公变与专变的区别

在国内很多城市，一些小区采取所谓“专变供电”，开发商借此降低成本，物业公司还能从中渔利，而老百姓则为此承担额外电费负担。长沙市13日宣布，今后新建项目不许再搞“专变”，已建项目的“专变”，也将逐步改造为“公变”。

记者从长沙市电业局了解到，所谓“专变模式”，即由房地产开发商自主建设，建设期产权属开发商，房屋销售后作为小区内部公用设施产权自动归业主，再由业主负担一定比例的电费加价后，委托物业公司维护的小区供电建设管理模式。而“公变模式”则由供电部门公用变压器供电，由小区建设开发商出资，委托电力部门按公用电力设施标准进行统一规划建设，用户直接向供电部门购电，按照国家物价部门核定的电价计费。

电力专家说，开放商为业主“量身定制”“专变”，其中暗藏大量“猫腻”：“专变”可为开发商节约成本，如某小区本来变电容量需要900千伏安，但小区变压器容量却只有500千伏安，“小马拉大车”容易造成停电。而本来只需要较小变压器的小区，开发商偏偏装大变压器，“大马拉小车”，电损很高，住户照样还需为此买单。此外，一些开发商搞“专变”，意在由其所属或者参股、控股的物业公司管理用电，用户到物业公司买电，又可从中牟利。

在开发商“专变服务”下，很多小区业主苦不堪言。长沙市电业局调查发现，长沙城市住宅小区“专变供电”损耗一般在18％左右，高的达到25％以上；为弥补供电损耗，“专变”小区用户每度电价一般提高到0.6元／度以上，最高达到1.1元／度，单位电价比“公变”用户最高超出一倍以上，小区供电设施的后期维护维修也使一些小区业主背上了沉重经济负担。此外，长沙还发生过物业公司卷电费“消失”的事件。

暗藏“猫腻”的“专变”引发民怨，长沙市政府采取措施实行“专变改公变”。按照《长沙市新建住宅供电设施建设管理办法》，现有“专变”在建项目，一律转为“公变”，开发企业要按“公变”标准完善投资，落实改造。所有新建住宅小区项目，一律按“公变”模式规范。已建项目按照“公变”模式，逐步予以改造规范。物价部门今后一律不再新批新建小区电费加价项目。小区供电设施移交电力部门管理后，将按新建住宅项目建设维护费标准，对在建项目在送电前收取维护费。

业内人士指出，长沙“专变改公变”，最大的阻力来自某些开发商和物业公司，他们可能找出种种理由拖延甚至抗拒。此外，“专变改公变”的成本负担，会不会被转移到相关小区业主身上，同样值得关注。

公变还是专变

现在我们长沙市的居民供电，存在着两种供电形式：一种叫公变、一种叫专变，而两种电的待遇又各不相同。首先谈谈众所周知的公变：所谓公变、是指所在地的线路、变压器、到每户的电表全部由供电局安装、维护、管理的简称。使用公变的小区，每户的电表都是直接由供电局负责安装的机械表或IC卡电表，IC卡表每个价值550元，用户所持电卡直接向供电局购电。每度电的电价按国家规定0.548元，电表以外的供电设备，包括线路变压器等都是由供电局负责安装并终生由供电局维护、管理，不必担心线路或变压器的安装配置不规范或容量不够。万一出现了变压器烧坏或线路上的故障，只要拨打电力110，供电部门24小时值班的抢修队伍能在最短的时间赶到事发地点，抢修车上带有备用变压器，即时拆走烧坏的变压器，换上好的变压器，即时恢复供电，而且所产生的维修费用决不会摊到用户的头上，因为这是供电部门应尽的职责，属于他们份内的事。这些都是家喻户晓，人人皆知的。属于这种公变形式的地方在长沙非常普遍，近几年所建成的小区也有，广福园、芙蓉苑、融城苑、金帆小区、咸嘉新村等等??。

再谈谈大家还不太熟悉的专变。使用专变的居民小区供电部门只在小区装上一个总电表，而总表下面成百上千个分表就不归供电部门管了，供电部门只按总表收取电费，总表以后的线路、变压器包括用电户安装的IC卡电表都是由这片小区的房地产开发商自己购买请人安装的，这种线路、变压器和用户的分电表自成体系能不能达到供电部门的规范和质量要求这就只有天晓得了，因为这些都不属于供电局管，也不归供电局维护保养，但据我们到供电局去了解，属于专变的线路和变压器都达不到应有的规范要求。特别象关键性的设备——变压器，开发商根本不会考虑高起点、高规划、它只想节约投资。只要开发商一走，受害的绝对就是这些使用专变的人民群众了。再说装在每户的分表，其价值不过一两百元，这样的IC卡表，其电卡不能到供电局充值购电，而只能到开发商这里购电，开发商成了二道电贩子。开发商走了以后交给他手下的物业公司，业主只能到物业公司去购电，物业公司掌握了业主的供电大权，所以在业主和物业公司签订的物管协议中就出现了用停电来威胁业主就范的词句。在电价方面：专变的电价比公变每度电要高四分二厘钱，专变每度0.59元，这是因为专变用电户电表以外到总电表这段的所谓损耗不归供电局承担，而由专变用户负担，使用专变的用电户每度电平白无辜要多出四分二厘钱。电是关系到国计民生的大事，决不能随便提价， 随着家庭电气化，用电量也会逐年增长，用电越多，群众的损失越大，强加到专变用户头上每度电的四分二厘钱损耗不可小看，原本应当由供电部门承担的损耗只因为是专变就要算到用户头上，

