资产评估期末复习 2

功能性损耗及其计量

功能性损耗的两种形态

(1)超额投资成本 (2)超额运营成本（物耗、能耗、工耗等） 超额运营成本的计算步聚：

(1)计算被评估资产的年超额运营成本

(2)计算年净超额运营成本 年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率） (3)据被评估资产的剩余寿命和折现率将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额: 被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n）

经济性损耗及其计量 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。 表现形式: ①资产利用率下降 ②资产年收益额减少 (1 ) 因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量

x ??资产预计可被利用的生产能力??经济性贬值率＝??1－???100% ??资产原设计生产能力??????

经济性贬值额＝重置成本×经济性贬值率 （2）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量

经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n）

综合成新率及其计量 含义: 资产的现行价值/资产的重置成本 计量方法 (1) 观察法 (2) 使用年限法 预计尚可使用年限综合成新率＝ 实际已使用年限?预计尚可使用年限 (3) 修复费用法 修复费用?不可修复性损耗 重置成本收益法

收益法的理论基础： 效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产所能产生的收益。 收益法的评估思路: 预期收益折现:被估资产的未来收益按一定折现率折算成现时的价值。 收益法运用的前提条件: 1、资产的收益可用货币计量并可以预测 2、资产所有者所承担的风险也能计量 3、被评估资产的预期收益年限可以预测

收益法的计算公式 收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。 （一）未来收益有限期

n 1.每期收益不等额 RiP?

1?r)ii?1(

例，某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产与负债预计正好相抵，现拟转让。经评估人员预测，企业未来三年各期的预期收益经预测分别为：300万元，400万元和200万元，适用于该企业的折现率为6%，求该企业的转让价格。 806.9万

nn 2.每期收益等额 A1A?1?P??A???1??(1?r)i?(1?r)ir?(1?r)n??A?(PA,r,n)

i?1i?1??

接上例，该企业未来三年预期收益均为300万元，求该企业的转让价格。 P=300×（P/A，6%，3）=801.9万元

综合成新率＝1－?100％?

（二）未来收益无限期

根据未来收益是否稳定分为两种方法:

A 1.稳定化收益法（年金化法） P?r

稳定化收益A的估算方法： nRiA???(PA,r,n) （1）

(1?r)i?1

例，某企业进行股份制改造，根据目前经营状况和未来市场预测，未来五年的收益分别为13万元、14万元、11万元、12万元和15万元，折现率为10%，试用年金法评估该企业价值。 ∑= 13×（p/s,10%,1）+14 ×（p/s,10%,2）+11× （p/s,10%,3） +12×（p/s,10%,4）+15 ×（p/s,10%,5） =49.1617万元

A= ∑÷（P/A，10%，5）=12.9689万元 P= A ÷ r=129.689万元

（2）历史收益加权平均法 计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数

例，某资产在评估前五年的收益与加权平均计算结果如下表所示，该资产的资本化率为11%.

（3）注意:方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。 收益法要求收益额是预期收益、客观收益。 2.分段法 若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。

nRiA1 P???1?r)ir'(1?r)n i?1(例，某企业预计未来5年收益额分别为60万元、75万元、65万元、55万元和70万元，假定从第6年开始以后各年收益均为70万元，确定的折现率和资本化率为10%，确定该企业持续经营下的评估值。 解：前5年的评估值：P1=60×(p/s,10%,1）+75×(p/s,10%,2）+65×(p/s,10%,3）+55× (p/s,10%,4）+70×(p/s,10%,5）=246.39万元 第6年后的收益=70÷10%=700万元，

折现为现值P2=700×（P/S,10%,5）=434.65万元 企业总的评估值P=P1+P2=681.04万元 选择前期期限的基本原则

（1）延至企业生产经营进入稳态；（2）尽可能长，但也不宜过长（一般为3—5年） 3.纯收益按等比例级数变化（递增或递减）

nRi1?g11?g

P?R0?P??Rn??i 1?gr?g(1?r)ni?1(1?r)4.纯收益按等差级数变化（递增或递减）

RB

P?0?2 rr未来收益有限期下的特殊计算公式

t1.分段法 ?RiA?1P??1?in?t? r(1?r)t?i?1(1?r)?(1?r)?2.纯收益按等比级数变化

n R0??1?g??P????1??

r?g?1?r?????

