会计学二专毕业论文 - 试论房产税的改革

试论房产税的改革

第4章 房产税改革的发展方向

我国房产税改革还处于起步阶段，存在较多的问题。经过对试点的分析和对国际经验的借鉴，我们不难发现我国现行房产税的弊端主要有征税范围小，征收对象少，税种较多且定义混乱，征收不够规范，透明度不够高，估价体系不够完善，没有合理的保障减免措施，房产税总量少，利用不够合理等。我国房产税的改革发展方向，便是根据我国国情，改善上述问题。下面将对此逐一进行分析与探索。

4.1扩大征税范围，增加征收对象

4.1.1扩大征收范围

上海、重庆作为我国大范围征收房产税的第一步，有其相应的局限性。试点没有在全国范围内进行，极易导致非试点地区房价的快速上涨；炒房资金很可能流向中西部经济欠发达的大中型城市，导致房价畸高、城市经济与房地产发展不匹配等问题。但是如果现在就对这部分地区征收房产税，又可能致使它们的房地产行业发展缓慢，住宅消费滞后。因此，在扩大征收范围的同时，应根据地区差异制定具体征收标准。 4.1.2增加征收对象，拓宽税基

目前我国房地产征收的配套措施不齐全，财产登记制度也不健全，房管局仅对本地区成交房屋有登记记录，而跨省、地区的私有财产则缺乏全国联网管理。同时，房地产价格评估制度和房地产税收评税政策也不健全。与俄罗斯类似，我国的新房尚可直接以开发商报价作为征收依据，但是二手房的市场评估值却与实际成交价相差甚远。因此，目前我国房产税以增量征收为主，主要针对新购商品房和少量的存量房产（独栋别墅和高档商品房），没有对所有购房者征税。从发展的趋势看，同时征收存量房与增量房的房产税是必经之道。由于所有的增量都会变成存量，而存量中一部分已纳税，一部分却不纳税，会造成极大的不公平现象，这也将打乱房产市场的价格体系。上海、重庆试点的增量开征可以为房产税的改革积累经验，在条件成熟时存量房也将成为征税对象。

4.2税种定义的规范化

4.2.1 简化税种，规范定义

我国房地产方面的税费种类比较多，定义比较混乱，规范程度也较低。虽然政府高层在制定税费时努力归并、清理和减少关于房地产方面的内容，但是当具体落实到地方政府、地区时，税费的数量仍有增无减，成为真正的“苛捐杂税”。据不完全统计，与房地产开发和交易有关的税费高达60多种。因此，房地产领域税费改革应该在维持现有税负水平的基础上，调整结构：在征收房产税的同时，也要调整和清理其他相关税费，否则房地产领域的税收将更为繁重。

据悉，就在上海、重庆布局房产税试点的同时，财政部、国家税务总局拟将房产税和土地使用税（即城镇土地使用税）——我国房地产持有环节的两个主要税种合并，且“按照市场价格计征”。这也意味着，在税率不变的情况下，随着物业价格的变化，新税种的征收额度也将随市场波动。由于征收依据发生变化，合并后的新税种将不再叫做“房产税”，其性质类似于国外一直推行的物业税，因此可能被叫做 “物业税 ”或 “房地产税”，

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其征收范围也将最终覆盖个人住宅。随着两税的合并，房屋和土地都将成为新税种的税基，即在计税中，除了将参照房屋价值之外，土地价值也将纳入其中。同时，可以一起归并的还有如契税、耕地占用税以及在房地产开发环节出现的行政事业性收费等重复性税种。另外，也可以取消如营业税、土地增值税、城市维护建设税和教育费附加以及行政审批类收费等房地产交易环节税费，减轻房地产交易负担，抑制其价格。

