市场比较法在房地产估价中的运用

地产中介服务管理规定》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规章组成，以房地产评估机构资质标准和房地产估价师注册两项行政许可为核心的房地产评估法律体系，对评估机构、估价人员的管理进行了规定，但仍然缺乏相关的实施细则。尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》中已明确了房地产评估制度的法定地位，但关于房地产评估的专门法律一直是空白。而散落在各项规章制度和规范性文件中的相关规定，不能够对评估的规范、规程以及执业道德标准等提供系统和权威的法律依据。这种缺乏充分的法律保障的状况，使得房地产估价师在执业过程中往往畏手畏脚，无法充分发挥其能动作用，其评估结果也就难以得到社会的认可。同时这也导致了对房地产中介业务缺乏有效监督的局而。

3.3.估价报告质量不高

估价报告书的质量是估价机构生存之本，然而个别从业的注册估价师既是估价人员又是估价机构的合伙人或领导，为了机构的发展而把其主要精力放在了抓对外业务上。然后雇佣见习或实习的非注册估价师，这些助理估价人员多数对于土地估价操作是一知半解，对于各项指标、数据只知其然不知其所以然，简单机械地套用，在估价报告模板上修修改改，致使土地估价报告质量不高，影响了土地估价行业整体水平的提升。

3.4.估价中道德风险的存在

有的机构为了迎合顾客的不合理要求，置估价规程和规范于不顾，人为操纵，高估低评；有的机构过度降低收费标准，大搞价格战恶性竞争；有的机构为了抢占市场份额多争取业务，拿钱开路搞权钱交易甚至超资质、超业务范围进行估价，有的估价师“重效益、轻声誉”，迎合委托方，估价师选择案例往往带有倾向性，整个估价过程受结果支配，对估价结果的风险和由此引起的社会责任重视不足，在市场竞争中把诚信经营抛在了脑后，不择手段，唯利是图。

3.5.估价人员的素质参差不齐

房地产评估不仅具有很强的专业性，而且由于房地产价值的个别性，使得没有两处房地产的价值是完全相同的，这就使得房地产评估结果的科学性非常倚重估价师的经验和诚信度。但是我国口前尚未形成一套非常完整和科学的人才培养、准入及晋级机制，相关的法律法规还不够健全，而且缺乏对从业人员严格的约束和考核，行业的收费情况较为混乱并存在一定程度准入门槛偏低现象，导致了许多进入该行业的人员并非相关专业出身，学历层次较低，对房地产评估的科学性和严谨性认识不足，工作积极性和热情较低以及遵守职业道德的情况较差等。同时房地产估价师执业资格考试的考前资格审查往往过于宽松，导致考生做假的现象较为严重。而且房地产估价师考试为一次性考试制度，通过后的注册也只有一个级别，不能充分体现估价师水平的高低和资历的深浅，因此也不能激励估价师为提高业务水平和提升执业资格而继续学习和深造。从现有房地产评估业再教育的情况来看，估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷，有的甚至流于形

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式，使得房地产估价人员与社会主义经济发展脱节。

3.6.交易案例库的非市场化倾向

实际上，交易案例库中的案例并不都是来自市场，其中有相当部分是估价机构近一段时间的估价业务案例，还有相当一部分是从网上下载的卖房或买房者的报价。房地产估价师虽然不能左右二手房市场交易价格，但可以用估价结果影响二手房市场交易价格。特别是当事人对交易价格缺乏自主性认识时，很多估价结果被当事人共同认可直接作为成交价格，从而使估价项目案例演化为成交案例。从理论上说，利用这种估价结果作为可比实例是可行的，因为可以节约可比实例调查费用。然而必须指出的是，由于当事人直接采用估价结果，本身就说明市场和当事人存在一定问题，这种成交价格就是非正常市场价格，需要进行交易情况修正。虽然估价效率提高了，项目成本降低了，但是估价结果却会和市场价格产生越来越大的差异。 3.7.可比实例的倾向性选取

实际运用市场比较法时，需要在搜集到的众多交易实例中选取可比实例。交易实例库是一定时段间内各类房地产的具体情况和成交价格的数据库，其中有偏高价格的交易实例、有偏低价格的交易实例、有最具代表性价格的交易实例和非正常的交易实例。按《规范》要求应选取与估价对象相同或最类似的最有代表性的交易实例作为可比实例，但实践中，由于缺乏全国或地区性交易实例库，估价机构和估价师在经济利益的驱动下，或面对业务竞争的压力，或满足委托人对估价结果的预期，甚至是制定委托人既定结果的估价报告时，很多估价师对可比性实例采取了倾向性的选取，甚至故意编造符合估价结果的虚假“可比实例”，从价格比较基础上产生了一定的偏差。使得运用市场比较法计算得出的结果存在很大的人为偏差，对相关方产生很大的风险。如果是抵押人委托评估，那么估价结果通过估计人员对可比实例的倾向选取就会大大高于抵押的房地产的真实价值，使抵押权人承受巨大风险，一旦抵押人无力偿还贷款或借款，势必要拍卖房屋抵偿债务。但是评估价值和实际价值存在巨大差异，使得抵押权人债权无法实现，形成巨大损失。

3.8.基准价格的确定方法显得粗略

对不同的比较案例进行因素调整之后会得到不同的结果，而最终评估价格的确定目前大多数是采用平均数法、加权平均数或者众数法等，但是这些方法在一定程度上讲都显得比较粗略，运用这些方法得出的最终估价结果难以使人信服。而目前基本上所有的房地产评估公司为了简单省事都是采用的简单平均法，这是完全不符合客观实际的，因为选择的这些比较案例，每一个都与待估房地产的相似度是不同的，也即影响程度是不一样的，因此，对于最终结果的判断，我们应该选取一个权重，但是，这个权重的选取，也没有一个统一的标准，因此，这也是市场比较法的一个缺陷所在。

