2013年注册资产评估师考试资产评估完整版模拟题

E、政府公布淘汰该类资产的时间表 （2）适用于资产评估的假设有（ABDE）。 A、持续使用假设 B、公开市场假设 C、持续经营假设 D、清算假设 E、交易假设

（4）假设开发法中的投资利润是以（ACDE/ACE）为计算基础。 A、专业费用 B、投资利息 C、卖楼价 D、地价 E、建筑费用

(5)能够证明资产所有权的产权证明文件包括（ABC）。 A、专利证书 B、购买合同 C、房产证书 D、商标注册证书 E、版权许可证书

6.按国有资产评估报告制度规定，资产评估报告书应包括（ABCD ）。

A．资产评估报告书正文 B．资产评估说明

C．资产评估明细表及相关附件 D．资产评估报告书标题、文号和申明

7．第八版《国际评估准则》，最新公布的准则中包括两个应用指南，并对两种重要的评估业务提出要求，这两种重要的评估业务是（ CD ）。

A．以市场价值为基础的评估 B．以非市场价值为基础的评估 C．以担保贷款为目的的评估 D．以财务报告为目的的评估 8．运用市场法进行评估的基本程序有（ ABD ）。

A．指标对比、量化差异 B．选择比较因素 C．对评估结果进一步验证 D．综合分析确定评估结果 9．计算超额运营成本时，应考虑的因素有（ ACD ）。

A．新设备与老设备相比，生产效率是否提高 B．新设备与老设备相比，设备损耗是否严重 C．新设备与老设备相比，维修保养费用是否降低 D．新设备与老设备相比，能源消耗是否降低 10．以下属于新建房地产开发成本的有（ AB ）。

A．前期工程费 B．勘察设计费 C．土地出让金 D．场地平整费

11.下列因素中属于影响房地产价格一般因素的是（ ABD ）。

A.经济因素 B.社会因素 C.环境状况因素 D.心理因素

12.下列因素中属于影响房地产价格的个别因素是（ ACD ）。

A.区位因素 B.交通便捷因素 C.面积因素 D.容积率因素

13.运用市场法评估房地产时需修正的因素主要有（ ABC ）。

A.交易情况修正 B.区位因素修正 C.个别因素修正 D.一般因素修正 14.进口设备到岸价包括（ ACD ）。

A.设备离岸价 B.进口关税 C.途中保险费 D.国外运杂费 15.设备寿命的概念可以包括（ BCD ）。

A.合理寿命 B.物理寿命 C.经济寿命 D.技术寿命

1.只要执行了资产评估程序就可以防范资产评估风险。 （ × ）

2.合理确定评估基准日有助于减少和避免不必要的资产评估基准日期后事项调整。 （ √ ）

3.土地的自然供给和经济供给都是有弹性的。 （ × ）

4.国有土地所有权只能在一级市场进行交易，而不能进入二级市场流转。

( × )

5.中国资产评估协会是1993年12月正式成立，标志着我国资产评估行业已逐步从政府直接管理向行业自律性管理过渡。 （ √ ）

6.资产评估是一项国际性的社会经济活动。 （ √ ）

7.资产评估通常是在资产产权发生变动之前，由专门的人员对资产的价值进行估价和判断。 （ √ ）

8.公正性是资产评估存在和立足的根本。 （ √ ）

9.资产评估值是对资产特定时点及特定市场条件下的客观价值的估计值。

（ √ ）

10.资产评估结论是专家的专业判断和专家意见，因此具有强制执行的效力，资产评估结论应该直接等于资产交易的价格。 （ × ）

1.资产评估是指对资产一定时期内的价值进行的评定估算。 （ × ） 2.资产评估的对象指的是被评估的资产，它是资产评估的主体。 （ × ） 3.资产评估值是客观的，同一资产在既定的条件下评估结果应是一致的。

（ √ ）

4.资产的效用不仅受资产自身的使用价值决定，同时受资产的使用方式，以及资产在某种使用方式下的作用影响。 （ √ ）

5.资产的作用空间大小与其效用发挥的水平成正比，即资产的效用随着其作用空间的扩大而增加。 （ √ ）

6.资产评估的一般目的是为某些经济活动涉及的资产的公允价值提出专业性的判断和意见。 （ √ ）

7.资产评估的特定目的是指具体的资产业务对评估结果用途的具体要求。

( √ )

8.属于非市场价值的评估结果既适用于产权变动类资产业务，又适用于非产权变动类资产业务。 （ √ ）

9.房地产评估中的收益途径适合于有收益的房地产评估，如商场、写字楼、公寓、学校、公园等。 （ × ）

10.土地的自然供给和经济供给都是有弹性的。 （ × ） 计算题：

1.某待开发建设用地，土地面积为10 000平方米，土地出让年限为40年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。

2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为85%，该类房地产的资本化率为10%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为15%。评估基准日为2008年5月19日。 要求：

假设你是一名资产评估师，请你根据上述资料用假设开发法估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。 已知：（P/A，10%，38）=9.7251 （P/F，10%，3）=0.7513

解：

计算开发房地产的楼价

=200*12*10000*2*85%*（P/A,10%,38）=396 784 080（元） 建筑费=2000*10000*2=40 000 000（元） 专业费=40 000 000*10%=4 000 000（元）

销售费用=396 784 080*3%=11 903 522.4（元） 销售税费=396 784 080*8%=31 742 726.4（元）

利润=（地价+建筑费+专业费）*15%=0.15*地价+6 600 000

利息=地价*[（1+6%）^2-1]+44 000 000*[（1+6%）^1-1] =0.1236*地价+2 640 000

地价= 396 784 080-44 000 000-43 646 248.8 -0.1236*地价-2 640 000-0.15*地价-6 600 000

地价=299 897 831.2/1.2736=235 472 543.34（元） 单位地价=235 472 543.34/10 000=23 547.25（元） 楼面地价=23 547.25/2=11 773.63（元）

2.某设备为非标准自制设备，构建日期为1995年12月，评估基准日为2003年9月30日。已知该设备主材为钢材，净消耗量为25.5吨，评估基准日钢材不含税市价为3500元/吨。所需主要外购件不含税市价为55680元 。主材利用率90%，成本主材费率55%，成本利润率15%，设计费率16%，产量1台，增值税率17%，城建税率7%，教育费附加比率3%。计算该设备的重置成本。

解：

1）主材费=25.5/90%*3500=99167（元 ） 2）综合税率=17%*（1+7%+3%）=18.7%

3）设备重置成本＝（99167/55%+55680）*（1+15%）*（1+16%/1）/（1-18.7%）=387210（元）

【综合题】（08年度考试题）被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限（？）。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产 A折现率和资本化率均为l0%。 要求：

评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）

已知：（P/A，10%，33）=9.5696 （P/F，10%，3）=0.7513

解：（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年 （2）现有合同不能够违约。 （3）现有合同的收益现值

收益现值＝（110+10+10）*1000/（1+10%）+140*1000/（1+10%）2

150*1000/（1+10%）3=346581.52（元） （4）合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为 客观收益年限＝40-2-5＝33年

基准日三年后未来年租金收益=150*（1+1%）3*1000=154545.15（元） （5）最佳转让价值=346581.52+1111126.49=1457708.01（元）

收益现值=154545.15*【[1-1/（1+10%）33]/10%】/（1+10%）3=1111126.49（元）

文章来自：注册资产评估师培训