当前中国的高房价问题

此要紧缩货币，政策还是我以前提出的三个建议：一，加速人民币升值；二，阻止热钱流入，实行人民币管制；三，鼓励对外投资。鼓励对外投资的意思就是，外汇流到中国来了，你想办法让它流到外国去。当然现在还有人提出：让人民币国际化。这是什么意思呢？中国境内不是人民币太多吗？我们想把它流到外国去，那样在中国境内流通的货币就减少了。这个政策从理论上说是可以的，效果也是好的，但是问题在于人民币国际化需要一个长期的过程，不是一时半会儿能实现的。人民币国际化不仅仅是一个经济问题，还是一个政治问题，没有那么简单，所以不要指望通过这个短期内能起到作用，过上个10年、20年人民币国际化才能起到作用，短期内不会。

第二个建议是打击投机，思路就是去除房地产的投机功能,仅保留居住和投资功能。房子仅仅是用来住的，当然对于一个劳动者，或者作为任何一个人吧，总有老的一天，所以你希望能把自己的财富带到未来去，等你退休了可以用，对吧？这个很正常。当然你希望把财富带到未来去，你肯定不希望它在未来贬值，你希望它升值、至少不贬值，所以你希望有一个可靠的手段。所以，房价上涨本身没有问题。关键在于，它不能涨太多。涨太多意味着资产者和劳动者之间的收入比例不合理。所以，房价应该涨，但是同时它不应该涨的太多。那么，在这里，我们打击投机就是把房地产的投机功能取消掉，投机功能是什么呢？就是房价涨了我可以卖，卖了再买，买了再卖。投资功能是什么呢？就是我刚才说的，年轻的时候买，然后20年之后你把它卖掉，作为退休之后的生活费用，你持有了它二十年，这就是投资。投机是短期行为而投资是长期的。所以呢，我的政策建议就是，像韩国和香港学习，韩国就采取过这样的政策：它不仅征收房地产的利得税，也就是所得税，即你炒房地产，你赚的钱，你赚的那部分，该按照正常的法律交个人所得税，除此之外，还有一个法律规定，比如说在5年之内你卖房子的话，需要加征一定数量的所得税。香港现在就已经采取了这样的政策，前一段时期我给香港一个法律班的人讲课，他说那时候香港房价上涨也非常厉害，香港政府出台的政策就是征收房地产交易的特别印花税。他的政策是这样的，你买了房子以后，如果在2年之内就卖出去的话，加征一定比例的特别印花税。它这

个手段的意思就是要把你炒房所得的收益给拿掉大部分，让你最后发现炒房是不值得的。所以房子最终就剩下了两个功能：居住和投资。所以你的房子购买了两年以上再出售，（在香港）那就不被认为是投机了，也不用再缴纳特别印花税了。当然在我看来，在中国大陆，你不要考虑两年，我觉得五年的期限还差不多。在大陆如果要采取类似的政策的话，我们可以提出，2年以内（出售），你的利得征收的比例需要更高，比如说50%、60%；2年到5年，可以降低一个档次，比如说只征收10%。

打击投机的第三种途径是征收物业税。这是啥意思呢？利得税和特别印花税是抑制炒房，但是总有一些人，他要投资买房，即把买房作为一种投资。征收物业税的意思就是逼着这些人在拥有房子之后把房子租出去，这样可以降低房租、抑制房租。如果你不征收物业税，那么这些人买了房子之后就不必租出去，他等到20年之后升值了,他再卖出去就可以了。所以，征收物业税的用意就是把住房的用途逼到租房上去。这样通过利得税和特别印花税抑制投机取巧，通过物业税抑制房租，把房租降下来，最终造成房价下降。

第三个政策就是抑制土地财政，这就需要进行税收体制改革。在中国政府目前的政治体制下，地方政府总是希望自己有一定的税收来源，以发展经济，因为地方政府被赋予了发展经济的任务。像是美国的地方政府，没有发展经济的任务，所以它就没有冲动。中国地方政府绩效考评的重要指标之一，就是经济增长情况，所以它必须要财源。这就必须进行税收体制改革，物业税和房地产的所得税，对于地方政府来说是替代土地财政收入的一条途径。所以像是美国，地方政府的主要财源就是物业税。第二，土地的产权需要明晰化。尤其是现在中国农村的土地。按照中国宪法的规定，农村的土地属于农民集体所有。但是，虽然宪法这样规定，一旦土地值钱了之后，你会发现它就与农民无关了。地方政府通过种种手段，会把它变成国有土地，自己成为所有者，把它卖出去。目前由于土地是集体所有的，所以往往村民是做不了主的，是由当地的村长直接做主的，这样的结果是农民的权益得不到保障。所以我觉得应该让土地私有化，让土地的收益该是谁的就是谁的。你想，中国政府搜刮农民多少年了？（笑声）等它终于有一天发现农民的某