为什么要这么做，这合不合道理，我们至今不得其解。另一个问题，从电表到总表中间的线路、变压器不归供电部门维护管理，而由物业公司管，这实际是由这片小区的居民自己管，为什么呢？因为物业公司每月向业主收取的物业管理费，是绝对不会用在维修变压器上的，象这样几十万元一台的变压器物业公司没有承诺，也没有这个能力去花钱维修的。去找开发商吧！也没有发现哪个开发商对变压器等用电设施有承诺，在我们所调查的任何一份购房合同书上都没有一条该房屋是专变或公变的条款，在开发商预先准备好的合同书上为什么没有公变或专变的注明，是哪方面的漏洞我们也不得而知。这样就造成了开发商钻政策的空子，节省投资几百万（因为搞公变要多花费几百万）从交房之日起，只要一年保修期满，它早就不想承担任何责任了，打电话喊电力110吧！也不会来，因为专变范围内不由他们负责，除非用电户愿意出钱，供电部门又有时间，才会派人来维修，费用当然就要算到这些用电户的头上了，开发商早就设计好了这一脚棋。每个住户按房价的百分之二都缴纳了好几千元的房屋维修基金，这变压器是共用设施，维修费用正好到每个业主的户头上去扣除，根据以上分析，碰上专变的就该自认倒霉了。但是真正到那一天要每户百姓出几千元修变压器，这些百姓又会不会那么听话就出钱呢？如果他们气愤不平去找政府，还不如现在拿出一个政策方案，这才是依法治国长治久安的上乘之策。

总的来说，专变与公变相比，专变有三大坏处：第一、电价高，专变每度0.59元而公变每度只要

0.548元，第二、专变的线路变压器不归供电局维护管理，出现问题要由用户自己出钱维修，而公变的线路变压器终生由供电局负责保修，不仅用电有保障，而且不担心要出维修费。第三、专变到物业公司买电，难免不被物业公司卡脖子，而公变就不存在这个问题。所以买电到物业公司是不正常的，物业公司不是供电局，物业公司更无权停用户的电！

既然专变损害了千家万户人民群众的利益，为什么在实践三个代表，维护广大人民群众利益的今天还堂而皇之的存在呢？据初步分析有以下三点原因：

第一、政府没有针对这方面制定相关的政策法规来统一规范，正好让供电部门和开发商都有了随意性，他们大胆的钻法律政策的空子，打擦边球，为自己本部门和开发商个人的一已私利，根本不去考虑老百姓的切身利益。

第二、搞专变，作为供电部门和开发商它们达到了双赢的目的，因为供电现在仍然是垄断行业，独此一家别无分店，搞专变不仅业务照样有，而且可以将电能损耗转嫁到用电户的头上，开发商名正言顺的向业主收取0.59元/度的电费，供电局在一个地方一年变相的获利几十百把万不是难事，而且专变上的线路变压器不归供电局管，电费按总电表收，供电部门何乐而不为啊！因此供电局积极向开发商推荐搞专变，而开发商一想，既然是供电部门想要我搞专变，我也求之不得，如果搞公变，我要向供电局讲好多好话不说，最重要的是要多花好多的钱。增加的投资少说上百万甚至几百万，所以搞专变对于开发商也有这么多好处，我当然也何乐不为了。因此搞专变的居民小区也存在不少，例如：东方新城、新世纪家园、新星小区、恒达花园等等。

第三、公变、专变，这类供电方面的专业名词，广大的人民群众知之甚少，他们几十年如一日的抱着对党对政府甚至是对政府创办的供电部门的绝对信任，根本没有去探讨这里面存在着什么奥妙，更没有想到这里面还有这么多利害关系，已经吃了很多亏，或正在吃亏，却仍然蒙在鼓里，他们只认为每家每户都装了一个电表，开关一按电就来了，以为这样就万事大吉了，高枕无忧了。当使用专变的居民区有朝一日，变压器起火烧坏了又无人来维修，大家都没得电用了，怎么搞，谁个来维修，费用归谁出？

