福州宗地2012-06号房地产项目可行性研究报告 - 图文

福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告

市场平稳健康发展。市场运行呈现出房地产投资增速加快，新开工成倍增长，供求关系得到了改善，投机性、投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效控制。今年1-9月份福州市商品住宅销售总面积为158.1万平方米，同比增长6.74%。销售套数为14562套，同比增长6.94%。然而第三季度以来，福州市区商品住宅签约量呈逐月下滑态势，7月份商品住宅签约量为1655套，8月份为1378套，而9月份福州市商品住宅签约量则下降至1021套，环比下降25.91%，销售面积10.94万平方米，环比下降24.29%。据调查显示，国庆7天，福州市区商品房签约169套，同比下降44.95%，传统的“金九银十”未能显现。前三季福州市区商品住宅签售变化如图：

在住宅销售的套型面积分布方面，总体分布较为平均，套型面积90平方米以下的占总体的28.3%，90-120平方米的占27.03%，120-144平方米的占16.37%，144平方米以上的则占28.3%。

- 9 -

福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告

从购房群体来看，今年前三季度，福州市(含县市)本地购房者占89%，本省其他地区占7.51%，外省购房者占2.87%，国外购房者占0.62%。

总之福州市房屋销售处在一个起起伏伏不稳定的状态。而到了近几个月又处在一个销售的低位，在目标客户群体上应该盯住本地购房者。

2.3福州房地产市场的需求类型分析

2.3.1.消费型需求

A.传统思想影响下的自住型需求 B.经济增长拉动的改善型需求 C.旧城改造引致的被动型需求 D.城镇人口不断增加带来的外来型需求

2.3.2预防型需求

预防型需求是指居民预期房价会继续上升的情况下而提前释放出来的需求。 比如一些父母提前为子女购买房产、单身青年提前购房等。

2.3.3投资型需求

投资型需求是指居民为获得房地产增值和租金收入而产生的对房地产的需求。 由于房地产兼具实物资产和虚拟资产的特性，使其成为非常合适的投资对象。

- 10 -

福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告

2.3.4 投机型需求

投机型需求是指市场主体通过弄虚作假哄抬房价以牟取暴利而产生的虚假需求目的在于短期牟利

2.3.5福州房地产需求的主要特征

A. 多数居民仍以购房而非租房为居住首选。 B. 城市化进程加快，外来人口需求较大。 C. 对保障性住房的需求增多。

D.对中低价位小户型的中低档住房需求旺盛 E. 对高价位大户型的高档住房需求不减

2.4竞争对手分析 2.4.1产品供给情况分析

从经济学角度来看，房地产供给是指房地产供应商（包括开发商和二手房经营者）在每一价格水平上愿意而且能够出售和出租的房地产商品量。 房地产供给类型

(1)新建商品房（俗称增量房或新房） (2) 过去生产的存货（俗称存量房或二手房）

房地产供给的特征

商品房既有着商品的一般属性，又有着自身独特的属性。商品房的独特属性有以下几点： （1） 土地供给的稀缺性和垄断性（中国城市土地属于国家所有，具有垄断性） （2） 房地产供给的滞后性和风险性 新建商品房的开发周期比较长。 较长的建设周期又导致了房地产供给与需求的脱节，具有一定的盲目性和风险性。 （3） 房地产供给的区域性和程序性 房地产作为不动产，具有不可移动和不可复制性，这使得房地产流动性较差，其供给具有较强的区域性。 房地产作为大额不动产，其生产、销售、转让都需要一些法定的管理和登记程序 影响产品价格因素

交通便捷因素,地块靠近三环,北上福银高速只需十分钟,进入市区,火车站仅需二十分钟,并有多辆公交车经过,交通便利.

商业繁华因素,随着福州城市化进程的加快,地块周围将迅速发展为集经济,文

- 11 -

福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告

化予一身的豪华地段,发展前景不可限量.

浓厚的文化气息,处于大学城边上,旁有农林大学,左海学校,理工学院等,拥有丰厚的文化气息.

2.4.2产品类型分析

A、产品越做越细。将人性化的设计理念切实地在细部中体现，出现以人为本的“软住宅”。不仅仅是动静分区、功能分区、干湿分区，卫生间的排水系统、电路设置能否随家庭人口结构而变化都需仔细的考虑的。目前楼市上有“五亲”空间一说，即亲绿、亲水、亲地、亲子、亲合，实现人与自然的和谐发展。 B、生态环保成为主题。21世纪是生态世纪，住宅设计必须更好地渗透环保的要求，太阳能的应用、环保建材采用、小区污水的治理与再生将不足为奇。 C、智能化住宅受关注。居住空间不仅仅是建筑面积与房屋层高所围成的量化空间，而且还应该是一个体现现代生活节奏的智慧空间，远程抄表系统、宽带网是最基本的设置。

D、户型竞争白热化。户型设计不合理是目前市场上空置房的首要因素。从户型设计趋势看，立体化、功能化是发展的两大趋势，如造价不高而具有更多优势的错层房将主导榕城楼市的潮流因势更替，“小卧室”不再受宠，25－30平方米大卧室有望出现，室内门的设计也将“玄关化”，局部和整体的概念更趋和谐统一。

2.5竞争楼盘分析 2.5.1金辉淮安半岛

东、西、北三面环水，南面为包含福建农林大学等多所大中专院校在内的传统学区。

淮安半岛占地约1800亩，前迎石岊山，背负仙洞山，四周群峦叠嶂；3 最长滨江岸线达4.5公里，三面环江，江面开阔、水势平稳，上风上水，作为传世大宅昭示家族世代繁荣。 特色别墅,宜居生态地产. 价格偏高,目前周边配套不全.

- 12 -