只有一个正确答案。 1、以下财产所有权的取得方式中，属于继受取得的是（） A.以所有的意思占有无主财产 B.互易财物
C.没收财产 D.收取孳息
（1、B。A、C、D项属原始取得即仅依据法律直接取得。A项属于原始取得的先占。B项中需要双方权利人做出意思表示，属继受取得。）
2、李某在清理父亲的遗物时发现一块奇石，误认为是其父所有，遂将其雕刻成石雕，其友刘某见后非常喜欢，以5万元的价格买下。后张某向李某所索要该石时，李某方知该石系其父借来观赏的。该石当时值8000元。双方就该石发生纠纷。石雕的所有权应归（） A.张某B.李某C.刘某 D.张某和刘某
（C。王某误认为该石为其父所有而进行雕刻形成的石雕为加工物，其价值已远远大于原材料石的价值，因此，以归加工人王某所有为宜。但王某取得该加工物所有权后应当补偿张某8000元。依民法原理，财产所有人可对财产行使占有、使用、收益、处分的权利，王某与刘某的合同有效。）
3、王、潘两家的两子女正在恋爱。两家为子女结婚住房问题议定由潘家出钱，王家出工，在王家已有的3间平房上面加盖3间房作为成亲只用，双方对上房3间的所有权归属未作约定。上房3间盖成后，适逢两家的子女间关系恶化，解除了恋爱关系，双方对上房3间的所有权发生争议。下列说法正确的是（）
A.王家因附和而取得所有权，但应当返还潘家所出之钱 B.王家因加工而取得所有权，但应当返还潘家所出之钱 C.潘家因出钱而取得所有权，但应给王家适当补偿
D.两家因合作间房而成为房屋的共有人
（D．添附是因行为人的错误造成，如因行为人的故意造成，则不为添附问题，而为侵权问题。本题中，所建房屋是基于当事人之间的约定，只是对房屋的归属不明，因此它不属于添附取得所有权的问题，而属于因约定不明时的权属关系问题。）
4、韩玉笙因盖房挖地基，发现一个坛子，内有500块银元及一条棉布，上写“为防日寇搜查，特埋于此。王天民”经查，王天民是韩玉笙同村的王大水的爷爷，抗战期间被日寇杀害。对于此500块银元（）
A.应归韩玉笙所有，他依先占原则取得所有权 B.属无主财产，应归国家所有
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