已经搞了专变的怎么样进行整改，正在开发的小区，公变、专变怎样统一规范，做到有章可循，像变压器的维修每度电的价格，不论什么变，都应当做到统一，不要让那些专钻法律空子的人有机可乘。

“公变”VS“专变”考问政府立场

————湖南清源律师事务所房产维权中心 孙强律师 0731－6825926 专业网址：孙强律师

“公变”的产权属供电部门，“公变”发生任何问题，包括更换都由供电部门负责，业主可高枕无忧。

相对而言，也有必要对“专变”的相关特性做简要概述： 1、“专变”的产权属全体业主；

2、每度“专变”电费比“公变”电费贵8％；

3、物业管理部门可对收取的“专变”电费提取5％的代理费；

4、电费是否由物业管理部门按时上缴供电局，业主难有知情权，便于物业管理部门携电费“人间蒸发”；

5、“专变”发生任何故障都与供电局无关，“电力110”对此没有任何维修义务，物业公司对“专变”维修、更换的巨额费用全部都由业主承担； 6、小区将来增容极不方便；

7、每消耗一度“专变”的电，将白白浪费8％的国家电力资源；

8、如果小区业主敢对物业不满，某些物业就敢借助“专变”的实力对业主截断国家的电力供应； 小区到底是装“公变”好，还是装“专变”好？公变”与“专变”之争，从老百姓与开发商之争的市井话题，变为由一贯保持沉默的某些部门终于打破沉默，率先公开与有关部门叫板。

如果说“公变一统江山弊大于利，认为搞公变会造成电业工程垄断，会导致同样的施工质量、器材”。难道广大业主痛斥的“专变”就可打破垄断？只要电还是只能从供电局流出来，那么垄断就永远不会改变。即使垄断出同样的施工质量、器材，只要是符合国家标准的，同时又不需要业主负责维修更换的，有什么不好？

要是说“公变与专变并存有利于竞争，提高服务质量，最终保护消费者利益”。这就好比固定电话与小灵通的并存是否有利于它们之间的竞争一样。消费者的利益固然应得到保护，但还不至于强迫消费者必须接受这种保护。果真如此的话，每度电多花8％的电费，就只能理解为交的保护费了。 至于传说，“公变报价比专变高一倍以上”。即便如此，也并不等于“公变”成本就比“专变”高。因为报价与成本是性质不同的两个概念，所以报价不等于成本。“公变”与“专变”谁的成本高，只能根据小区具体情况具体分析。谁的报价高，则只能通过不同的业务员不同处理。

某些部门认为，“专变可帮助开发商节省成本，最终抑制房价，稳定房产市场”。请不要忘记，在房价乱涨之前，长沙市的小区绝大部分是“公变”，而“专变”是伴随着房价乱涨而蔓延长沙市绝大部分小区的。难道“专变”抑制了房价？稳定了房产市场？其实我国房价的抑制决不是靠成本能解决得了的！美国平均房价大约为每平米8000元人民币，超级大国相对落后国家，该房价已相当便宜，难道是“专变”抑制了美国房价？“汤臣一品”房价每平米卖十多万元，而据有关专家测算其成本仅只有每平米四千多元！难道说低成本等于低房价？道理很简单，商人的唯一目的毕竟是营利，其经营原则是投入最少成本赚回最大利润，即追求利润最大化。尤其开发商之间达成价格同盟，规划垄断，再想方设法使监管变得呆滞，那么即使成本越低，房价可能会越高。

某些部门认定，“如果取消专变只会促进行业垄断，抬高房价”。问题是如果大力推行“专变”后，房价仍然没有降下来，责任由谁来承担？倒是回归“公变”后，如果增加了老百姓的用电负担，如果老百姓还怨声载道的话，笔者敢对此负责。

某些部门对外公布：“已洞悉有关部门想借政府之手消灭专变的企图”。显然“企图”二字在此是贬意，可知某些部门是主张推行“专变”的。而主张消灭“专变”的有关部门又是谁，想必应是老百姓关注的焦点。至于政府之手是谁想借就能借的吗？如果说政府有手的话，那么这只手也只可能服从广大人民的调遣。如果哪天这只手消灭了“专变”，那只能说明广大百姓不接受“专变”，这种消灭代表的是人民的意志。总之，老百姓爱怎么变，政府就应当怎么变。

在广大业主对“专变”一片声讨声中，在“专变”被困四面楚歌之时，某些部门竞向政府提出意见，防止“不利政策”出台。究竟是防止什么样的不利政策？是防止不利于老百姓的政策，还是防止不利于“专变”的政策？我们拭目以待。

俗话说，不怕不识货，就怕货比货。事实上广大业主不论在网上评论还是在实际购房过程中，或