房地产企业会计科目及明细账的设置

甲公司的其他应付款。如果甲公司土地评估价值是6000000万元。致远公司依据银行进账单、财产转移手续、评估价值确认证明文件，作如下账务处理： 借：无形资产--土地使用权 6000000

银行存款--临时户 3000000 固定资产 2000000 贷：实收资本—甲公司 5000000 --乙公司 3000000 --丙公司 2000000 其他应付款—甲公司 1000000 二、公司增加注册资本的核算

房地产企业增加资本一般有三条途径：一是所有者（包括原企业所有者和新投资者）投入；二是资本公积转为实收资本；三是将盈余公积转增资本。企业将盈余公积转增资本时，必须经股东会决议批准。在实际将盈余公积转增资本时，要按股东原有持股比例结转。这里要注意的是，资本公积和盈余公积均属所有者权益。公司为有限责任公司的，应按原投资者所持股份同比例增加各股东的股权。房地产企业在增加注册资本时按照增加注册资本的不同方式，进行不同的会计处理。

1． 所有者（包括原企业所有者和新投资者）投入

所有者（包括原企业所有者和新投资者）接受投资投入的资本，借记“银行存款”、“固定资产”、“无形资产”、“长期股权投资”等科目，贷记“实收资本”等科目。企业增加注册资本时有新投资者介入，新介入的投资者缴纳的出资额大于其按约定比例计算的其在注册资本中所占的份额部分，应作为资本公积，计入“资本公积——资本溢价”科目。

（1）投资者以货币出资

房地产企业增加注册资本的，应在投资者将货币存入准备设立的公司在银行开设的临时账户时，依据银行加盖受理章的现金缴款单，或者银行进账单回单的金额，借记“银行存款”科目；按投入资本在注册资本中所占份额，贷记“实收资本”科目，按其差额，贷记“资本公积——资本溢价”等科目。

【例2- 3】致远地产公司由甲、乙共同投资设立，原注册资本为10 000 000元。甲、乙出资分别为6000 000元、4 000 000元。2009年5月26日，丙公司加入致远地产公司，投入货币资金3 000 000元，经协商，丙公司持股比例为20%，投资后的注册资本为12 500 000元。

根据上述资料，丙公司投入资本时，致远地产公司应作以下财务处理： 借：银行存款 3 000 000

贷：实收资本——丙公司 2 500 000 资本公积——资本溢价 500 000

在这里需要说明的是：在公司成立后，后来加入的股东，应该要比公司成立时的股东支付要多出一部分钱，才可以得到与在公司成立时的股东一样的持股比例，为什么呢？因为人家比你先投入，比你多承担了资金的风险，你的资金没有承担这些风险，如果要得到与以前股东相同的持股比例，当然要多付出一些钱来，后来的股东多付的那部分钱，就是资本溢价，在科目上走“资本公积”。

（2）投资者以非货币财产出资 以非货币资产增资时，股东应当在依法办理财产转移手续后，依据财产移交清册，借记“固定资产”、“无形资产”、“长期股权投资”等科目，贷记“实收资本”等科目。

【例2-4】致远地产公司由甲乙共同投资设立，原注册资本为10 500 000元。甲乙出资分别为6000 000元、4500 000元。2009年2月15日，丙公司加入致远地产公司，投入土地使用权5 000 000元，经协商，注册资本增加为15 000 000元，丙公司持股比例为30%。丙

13

于4月15日办妥土地使用权过户手续。致远地产公司将土地使用权作为储备土地用于开发住宅核算。

根据上述资料，致远地产公司应作以下账务处理： 借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费 5 000 000 贷：实收资本——丙公司 4 500 000

资本公积——资本溢价 500 000 2． 将资本公积转为实收资本

将资本公积转为资本。在办理增资手续后，依据股东会决议，应借记“资本公积——资本溢价”科目，贷记“实收资本”或“股本”科目。

【例2-5】致远地产公司由甲、乙、丙共同投资设立，原注册资本为1 000万元，甲、乙出资分别为600万元、400万元。为了扩大经营规模，经批准，致远地产公司按照原出资比例将资本公积500万元转增资本。

根据上述资料，依据股东会决议，致远地产公司应作以下财务处理： 借：资本公积 5 000 000

贷：实收资本——甲 3 000 000 ——乙 2 000 000 三、公司实收资本减少的核算

房地产开发企业实收资本减少有两种原因；一是资本过剩；二是企业发生重大亏损。企业因资本过剩而减资，一般要发还股款。公司减少注册资本，应当符合《公司法》规定的程序，减少后的注册资本数额应达到法律、行政法律、行政法规规定的公司注册资本的最低限额并经验资机构验资。

有限责任公司减少实收资本的会计处理比较简单，按法定程序报经批准减少注册资本的，按照股东大会批准文件借记“实收资本”科目，贷记“库存现金”、“银行存款”等科目。 四、开办费的核算

房地产开发企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。筹建期间为从企业开始筹建之日起至取得营业执照之日的期间。开办费在实际发生时，依据相关原始凭证，借记“管理费用——开办费”，贷记“银行存款”等科目。

【例2-6】20×9年1月5日，致远地产公司支付设立验资费用10 000元。

在验资费用实际发生时，致远地产公司应依据银行转账凭证和验资发票作以下账务处理： 借：长期待摊费用——开办费 10 000 银行存款 10 000 同时在开始生产经营的当月转入当期损益

