财务报表分析一以万科企业股份有限公司

3. 2.1国内房地产行业概况分析

自1999年开始,中国的房地产行业的发展开始进入快车道,与房地产相关的产业

也进入快速发展期。与房地产相关的产业有钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家

电等一系列产业,拉动房地产也就等同于间接拉动其他相关产业的发展,因此,最近几

年国家把房地产也定位为国家的支柱产业,过度依赖对房地产业的投资来拉动整个经

济。政策的支持导致了社会众多资金进入房地产业,在其他产业投资相对不足的同时导

致了我国房地产业的过热。

纵观我国历年的经济发展变化,房地产业从2005年开始进入加速发展车道,直接

导致国家经济过热,所以中央政府在2007年开始采取紧缩货币政策以试图给经济降温, 18 3万科企业股份有限公司的财务报表分析研究

同时调整经济发展模式,其中最有效的手段就是减少对房地产的投资,促进其他产业如

高新技术产业的发展。然而不幸的是,2008年爆发的全球范围的金融危机改变了中国政

府的政策思路。为了避免经济的快速下滑,国家出台了著名的4力.亿经济刺激计划,使

房地产重新进入了快速发展的轨道。虽然当年GDP “保8”成功,但是这无疑使得房地

产业更加疯狂,于是国家开始在2010年底逐渐出台政策限制房地产的疯狂发展,并一

直持续到现在。

(1)政治和法律环境因素

政府的总体调控政策仍然力图达到一种平衡,希望稳定预期,国家短期内不会允许

房价的深度下跌,虽然房地产遭到打压,但未来二三十年内房地产业仍将是国家经济发

展的主要产业。在法律层面上,国家也出台了相关法规,既保护也限制了房地产的发展。

(2)经济因素

房地产行业的发展态势往往与我国宏观经济的发展正相关,我国目前经济发展仍然

呈高速发展态势,这会进一步带动房地产行业的恢复和飞速发展。另外国民收入水平也

在稳步提局,消费水平逐步提局,房地广的价格也在不断攀升。

(3)社会和文化因素

房地产市场的火爆吸引了大量的行内外竞争者,目前产业内竞争更趋白热化。伴随

着生活水平的不断提高,国人的消费观念也发生了重大变化,自古以来对家的向往和依

赖更是直接转化为对住房提出了更高的要求。

(4)技术环境因素

购买者对住宅品质的要求在不断提高,以环保、节能为主题的绿色生态住宅逐渐兴

起,技术的变化也影响着中国的房地产行业。

3. 2. 2 SWOT 分析

SWOT分析最早是由美国旧金山大学管理学教授于20世纪80年代提出,所谓SWOT

分析即企业评估,是将企业内部环境的优势(S)与劣势(W)、外部环境的机会(0)与

威胁(T)同列在一张“十”字形图中加以对照,从而在内外环境的相互联系中作出更

深入的分析评价。SWOT分析是目前最常用的管理方法之一,根据分析结果可以制定相应

的发展战略、计划以及对策等。

SWOT分析法总体上来说是一种比较准确和清晰的方法,能够明确企业在市场中所处

的地位,从而形成一个有益的平台,有利于企业选择最好的战略以实现企业目标。企业 19 财政部财政科学研究所会计专业硕士论文

内部环境的优势和劣势是企业独有的信息,而外部环境的机会和威胁则是市场中每个企

业所共有的信息。SWOT分析综合分析了企业的内部资源与能力,例如企业的优势和劣势

以及对环境的分析,又如行业内竞争所带来的机会和威胁等,利用这种方法发现问题,

并根据分析的结果,将问题按轻重缓急分类,明确哪些问题目前需要解决,哪些问题可

放在稍后解决,哪些属于战略上的障碍,哪些属于战术上的问题。

(1)优势分析:

①品牌一良好的品牌口碑

万科是中国房地产的龙头企业,主营住宅物业发展,竞争优势明显,其综合竞争力、

市场占有率和品牌价值排名第一。品牌就是企业的核心竞争力,品牌就是生产力,品牌

就是财富。在房地产深度调整的时候,品牌就是信心。

万科的品牌优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性以及万科的社区文化

气氛和万科的服务很令人满意。这就可以满足不同消费群体对于万科优势的认同:一方

面可以有利于吸引潜在消费者来购买,另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和

忠诚度。

②企业文化

A.客户是我们永远的伙伴

B.人才是万科的资本

C.阳光照亮的体制一对内平等,对外幵放

D.持续的增长和领跑一做中国房地产行业的领跑者

③良好的财务状况,畅通的融资渠道

即使在房地产行业整体资金较为紧张的背景下,公司仍然保持充裕的流动性和健康

的负债状况。万科不仅通过上市进行融资,而且万科公司还向社会公开发行可转换公司

债券,可转换债券也是公司取得流动资金的重要渠道。

④创新的组织结构

组织结构要根据战略的变化不断调整。万科根据整个项目的生命周期设立组织结

构,这样使得专业分工更强,各线集中精力执行专门的任务,每一个过程都得到高度关

注。万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力,还体现在其稳

健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。

⑤研究开发能力

万科专门设立了创新研究部门,不断地创新,开发出更多的新产品。如今,标准住

宅的4个版本基本成型,已经有超过12个部品实现了工厂化的生产装配,在住宅性能 20 3万科企业股份有限公司的财务报表分析研究

标准方面的创新超过60项。通过创新研究部的努力,万科有几十项专利正在申报。万

科产品的创新主要体现在人性化的细节处理上,让业主能在万科开发的房产中享受生

活,这也是万科高度关注客户的体现。

⑥经营管理模式

A.经营专业化

B.住宅市场主流化

C.财务政策积极化

D.产业结构合理化

万科的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变,重点关注项目的质量和赢利