4.3合理计算税费，促进社会公平

4.3.1建立完善的估价体系

我国房产税的征收对象较少，为了拓宽税基，对存量房征税是必经之道，而对其进行合理的估价又是征税的基本前提。如今的城市房屋，品类繁多身份复杂；根据国际经验，房地产税评估通常交给相关评估机构来完成。然而，我国这方面的政策出台较晚，相对于需要评估的房屋总量，注册房产估价师的人数远远不够。因此，我国应加大教育培训力度，重点培养专业人才，实行严格的定期考核，完善房地产评估师职业资格制度，制定对策大力鼓励其业和从业。除此之外，还应该重视估价人员的道德素质和职业操守，制定法律法规，加大监管力度，以防止估价人员和纳税人之间扭曲房产的真实价值的暗箱操作。在培养专业人才的同时，还要加快房地产评估机构的建设，待条件成熟后，房产税的计税依据将为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值还应按规定周期进行重估。 4.3.2制定合适的税率

试点政策的实施将扩大我国房产税的征收范围，然而我国地大物博，各地的情况也不尽相同。目前我国税率制定还没有统一的标准。根据国际经验，在未来的改革发展中，各地应针对经济发展的不平衡性，结合地方经济发展速度，在中央设置的幅度税率范围内制定适合本地经济状况的税率，并随地方市场的变化适时调整，以增强税率弹性。这样，既能保证中央有一定的宏观调控权，又能体现和照顾各地不同的实际情况。

另外，重庆试点已针对同一地区不同类型房产和不同购房者的承受能力开始了对差别税率的尝试。本人认为实行差别化的累进税率比固定税率更为合适（可参照个人所得税）。但是，税率的高低、档次的设计还需要在实践中反复摸索。

4.4规范征税制度，提高征税效率

4.4.1 从中央到地方，建立完善的制度框架

从许多国家物业税改革的经验来看，缺乏全国统一的房产税制度框架，将导致征税混乱，降低改革效率。 因而我国中央应尽快建立全国统一的制度框架和改革方案，以便各地在统一、规范的政策指导下进行改革，降低改革成本。在大多数国家，房产税都属于地方税。在中国五级政府结构中，其“地方 ”应该涵盖除中央以外的省、地（市）、县、乡镇四级。地方政府应从基层开始，根据中央制订的改革方案和制度进行管理。 4.4.2建立信息共享机制

加快推进各类住房信息系统的建立，有利于确认房产税的税源，明晰产权和信息，使财产税的征收合理、准确。目前，我国的财产登记制度不健全，房产信息不完整。房管局仅对本地区成交房屋有登记记录，对跨省、地区的私有财产缺乏全国联网管理，致使税源不全和流失，严重影响了税收征管的力度。因此，我国的房屋主管部门、税务部门、银行、

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公安等相关部门需要建立全面统一的、实时动态的个人及家庭房屋持有情况的数据和信息系统。为了进行住房信息系统的建设，2010年 6月，住房和城乡建设部明确了 “以城市住房信息系统建设为重点，以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化情况，为科学制定相关政策提供技术支持，为实施房地产市场宏观调控政策、提高行业管理和社会服务水平创造条件”，的工作思路。但是目前我国房地产市场的信息化建设远远滞后于其自身的发展速度，这使信息共享机制的建立变得尤为困难，同时也给房产税的征收带来了相当大的难度。

4.5建立保障机制，合理利用税收

4.5.1公开、合理地使用税收

政府征税应当有利于社会资源的优化配置和经济机制作用的有效发挥，促进宏观经济效益的提高。房地产税的合理使用，是各国高额房地产税法律制度正当性的基础。因此，建立一项与房地产税相匹配的公开、透明、合理的使用制度，是实施该项制度的关键。一般而言，教育是国外绝大多数国家房产税或物业税的主要用途。美国政府在税收的使用方面接受居民的严格监督，税收所有支出全部有非常详细而清晰的记录，居民可以随时上网查询。我国也应该以房产税的改革为契机，全面推进地方政府的预算公开。 4.5.2建立保障体制，制订优惠政策

作为国内房产税首批试点城市，重庆和上海对于房产税的用途也做出了规定：前者明确 “个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护”，后者明确 “对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出”。房产税的征收为城市保障性住房提供了一个重要的资金来源，因此在相应发展阶段和公共财政支持能力的范围内，应建立住房保障目标，让大多数人得到住房保障。同时，也需要制订一些税收减免的政策，保障普通居民的利益。减免税范围的制定不应影响税收的充分性，税收收入的总体规模和甄别难度。

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