市场比较法在房地产估价中的运用

因而社会对估价行业有较好的评价和较高的信任度，从而才能更好地发展房地产估价业。全面推进房地产评估行业诚信体系的建设，需要充分发挥房地产评估行业协会在行业自律中的作用。首先，要结合房地产评估业务发展的实际需要，完善行业操作规程，制定行业服务标准，协助政府部门做好房地产评估信用档案。目前，注册房地产估价师信用档案、一级房地产评估机构信用档案体系都已建立并投入使用。二、三级房地产评估机构信用档案也逐步建立。要通过信用档案来实行诚信预警机制和失信惩戒机制等，使失信者的失信成本大于收益，以此来督促和引导评估机构和估价师遵守评估法律法规和技术规范，营造依法评估、独立评估、公正评估的市场氛围。其次，要精心组织形式多样的继续教育，把评估行业培育成学习型行业，不仅要进行多级估价师的升级教育，也要进行同级执业资格的维持教育，打破终身制，实行动态管理。不仅要重视业务素质教育，更要重视职业道德教育。除了通过各种方式不断提高房地产评估专业人员专业技术水平外，还应对其进行行业的纪律教育和职业道德教育，使他们在内心深处树立起抵制各种不良现象的屏障。第三，积极参与对评估纠纷的调处，认真做好对违反职业道德和行业规则行为的处理，维护行业形象。

4.6.优化可比实例选取

可比实例的选取存在倾向性，比较依赖估价人员的经验和去向，我们可以使用如下方法来优化可比实例的选取。

（1）专家打分法。解决好估价对象与可比实例因素差异量化修正问题是市场法改进的关键所在。常用的评价指标数量化的方法有多种，如排队打分法，连环比较法，体操计分法，专家打分法，综合评分法等。针对房地产产品及其交易特点，采用专家打分法，利用多位专家集体的丰富经验和感觉，给出估价对象与可比实例各项因素指标的分值，取代少数估价人员主管判断所带来的偏差，将最终得分作为估价对象与可比实例因素差异量化的标准。

（2）集值迭代法。由专家打分法确定各因素指标的得分后，估价对象与可比实例的综合评价结果就依赖于各因素的权重系数了。权重系数确定的合理与否，关系到整个估价结果的可信程度。集值迭代法是一种简便易行，便于实施现场操作的方法，该方法由专家凭借自身的丰富经验选出各自认为重要的几组因素指标，以各因素指标被选出的次数作为评价因素指标权重的确定标准，由此确定出各因素的权重系数。

（3）假设权重法。假设权重法是以各可比实例与估价对象综合得分的差异程度作为其在估价对象价值评估过程中各可比实例成交价格参考权重的依据，据此假设几组不同的权重系数，采用加权平均法进行指标综合，计算估价对象的价值，最终以最接近可比实例成交价格算数平均值的计算结果确定为估价对象的比准价格。

综上，以专家的丰富经验为基础，将估价对象与可比实例因素差异合理量化，最终做到估价结果客观可信。

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4.7.优化最终比准价格的计算

房地产价格受到各种各样多种因素的影响，而这些价格影响因素在每一个具体的交易案例中的具体表现不同，影响程度不同。因此，通过影响因素，房地产价格和比较案例之间形成了相关关系。而回归模型是研究相关关系的一个有力工具。因此我们可以利用一元线性回归模型求取最终比准价格。

可以将计算出来的案例总权值和各案例的价格结合，构成相关函数P(α)，可假设权重α与价格P为一元线性关系，找出与由权重与价格构成的散点图相接近的直线，求出回归方程，并最终求出估价对象的最终比准价格P′′。其中P由上文中的公式

P?A?M?T?R?K?D?L求出。

由于任意给定一组数据，都可以建立一元线性回归方程，但是并不知道这组数据之间的线性关系是否显著，能否利用回归方程。因此则需要进行回归方程的显著性检验。常用的检验有对相关系数的显著性检验—t检验，和对方称整体检验的F检验。对于一元线性回归，t检验和F检验是等价的，因此，在检验时只要选择其中一种就可以了。

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