借：管理费用—开办费 10 000 贷：长期待摊费用——开办费 10 000

第二节 房地产企业设立阶段税务处理

房地产企业设立阶段涉及的税收主要有印花税和契税。在此需要强调的是，税收筹划

在设立阶段就应该准备了，筹划要做到前面，未雨绸缪啊。具体的筹划方法各位网友可以阅读下《实战派房地产税收与税收筹划》。

网址：http://item.taobao.com/auction/item_detail.htm?item_num_id=6924941564

14

与当地税务人员处理好关系也是财务人员很重要的工作，虽然很怵与他们打交道，但又不得不面对。但是财务人员必须坚持的是，讲法律，讲法规；依据法规做好税收筹划；不做假账。从下面的笑话中即可看出企业会计怎么看税务人员的。

话说某房地产公司财务部正在紧张运行中，忽有人大吼一声：都不许动！把钱都交出来！是恐怖分子抢钱来了！ 肃然无声中。忽然有会计轻拍胸口，松了一口气：“吓死了，我还以为是税局的呢”。言归正传?? 一、印花税 1、营业帐薄 记载资金的帐薄按照实收资本和资本公积的合计金额0.5?在帐薄启用时贴花；其他帐薄在启用时按件贴花，每件5元。

2、权利许可证照 房产证、土地证、营业执照，每件5元。

3、土地使用权合同 对于以土地使用权投资入股的，公司以土地使用权转让合同按产权转移数据征收印花税，按照合同记载金额的0.5?贴花。 二、契税

在房地产企业设立阶段，如果接受出资人额土地使用权等不动产出资的，接受出资的单位按照成交价格的3%-5%缴纳契税。 三、税收的账务处理

房地产企业发生的印花税和契税，一般不通过“应缴税费”科目进行核算，印花税在实际缴纳时直接进入“管理费用”，契税发生时视去的土地使用权的用途计入不同的会计科目。

【例2-7】2009年3月，致远房地产公司购买印花税票1000元。缴纳土地入股时的契税60000元。

致远地产公司应作如下会计处理： 借：管理费用 1000 土地征用及拆迁补偿费---契税 60000 贷：银行存款 61000 四、开办费的税务规定

《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令2007年第63号）第十三条规定， 在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出，作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：

（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出； （二）租入固定资产的改建支出； （三）固定资产的大修理支出；

（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令2007年第512号）第七十条规定，企业所得税法第十三条第（四）项所称其他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。

据此，2008年以后企业筹建期间发生的开办费，自支出发生月份的次月起，可以分期摊销，但摊销年限不得低于3年。

因此，纳税人在会计处理时应在开始生产经营当月一次性摊销，但在当年的所得税纳税申报时，应在会计利润的基础上调增应纳税所得额，在以后年度的申报时，应相应调减应纳税所得额。

第三章 房地产企业获取土地阶段会计与税务处理

第一节 获取土地阶段会计处理 一、取的土地使用权确认

15

房地产企业去的土地使用权的方式一般有接受土地使用权出让、接受土地使用权转让、投资者投入的土地使用权以及其他方式。

通过出让方式取得土地使用权的入账价值通常是土地出让金加上相关税费，相关税费是指涉及的契税、印花贺岁，去的图地位更低的，还涉及耕地占用税。通俗的说法是房地产公司通过招拍挂从政府买的土地，也叫一级市场获取土地。

通过土地使用权转让取得的土地使用权的成本，包括购买价款、其他行政事业性收费和其他税费。通俗的说法就是从其他公司购买的土地。 投资者投入的土地使用权，应当按照投资合同或协议约定的价值作为成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。就是其他想入股房地产公司的单位以土地作价入股。

房地产企业取得的土地使用权，根据《企业会计准则第6号—无形资产》应用指南的规定，通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金的，引港将其转为投资性房地产。房地产企业取得土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，线管的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物的成本。在此特别说明的是，本书主要介绍房地产企业购买土地用于开发商品房的情况。

根据企业会计准则，房地产开发取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑成本，即借记“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”等科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等。取得的土地使用权所缴纳的印花税直接计入“管理费用”核算。

【例3-1】20×8年6月，致远地产公司取得100亩的土地使用权用于商品房开发，价款5 000万元，契税征收率为3%，当地政府规定的耕地占用税税额为30元/平方米，通过银行转账支付土地出让金及相关税费。

1.支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让金专用票据和银行转款手续，致远地产公司应进行的会计处理为：

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 50 000 000 贷：银行存款 50 000 000

2.应缴纳的契税为： 5 000×3% =150（万元）

依据契税完税凭证和付款证明，致远地产公司应进行的会计处理为： 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 1500 000

贷：银行存款 1 500 000 3.应缴纳的耕地占用税为： 100×666.67×30=200（万元）

依据耕地占用税完税凭证和付款证明，致远地产公司应进行的会计处理为： 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 2 000 000 贷：银行存款 2 000 000 4.签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税为 5 000×0.5? =2.5（万元）

缴纳印花税时，依据印花税凭证和付款证明，致远地产公司应进行的会计处理为： 借：管理费用——印花税 25 000 贷：银行存款 25 000

不过正常情况下，房地产企业招拍挂获得土地的过程是这样的：先交纳竞拍保证金，等竞拍成功了转作土地出让金，最后根据土地出让合同规定的付款时间支付剩余的土地款。会计应该如下做账：

1、 支付竞拍保证金

借：其他应收款---国土资源局 20000000

贷：银行存款 20000000

16