买卖基础知识学习手册修 - 图文

2013

北京中原房地产经纪有限公司

买卖知识经纪人学习手册

-------------北京中原三级市场部训练学院北区事业部训练分院

买卖业务知识

【课程目录】

第一部分 房屋买卖相关知识

（政策信息截止到2013年3月10日）

一、售房的相关知识 二、购房的相关知识 三、买卖签约环节 四、评估相关知识 五、网签相关知识 六、税费相关知识 七、过户相关知识 八、房屋公证 九、房屋继承与赠与 十、买卖业务风险防范

第二部分：房地产基础知识

一、房地产常用法律法规术语 二、房地产建筑相关知识 三、房地产经纪概述

四、房地产经纪人和房地产经纪人协理 五、物业管理相关知识

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第一部分 房屋买卖相关知识

（政策信息截止到2013年3月10日）

一、

1.1、

售房的相关知识

售房人身份

? 房屋共有权人：共有房屋一般分为：“按份共有”和“共同共有”两种。所谓“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋分享权利和承担义务；“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务。房屋共有权保障共有人的权利。

? 继承人：继承人是指依法继承财产的人，分为法定继承人和遗嘱继承人。前者指依法的当然继承人，后者指被继承人所指定的继承人。 ? ?

法定继承是指按照法律规定的继承人范围、继承人顺序、遗产分配原则的一种继承方式。 继承顺序：第一顺序：配偶、子女、父母；

第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 ?

遗嘱继承是指按照立遗嘱人生前所留下的符合法律规定的合法遗嘱的内容要求，确定被继承人的继承人及各继承人应继承遗产的份额。

? 委托人：委托人是指委托他人为自己办理事务的人。受托人 (被委托人)是指接受委托人的委托，代理委托人从事民事、商事活动或者诉讼、仲裁活动的人。

? 监护人：监护人，是对无民事行为能力和限制民事行为能力的人（如未成年人或精神病人）的人身、财产和其他合法权益负有监督和保护责任的人。监护人必须具有完全行为能力，并依法律规定产生。我国规定的监护人有以下三种情况： ? ?

监护人的近亲属，包括父母、成年子女、配偶、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女； 关系密切的其他亲属和朋友。这些人虽然与近亲属不同，没有必须担任监护人的法律上的义务，但是，

有些是自愿承担监护责任的，经所在单位或者居委会、村委会同意，可以担任监护人； ?

如果没有上述监护人，则由社会和国家负责，由所在单位或者居委会、村委会或者民政部门担任监护人。

1.2房屋的产权性质 1.2.1如何判断房屋性质？

从房产证上看房屋性质一栏：商品房、已购公房、经济适用房、按经济适用房管理等等。 ? 商品房：指各房地产开发公司投资兴建的，以营利为目的，按市场规律经营的房子。

? 已购公房（房改房）：指按照国家房改有关售房政策，单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房。职工根据国家政策，按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房。

? 央产房：指按照国家房改有关售房政策，单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央

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在京单位。国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房；职工根据国家政策，按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房。 注：1)原产权单位有特殊约定的已购公房，必须经原产权单位同意出让，否则无法过户； 2)以中国、中央、国家等央字、国字开头的购房合同的已购公房是央产房； 3)比如国家图书馆、中国航空航天局等，产权单位以“北京”开头的购房合同也是央产房； 4)央产房上市：对比商品房，需提供原始购房合同、上市申请表（房主未交超标款的，央产房不能过户）和物业供暖结清证明； ? 经济适用房：是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。 1.2.2哪些房产可以直接上市交易？ 商品房、已购公房（非央产）、满5年的经济适用房、回迁性质或康居、安居性质的房屋、按经济适用房管理的房屋，可以直接上市交易。 1.2.3央产房如何办理上市手续，在什么地方办理，大约时效如何？ 业主本人身份证、户口本、房产证、原购房协议；办理机关：中央和机关主办交易办公室（蓝岛西区）；一般当天办结，央产房必须在蓝岛交易大厅做上市登记,有备案了才能出售。如果还没有就要让你的单位到蓝岛那做备案才能上市交易。 1.2.4央产房住房面积是否超标的标准是什么？ 在京中央国家机关职工住房面积标准：公务员：科级以下60平方米；正副科级70平方米；副处级80平方米；正处级90平方米；副司（局）级别105平方米；正司（局）级120平方米。 1.2.5如果央产房住房面积超标要上市交易，需做哪些事情？ 超标处理准则：职工购买现住房超标的，能分割退回要分割退回，不能分割退回的，可上浮一个职级（正司局级上浮20平方米）。在浮动范围内按超标面积×1560计算，超过浮动范围的按超出部分×4000元计算交给原单位。 1.2.6经济适用房包含哪些类房屋（一类、二类）？ 一类经济适用房：面向社会公开发售的经济适用房； 二类经济适用房：回迁性质或康居安居性质的房屋，按经济适用住房管理的其他类房屋。 1.2.7一类经济适用房如果上市交易需要达到什么条件？ 契税票填发日期或房产证登记日期满5年。 1.2.8二类经济适用房如果上市交易需要达到什么条件？ 无条件。 1.2.9平房如果上市交易，需要做什么？ 先去区测绘所测绘，如果没有土地证需要先办理土地证，然后可以正常上市。 1.2.10四合院如果上市交易，需要做什么？ 必须有土地证。如没有，先到国土局办理土地证，然后正常上市。 3 / 43