资产评估期末复习 2

成本法评估油罐时应该扣除的实体性损耗。 三、功能性贬值及其测算 （一）功能性贬值的表现形式

根据经济学关于无形损耗的定义，功能性贬值的表现形式有二：

1、超额投资成本 2、超额运营成本

（二）功能性贬值的测算

1、超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本

但是评估实践中此公式不一定有意义：

一、因为计算更新重置成本时，已包含超额投资成本；

二、若新技术使设备的性能得到改进，更新重置成本可能大于复原重置成本。

2、超额运营成本的测算步骤 (1)计算年超额运营成本

(2)计算年净超额运营成本 年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率） (3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现

被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n）

例，某一生产控制装置拟进行评估，其正常运行需7名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为4名。假设被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大致相同，操作人员人均年工资为12,000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为10%。试测算被评估控制装置的功能性损耗额。 被评估控制装置的功能性损耗测算如下：

（1）计算被评估控制装置的年超额运营成本额:(7－4)×12,000＝36,000元

（2）测算被评估控制装置的年超额运营成本净额:36,000×(1—33%)＝24,120元

（3）将被评估控制装置在剩余使用年限内的年超额运营成本净额折现累加，估算其

功能性损耗额: 24,120×(P/A，10%，3)＝24,120×2.4869＝59,984元

四、经济性贬值及其测算

（一）因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算

x ??设备预计可被利用的生产力??经济性贬值率＝???100%?1－?

设备原设计生产力??????

经济性贬值额＝（重置全价－有形损耗－功能性损耗）×经济性贬值率

例，某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1,000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件。经评估，该生产线的重置成本为1,500万元，实体性损耗额为300万元，功能性损耗额为150万元，规模经济效益指数为0.8，试求该生产线的经济性损耗额。 解：（1）扣除实体性损耗额和功能性损耗额后的价值为： 1,500－300－150＝1,050万元 （2）计算经济性损耗率：

0.8 ?

?400??? ? 经济性损耗率＝ ? 1 ? ? ? 100 % ＝（1－0.48）×100%＝52% 1，000??????

（3）计算经济性损耗额：经济性损耗额＝1,050×52%＝546万元 （二）因收益减少导致的经济性贬值的测算

例，被评估生产线年设计生产能力为10,000吨，评估时，由于受政策调整影响，产品销售市场不景气，企业必须每吨降价150元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%。试根据所给条件，估算该生产线的经济性损耗额。

解：经济性损耗额＝(150×10,000)×(1－ 33%)×(P/A,10%,3)＝1,005,000×2.4869＝2,499,335元 （三）测算设备经济性贬值时应注意的问题

1、被估设备是否能单独计算获得能力。 2、是否存在经济性贬值。

? [例题] 被评估设备购建于1994年，账面价值为100,000元，1999年进行技术改

造，追加技改投资50,000元，2004年对该设备进行评估。根据评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据：（1）1994至2004年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备的月人工成本比其替代设备高1,000元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测，该设备尚可使用5年，在未来5年中，设备利用率能够达到设计要求。根据上述条件，估测该设备的有关参数和评估值。

解： 第一步：计算该设备的重置成本：100000×（1+10%）10+50000×（1+10%）5=339,900元 第二步：计算该设备的加权更新成本

100000×（1+10%）10×10+50000×（1+10%）5×5=2,996,370元

第三步：计算加权投资名义年限：2,996,370÷339,900＝8.82年 第四步：计算加权投资实际年限： 8.82×50%＝4.41年

第五步：计算成新率: [5÷(4.41＋5)]×100%＝53%

第六步：计算功能性损耗: 1,000×12×(1－33%)×(P/A，10%，5)＝30,478元

第七步：计算经济性损耗:该设备在评估后的设计利用率可以达到设计要求， 故经济性损耗为0。第八步：计算评估值：评估值＝339,900×53%－30,478＝149,669元

（一）资产评估报告的概念 教材，P238 （二）资产评估报告的作用

1、资产评估报告为被委托评估的资产提供作价参考依据。

2、资产评估报告是反映资产评估工作情况的依据，明确各方的责任和要求。 3、资产评估报告是管理部门完善资产评估管理的重要依据。

4、资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。 资产评估报告的基本要素

1、委托方及其他评估报告使用者 2、评估目的

3、评估对象和评估范围 4、价值类型 5、评估基准日 6、评估依据 7、评估方法 8、评估过程 9、评估假设 10、评估结论 11、特别事项说明 12、使用限制说明 13、评估报告日