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4.对策及建议

4.1.估价机构自身的信息化建设

市场比较法的评估过程是以基础数据资料为依据，应用评估理沦、方法进行分析、对比、计算的过程。市场法进行评估尤其需要大量的市场交易参考资料。在计算机技术和网络技术的飞速发展，以及房地产市场日益规范、成熟的前提下，评估机构获得市场信息的渠道会越来越多，此时的房地产评估机构，应该抓住机遇，利用计算机和网络，积极建立起自己的市场信息资料库，强化评估信息的搜集、处理、储备能力，这样才能及时得到想要的交易案例，提高评估结果的正确性，使市场法得到更好的应用。

4.2.健全房地产评估行业的法律法规

有法可依是房地产评估行业存在和发展的保证。国家应根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等有关法律法规，出台专门的《房地产估价法》。该法应综合现有法律法规的各方而规定和要求，完善以下几个方而:一是强化行业标准，制定和强制推行技术规范和规程，对违反相关法律法规的估价人员要严惩不贷；二是在收费标准方而应做适当调整，对总额小的项口应再细分档次并适当提高收费标准，否则而广量大的小额估价项口因收费少而导致无人承接，对总额大的项口也应再细分档次并适当降低收费标准，否则容易助长压价竞争和给回扣现象；三是制定房地产评估行业职业道德标准，房地产估价师守则等规定，规范评估机构和评估师的行为，通过推动房地产评估行业的法制建设，实施详细的规章制度，使房地产评估机构在执业过程中，有法可依，有据可查，有章可循。

4.3.加强房地产评估执业人员的资格认证工作

为了提高房地产评估从业人员的素质和行业整体水平，一方而应加强对房地产评估执业人员的资格认证，并设置至少两级房地产估价师。可以参照日本的不动产鉴定师资格三级考试制度以及关国的资深、非资深二级房地产估价师管理制度，结合我国的客观实际，实行动态的两级管理体制，即根据房地产估价师的执业能力强弱、评估实践经验的丰富与否、评估报告的技术含量高低、职业道德的好坏等实际情况来确定相应的执业等级标准，做到有升有降、动态管理。这样可以更好地确保房地产估价师队伍的技术水平，促进房地产估价师队伍的健康发展，另一方而要提高房地产评估从业人员的准入门槛。要从源头控制好房地产估价师的素质。具体措施包括：第一，提高报考的学历要求，至少应该具备大学本科以上学历；第二，严格实行注册制度。口前我国的注册制度相对来说还是比较健全的，但执行力度不够，没有起到其应有的作用，所以要严格执行注册制度；第三，提高考试的难度，择优录取。如扩大考试相关知识而，实行定量录取等。

4.4.加强对于房地产估价报告的审核

土地估价报告审核实际上是对土地估价师已完成的土地估价报告进行检查并提出评判意见的行为或过程。内部审核应成为不断提高土地估价师执业水平和提高土地估价报告

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质量的最佳途径。土地评估报告审查可分为：土地估价师自查；一审为评估小组组长审核；二审为评估部经理审核；三审为终审，即机构总估价师审核。各级审核人员，均应依据上述审核准则，并视估价对象的具体情况，采用上述相应的审核深度标准进行审核。在具体审核过程中，各级审核人员均应尽心尽职，但审核的重点各有侧重。

4.4.1. 自查

自查要求：审查土地估价报告的语句是否通畅，是否有错别字、排版是否整齐、字体是否规范、编号是否统一、评估方法是否正确；核实委托方提交的资料；估价报告的内容是否满足USPAP中所界定的三种报告选择形式的要求。

4.4.2. 一审

一审要求：一审由评估小组组长执行。评估小组组长要对土地估价师自查中存在的问题作出标记以备汇报，特别注意审查报告中估价对象、影响地价因素等的描述是否准确，报告中运用的专业术语是否恰当、附件资料是否齐全及测算的结果是否准确等；同时，对报告风险进行评价。

4.4.3. 二审

二审要求：二审由本部门技术经理负责，要求审查自查、一审中是否还存在语言、文字、技术描述和评估计算过程等方面的错误，并存在的问题进行纠正。特别复核评估方法的选用及计算，计算依据是否正确，相关参数的取值是否符合相关政策、法律、法规的要求，评估结果是否合理。

4.4.4. 终审

终审要求：终审人员是报告质量的最后把关人，由公司总估价师负责，要求确认评估报告的合理、合法性，并对整体风险进行评价，特别是要对可能导致出现估价风险的几个问题，例如估价对象资料严重失实，委托方资信严重失真、估价结果严重偏差，以及估价技术思路、估价方法和估价测算过程严重错误，进行分析和判断，最终决定如何要求估价人员补做工作，或者决定是否出具报告，终审不合格评估报告不得出具。

随着房地产市场的不断成熟，人们的法律意识在增强，估价风险日益凸现，行业自律要求越来越趋于完善和严格，各估价机构为了进一步增强竞争力，规避可能出现的风险，必须努力加强机构内部管理，特别是加强估价报告内部审核工作，提高估价报告质量。

4.5.全面推进房地产评估行业诚信体系建设

房地产评估行业的诚信体系建设十分重要。体系的建立对于目前我国房地产估价行业普遍存在的各种不诚信行为有很好的约束力和惩戒力。尽管诚信体系建设需要投入大量的人力、财力，没有直接的经济回报，但它具有巨大的社会效应，如果能够通过行之有效的办法来降低讲诚信者的成本，提高不讲诚信者的成本，使失信者付出代价，名誉扫地，直至清出行业、绳之以法，就可以达到使房地产估价师和房地产评估机构都能够重视信誉，

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