3.纯收益按等差级数变化（递增或递减）

??? 1?Bn?R0B??P??1???2??n?n ?rr??(1?r)?r(1?r)

例，某企业预测未来三年的年收益分别为250万元、270万元和300万元，并从第四年开始年收益以4%的幅度持续增长，假设该企业的资本化率为10%，评估该企业的价值。

解：前三年的收益现值 P3=250×(p/s,10%,1）+ 270×(p/s,10%,2） + 300×(p/s,10%,3）=675.8万元 第四年开始的收益折现P4=300×（1+4%）÷（10%-4%）×（p/s,10%,3）=3551.6万元 P=P3+P4=675.8+3551.6=4227.4万元

市场比较法 理论基础——均衡价值论:由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市场交易结果的相对合理性，并通过替代原则来评估被估资产。

评估思路 ?n?评估值＝（参照物成交价?各项调整系数）?n ???i?1?运用的前提条件

1.充分发育活跃的资产市场。 2.参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。 市场比较法的基本程序及有关指标

（一）寻找参照物。 1.参照物的成交价必须真实。

2.参照物的基本数量要求(一般三个以上)。

3.参照物与被估资产相类似（大可替代，即功能相同或相似)。 4.参照物的成交价是正常交易的结果或者可以修正为正常交易。 尽可能选择近期成交的交易案例。 （二）调整差异 评估时物价指数?定基：?1.时间因素 参照物成交时间的物价指数? ?环比：(1?a1%)(1?a2%)?(1?an%)?

2.区域因素 参照物所在区域比被估资产好： ?? 系数 ? 1 ；反之系数>1 P一般以被评资产为100， 100系数＝

3.功能因素 功能系数法 4.成新率因素 被估资产的成新率调整系数＝ 参照物的成新率5.交易情况调整

100 调整系数＝（三）确定评估值

将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。 市场比较法的具体操作方法 常用直接比较法

（一） 单一因素比较法

参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：新旧程度、交易时间、功能等。

?被估对象A因素?评估对象价值＝参照物成交价格???参照物A因素??

??（二）类比调整法

参照物与被估资产大体相似，但在多方面存在差异。

交易案例A的调整后价值＝参照物A的成交价×时间因素调整系数×区域因素调整系数×功能因素调整系数×交易情况补正系数

?????[例]某商业用房，面积为500平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2006年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示：

参照物 A B C 交易单价 25,000 29,800 29,590 成交日期 2006.6 2006.9 2006.10

区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好

交易情况 正常 高于市价4% 正常 该商业用房与三个参照物新旧程度相近，结构也相似，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。该商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别均为107。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：（1+4%）4=117%；参照物B的时间因素调整系数：1+4%=104%；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：

参照物 A B C 交易单价 5,000 5,960 5,918 时间因素修正 117/100 104/100 100/100 区域因素修正 100/107 100/107 100/107 交易情况修正 100/100 100/104 100/100 修正后的价格 27,336.45 27,850.47 27,654.21 被评估资产单价＝（27,336.45＋27,850.47＋27,654.21）÷3＝27,614 被评估资产总价＝27,614×500＝13,807,000元

一般来讲 成本法适宜评估：可复制的资产、专用资产、单项资产 收益法适宜评估：资源性资产、无形资产、整体资产

市场法适宜评估：具有一定通用性能在公开市场出售的资产 第三章 机器设备评估

机器设备的评估特点：1、以单台件为评估对象。2、以技术检测为基础。3、把握机器设备价值构成和影响价值的主要因素。

成本法在机器设备评估中的运用 该方法是机器设备评估中最基本的方法 基本公式： 评估值＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗 评估值＝重置成本×综合成新率

重置成本的测算 （一）机器设备重置成本测算中应注意的问题 1、选择复原重置成本还是更新重置成本 技术进步快?? 技术进步因素对设备价格影响较大?更新重置成本? 被估设备已停产? 技术进步慢刚购建的设备??可选择复原重置成本 自制非标设备?机器设备的重置成本构成 ?管理费用造价?基础费用：购置价或建? ?运杂费??总体设计费? ?间接费用??直接费用??安装调试费?资金成本 ?其他费用?配套费???人员培训费等 ??进口设备的关税、坛值?税、银行手续费等??