14、评估机构和评估师签章

补充：资金的时间价值习题

一、单项选择题（列出计算公式或过程）。

1.某人希望在5年末取得本利和20000元，则在年利率为2％，单利计息的方式下，此人现在应当存入银行（ B ）元。

A.18114 B.18181.82 C.18004 D.18000

2.某人目前向银行存入1000元，银行存款年利率为2％，在复利计息的方式下，5年后此人可以从银行取出（ B ）元。

A.1100 B.1104.1 C.1204 D.1106.1

3.某人进行一项投资，预计6年后会获得收益880元，在年利率为5％的情况下，这笔收益的现值为（ B ）元。

A.4466.62 B.656.66 C.670.56 D.4455.66

4.企业有一笔5年后到期的贷款，到期值是15000元，假设贷款年利率为3％，则企业为偿还借款建立的偿债基金为（ A ）元。

A.2825.34 B.3275.32 C.3225.23 D.2845.34

5.某人分期购买一辆汽车，每年年末支付10000元，分5次付清，假设年利率为5％，则该项分期付款相当于现在一次性支付（ C ）元。

A.55256 B.43259 C.43295 D.55265

6.某企业进行一项投资，目前支付的投资额是10000元，预计在未来6年内收回投资，在年利率是6％的情况下，为了使该项投资是合算的，那么企业每年至少应当收回（ D ）元。 A.1433.63 B.1443.63 C.2023.64 D.2033.64

7.某一项年金前4年没有流入，后5年每年年初流入1000元，则该项年金的递延期是（B ）年。

A.4 B.3 C.2 D.1

8.某人拟进行一项投资，希望进行该项投资后每半年都可以获得1000元的收入，年收益率为10％，则目前的投资额应是（ C ）元。

A.10000 B.11000 C.20000 D.21000

9.某人在第一年、第二年、第三年年初分别存入1000元，年利率2％，单利计息的情况下，在第三年年末此人可以取出（ A ）元。

A.3120 B.3060.4 C.3121.6 D.3130

10.已知利率为10％的一期、两期、三期的复利现值系数分别是0.9091、0.8264、0.7513，则可以判断利率为10％，3年期的年金现值系数为（ B ）。 A.2.5436 B.2.4868 C.2.855 D.2.4342

二、计算题。

1.某人决定分别在2002年、2003年、2004年和2005年各年的1月1日分别存入5000元，按10%利率，每年复利一次，要求计算2005年12月31日的余额是多少？ 25 525.5元 2.某公司拟租赁一间厂房，期限10年，假设年利率是10%，出租方提出以下几种付款方案： （1）立即付全部款项共计20万元；

（2）从第4年开始每年年初付款4万元，至第10年年初结束；

（3）第1到8年每年年末支付3万元，第9年年末支付4万元，第10年年末支付5万元。 要求：通过计算回答该公司应选择哪一种付款方案比较合算？

3.某公司拟进行一项投资。目前有甲、乙两种方案可供选择。如果投资于甲方案其原始投资额会比乙方案高60000元，但每年可获得的收益比乙方案多10000元。假设该公司要求的最低报酬率为12%，方案的持续年限为n年，分析n处于不同取值范围时应当选择哪一种方案？

第二章 资产评估的基本方法 一、单项选择题

1．资产功能性贬值的计算公式为：被评估资产功能性贬值额= （被评估资产年净超额运营成本×折现系数）。其中，净超额运营成本是（B）。 A．超额运营成本乘折现系数所得的数额

B．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额

C．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额乘折现系数的所得额 D．超额运营成本加上其应抵减的所得税额

2．对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（A ）。

A．更新重置成本 B．复原重置成本 C．完全重置成本 D．实际重置成本 3．某评估机构采用收益法对一项长期股权投资进行评估，假定该投资每年纯收益为30万元且固定不变，资本化率为10%，则该项长期股权投资的评估值为（ C ）。 A．200万元 B．280.5万元 C．300万元 D．350万元

4．已知某类设备的价值与功能之间存在线性关系，重置类似全新机器设备一台，其价值为4万元，年产量为4000件，现知被评估资产年产量为3000件，则其重置成本为（ A ）。 A．3万元 B．4万元 C．3至4万元 D．无法确定 5．评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替代产品。该设备账面原值10万元，其中买价8万元，运输费0.4万元，安装费用（包括材料）1万元，调试费用0.6万元。经调查，该设备现行价格9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比三年前上涨40%、30%、20%。该设备的重置成本是（ A ）。（保留两位小数）

A．12.08万元 B．10.58万元 C．12.58万元 D．9.5万元

6．评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场现有类似生产线成本为25万元，年产量为15万件。如果规模经济指数为0.7时，该设备的重置全价为（ D ）。 A．19.2万元 B．17.35万元 C．24万元 D．16.10万元

7．某待估设备重置成本为27万元，经查阅，已使用4年，评估人员经分析后确定该设备尚可使用5年，那么它的实体性贬值额为（ B ）。

A．10万元 B．12万元 C．15万元 D．18万元

8．某项专用技术预计可用5年，预测未来5年的收益分别为40万元、42万元、44万元、45万元、46万元，假定折现率为10%，则该技术的评估价值为（ ）。（保留两位小数） A．217万元 B．155.22万元 C．150.22万元 D．163.43万元 二、计算题

1．被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元,该资产的折现率为10%。假定其他费用可以忽略不计。

要求：试根据所给条件

（1）估测该机组的现时全新价格； （2）估算该机组的成新率； （3）估算该机组的评估值。

2．某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加