财务报表分析一以万科企业股份有限公司

能力,这将有助于公司在市场调整期的平稳快速增长。

⑦战略眼光

A.战略调整背景:资源的紧缺,环境污染,公众对环境更多的关注,政府的科学

发展号召。

B.战略调整方向:实现从营销的万科往技术的万科转型。

C.所作的努力:在东竞建立力.科建筑实验中心,在上海成立第二个中心。这两个

中心是发动机,也是培训中心。在这里做相关的技术研发,同时对产业链上的合作者进

行培训。

如今承担CSR(社会责任)也是一种能力,而且是很重要的发展能力,讲环保,讲可

持续发展,如今不仅是一种责任,也是一种能力,一种竞争力。

(2)劣势分析:

①万科的存货数额始终较大,如果出现销售不畅的现象,资金回笼困难,将面临巨

大的流动性问题。

②与政府的关系一般,对以房地产为主导业务的万科来说,土地资源和土地成本的

限制,是影响万科地产经营效益的重要因素,不同于许多从国企改制过来的房地产企业,

万科在管理上少了许多国企通病,但在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万科获得的可

开发土地,较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源,来源渠道的限制,迫使万

科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益,其不足之处

也很明显。

③重视顾客和文化建设,但对员工关注不够,员工满意度不是很高。

④各城市顾客评价不一。在万科住户中,深圳的万科住户对万科的满意程度最高,

而北京的万科住户对万科的满意程度最差,推荐率也最差,这从侧面说明在某些城市,

21 财政部财政科学研究所会计专业硕士论文

万科的住房、服务等都有待提尚。

(3)机会分析:

①目前,中国的城市化率还很低,城市化进程正在如火如荼的进行中,这必然加大

对城市的住房需求,商品房的刚性需求大。

②中国房地产行业集中度仍较低,万科将通过整合行业资源提高市场占有率。

国家对货币政策持续收紧,资本市场低迷,使得房地产公司现金非常紧张,如果持

续下去,势必导致部分房地产公司的现金流断裂,甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。

由于万科提前釆取了措施回笼资金,因此对于手握大量现金的万科来说,此时是兼并中

小房地产公司,扩大市场占有率的大好时机。

同时,国内紧缩的货币政策使得房地产公司融资困难,这必然导致大量房地产公司

到国外融资,国外融资以美元计价,由于人民币在不断升值,所以融资成本相比较低。

一旦美元走强,那么人民币将被迫P!乏值,大量的房地产公司将因无力还款而倒闭,这对

于万科这样的大的房地产公司来说也是进一步扩大市场占有率的绝佳机会。

③由于一线城市房价上涨过快,国家出台了一系列针对一线城市的房地产调控措

施,这必然导致投资者加大对二、三线城市房地产的炒作。而万科是早于市场介入开发

房地产的公司之一,可以享受二、三线房地产炒作带来的好处。

④随着市场的円益成熟,消费者的房地产幵发商品牌意识必将逐步提高。

而万科向来以软性服务著称,这迎合了中高档房产消费者的需求。另外万科的品牌形象

十分丰富,这也为进一步塑造和强化品牌创造了条件。

(4)威胁分析:

①房地产业是资金密集型行业,房地产幵发离不开金融机构的支持。但是近几年房

产市场出现过热势头,目前国家正在积极进行经济结构的调整,大力发展新兴产业。房

地产业也不再定位为国家经济的支柱产业,这会导致针对房地产业的倾斜政策作出不利

调整。

②目前城市房屋的空置化率过高,不利于房地产业的健康发展。

③目前国家大力发展保障性住房,而且随着城市化进程的结束和人口老龄化的出

现,对房屋的刚性需求将逐渐减弱,房地产的暴利时代将结束。

④合生创展、富力地产、雅居乐地产等一些竞争对手公司高速扩张,发展迅速,削

弱了万科的竞争优势,对其未来增长构成有力威胁。

⑤中高档房地产市场上消费者对开发商的品牌意识逐渐加强,对产品的设计要求也

有所提高,开发商必须加大对科研的投入,以满足日益时尚和个性化的消费者的口味。 22 3万科企业股份有限公司的财务报表分析研究

⑥政府讨价还价能力较强以及土地出让方式使获取土地的难度加大,成本较高。

3. 3财务分析

3. 3.1三大报表综合分析

(1)资产负债表分析

资产负债表(the Balance Sheet)亦称财务状况表,反映企业在某一特定FI期(如

月末、季末、年末)全部资产、负债和所有者权益情况的会计报表,它表明权益在某一

特定日期所拥有或控制的经济资源、所承担的现有义务和所有者对净资产的要求权,它

是一张揭示企业在一定时点财务状况的静态报表。

资产负债表利用会计平衡原则,即“资产=负债+所有者权益”这一平衡公式,将合

乎会计原则的资产、负债、股东权益交易科目分为“资产”和“负债及股东权益”两大

区块,在经过分录、转帐、分类帐、试算、调整等等会计程序后,以特定R期的静态企

业情况为基准,浓缩成一张报表。其报表功用除了企业内部除错、经营方向、防止弾端

外,也可让所有阅读者于最短时间了解企业经营状况。

①趋势分析

根据力'科披露的2009年度、2010年度、2011年度资产负债表,编制资产负债表的

趋势分析表,如下图: 23 财政部财政科学研究所会计专业硕士论文 表3-1资产,债趋势分析表

项目 2011年(%) 2010年(%) 2009年(%) 2009年实际数(元)

货币资金 148.86 164. 41 100.00 23, 001,923, 830. 80

应收账款 一 212.40 223.51 100.00 713,191,906.14 存货 231.26 148. 01 100. 00 90,085, 294, 305. 52