土地估价师考试《土地估价案例与报告》试题

2007年土地估价师考试《土地估价案例与报告》试题

一．案例分析题（共2题，每题30分，共60分。清阅读并根据有关条件综合分析回答问题）

（一）某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500平方米。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水（附近无市政供水管理网）；宗地为多边形，不规则，北端边界为弧形，种植有3米宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2千米长的自建道路于某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3千米外的变电站；企业通讯网络及设施安全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地评估师，请回答一下问题：

1．（本问题5分）在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息（提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答）？

A． 是集体还是国用 B.（ ） C. ( ) D. ( )

2．(本问题5分) 根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。

3．（本问题8分） 若以委托日为评估价值时点，根据上述情况，对地价进行定义。

4．（本问题6分） 若该宗土地为国用划拨，由于不在基准地价覆盖的范围，所以评估时直接参照基准地价最末级修正，并确定市场价为154元/平方米。又由于所

处区域属于《全国工业用地出让最低价标准》11等，其最低价标准为144元/平方米，评估公司从保守原则出发，将结果调整为144元/平方米，并按照70%抵押折扣率折算，扣除40%土地出让金，将评估结果确定为60元/平方米。列出上述操作过程中的错误点。

5．（本问题6分）假设该企业到期未能偿还贷款，并且土地管理部门同意由法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖，需要有哪些前置条件？

（二）下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。其中，实线部分为原图内容，虚线部分为该评估师现场标记的有关信息。请阅读该图并回答以下问题。

34-21.5-75-5 34是区县编号，21.5是街道号，75是街坊号，5是宗地号。