福州宗地2012-06号房地产项目可行性研究报告 - 图文

福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告

选择三房的购房者希望面积在90-130平米占较大比例，也有不小比例选择70-90的小三房。整体选择面积的中位数M0=104平米；

130平米以上,110-130平米,23p平米下, 6p-90平米,28?-110平米,32p平米下70-90平米90-110平米110-130平米130平米以上

3.6按揭付款是主流

频次分析表明购房者在购房过程中选择按揭付款占78％，一次性付款占22％。按揭的比例大约八成，说明按揭正成为人们购房中普遍的选择，也说明银行按揭对福州住宅市场的支持作用不容小视。

一次性付款,22%按揭付款一次性付款按揭付款,78%

3.7年轻人成为主力军

购房者的年龄25岁以下占5％，25-35岁占75％，36－39岁占7％，40－45岁占7％，45岁以上占6％。

购房者的年龄段主要集中在25-35岁之间，占75%；显示年轻的群体是当前置业的主要构成成分。

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45岁以上, 6@－45岁, 76－39岁, 7%岁以下, 5%岁以下25-35岁36－39岁40－45岁45岁以上25-35岁, 75%

3.8其他因素

在促成购买的因素中，环境占重要位置。为了改善居住环境的占最主要部分；购房者在抉择过程中不是独立的，受许多其他因素的影响，大部分人都是大家一起出主意买房，并受业内人士的建议影响。置业者关注置业因素分析中，超过一半以上的置业者认为地理位置、价格、环境景观、户型结构应该关注；其次近一半的受访者认为物业管理、工程质量、交通、周边配套等因素也很重要；大约不到三分之一的置业者认为其他因素、智能化设施、小区规模、升值潜力、发展商信誉是考虑买房应当关注的因素。

第三部分 项目分析及评价

1.地块解析

1．1交通条件

本宗地项目位于三环路旁，紧靠洪塘大桥南面，周边直达公交有77路、312路、85路以及乐购和大润发购物直达车，交通条件良好。

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1.2．地势、地形

本宗地项目处于山地丘陵地带受地形限制，土质疏松，原始植被茂密。中间低两边高分别把农林大学和金辉淮安半岛隔开，可以把山地作为后期项目的绿化公园。没有坚硬的岩石不需要放炮开山，没有旧建筑物利于开发建设。

1.3．水电保障

本宗地项目位于农林大学等传统大专院校区，周边市政工程配套设施完善。在长期的地区发展过程发展中电缆和引水管道设施供应稳定基本可以满足本地区的发展需要。

1.4．规划限制条件

本宗地项目有严格的规划限制要求留有三万多平米的绿化地同时对于楼层高度也有相对的限制。由于是纯住宅项目不可开发商业设施同时周边商业服务区距离相对较远。

2.项目SWOT分析

2.1.项目优势分析

（1）自然资源丰厚，人文气息较浓。

本宗地项目拥有着丰厚的自然资源，大量的原生树种，百年古树等，堪称福州的世外桃源。临近乌龙江、闽江，生态资源丰富，有着山麓起伏的江岸与浓

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密的百年苍林，随处可见的飞鱼鸟兽，鸟语花香。此处是淮安遗址地、闽都文化历史长廊历史人文风光悠久。 （2）临近双江风景优美，。

处于乌龙江与闽江的中间地带，上风上水环境优美。风平浪阔的江面，滚滚流淌的闽江水，微风袭来一阵阵凉意的夏季。规划建设的游艇港口项目将会给江面点缀点点的星光，江枫渔火的夜景。

（3）周边学区较多，教育配套齐全。

处于农林大学等传统学区，人文气息浓烈，学习氛围好，与大学城仅有一江之隔。还有一所初高中的左海学校。 （4）直通三环，来往城区相当便捷。

交通便利紧靠上街新城，驱车五分钟就可以到达。交通通达度好，来往荆溪新城以及主城区都相当便捷。

2.2.项目劣势分析

（1）周边目前大盘扎堆，竞争力较大

紧靠金辉淮安半岛项目，与之靠近的还有融侨淮安项目、淮安温泉国际会议中心。与之隔江相对的有220910平米的大儒世家天澜。现有和规划的项目如雨后春笋扎堆而来。 （2）项目楼盘层高限制。

地块内南侧临山体建筑控制在60米以下，地块内北侧沿路建筑控制在100米以下。

（3）较大的森林绿地要求。

由于本宗地项目处于原始植被分布地区，森林茂密，群峰叠翠，山峦起伏。所以要求南侧山体应留出33900平方米用地作为山体公园绿地使用。 （4）周边配套不是很完善，有待加强。

本宗地处于刚刚开发的地块，西侧靠近三环那一边没有商业设施，也没有公交从这里通过。而靠近农大学生街那一侧也只是针对学生的商业设施配套。配套不齐全，还有待于完善。

2.3.项目机会分析

（1）区域城区规划中心。

本宗地项目附近将规划建成大型公建、商业、商务办公、酒店沿化工路布

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