些财产还值点钱的时候，那也不是农民的了，那也还是我的，然后把它（土地）卖钱。所以我觉得土地应该尽快私有化。第三就是消除地方政府对土地的双重垄断。土地财政收入是怎么来的？一方面低价从农民手里买地，然后再高价卖给开发商，这部分中间的收入本来应该是农民的，地方政府就通过这种手段硬把收益从农民手中夺过来了。如果没有地方政府在中间插一杠子，让农民和开发商直接谈的话，可能就没有这么多事，那么开发商购买地的成本可能就没有那么高，房价也不会涨的太离谱。所以要消除地方政府对土地的双重垄断，土地私有化也是重要途径之一。

我就讲这么多，现在大家有问题的话，我们可以一起交流交流。谢谢！（掌声）

问题1：北京政府出台了限购政策，今后房价会不会跌？

答：首先我觉得今后这一两年，我觉得房价会跌。这怎么说呢？现在本届政府的任期马上就要到了，在这10年间，到目前为止本届政府最失败的一个领域就是房价问题。在前几年，几乎是温总理每一次说要抑制房价，房价都要上涨，那么你想一想，在本届政府任期结束前的这一时期，是不是应该把这一笔写好？（掌声）

问题2：苏老师您好！现在虽然在中国买不起房子，但是在美国纽约往新泽西走，从纽约开车一个多小时，在那里房子，加起来大概也就是100万，200万都达不到。这样的话可不可以我们移民到美国去买房子么？（笑声）

答：哈哈，这也是一条途径。实际上我国鼓励对外投资，对外投资不只是开工厂、办实业，只要是持有国外资产，买房子、买股票也好，也都算对外投资。当然，我们一般情况下所说的对外投资，指的是对外直接投资，即买矿山、买企业这些。你说的有道理。

问题3：我有两个问题，第一个是您刚才提到房价过高的原因是贸易顺差，所以您提出的解决方案是要人民币升值。但是人民币升值是解决贸易顺差的唯一方法

吗？比如说我们能不能通过提高国内劳动力价格，去增加成本？第二个问题是您提到，为北京经济做贡献的人， 为北京经济做贡献和拥有北京户口，这两个是否有区别？如果有区别，那现有的政策是否能实现这种区别？

先回答第二个问题，我说的为北京经济做贡献的人其实已经把北京户口放一边了,有很多没有北京户口、但是为北京做了很多贡献的人，我觉得他们应该拥有北京居住权。至于第二个问题，你的建议是可以的，但是我为什么不喜欢让国内涨价呢？因为这种国内涨价往往是不平衡的。理由主要有：各种物价上涨的幅度不一样，上涨的时间也不一样；第二个不平衡是商品所代表的资产在人与人之间的分配也不平衡，结果它（上涨）会导致整个国内的财富分配格局的全面变化。所以我认为，不应该让国内的物价来调节、适应它，而应该直接从源头上掐断，不要影响国内的商品价格体系。所以现在中国面临的问题是什么呢？人民币要么对外升值，要么对内贬值。这两者必须选择一个，不可能既对外不升值同时也对内不贬值，没有这回事。当然你也可以选择两者之间的组合，升值一部分、贬值一部分。

问题4：苏教授您好，刚才您的政策建议很精彩，特别是有针对性的限制投机行为的政策，但是我有一个好奇，从政策建议变成政策，最后到落实才能产生效果，那么您的政策建议到落实之间的通道是否畅通？如果不畅通的话，您在做哪些努力才能使它畅通？

答：谢谢你对我的期望！（笑声）这些政策呢，我们作为学者只能说一说，但是你说虽然不一定有效果，但是不说一定没有效果。今年年初我曾经写过一篇文章，讨论为什么中国的房价会越调越涨。原因第一是我刚才说的货币超发，第二是地方政府的土地财政，第三，根源还在地方政府。因为当局调控的目标是抑制房价的过快增长，我就说，你这个目标就设置错了：抑制房价的过快增长，目标是增长过快，而不是房价增长，那样你只需要把房价增长速度降下来就行了，继续增长没有什么。你政府的目标其实就是越调越涨，只是越调越少涨而已。那么老百姓就和调控当局之间就有个博弈。老百姓认为，既然房价在你的调控之下还是要上涨，那么就要赶紧抢购，于是以抑制房价过快增长为目标，结果就是房价过快