房地产企业会计科目及明细账的设置

装物的成本或摊销额、采用成本模式计量的投资房地产的累计折旧或累计摊销等

79 6403 营业税金及附加 营业税、土地增值税、城建税、教育费附加等

80 6601 销售费用 按照开发项目，分别费用项目进行明细核算，如保险费、包装费、

展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售本企业商品而专设的销售机构(含销售网点、售后服务网点等)的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。

81 6602 管理费用 按照费用项目进行明细核算，如企业的董事会和行政管理部门在

企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费(包括行政管理部门职工薪酬、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等)、工会经费、董事会费(包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等)、聘请中介机构费、咨询费(含顾问费)、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等

82 6603 财务费用 按照费用项目进行明细核算，如利息支出(减利息收入)、汇兑差

额以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣

83 6701 资产减值损失 按照资 产减值损失的１３个项目进行明细核算，如坏账准备、

存货跌价准备、长期股权投资减值准备、持有至到期投资减值准备、固定资产减值准备、在建工程——减值准备、工程物资——减值准备、生产性生物资产——减值准备、无形资产减值准备、商誉——减值准备、贷款损失准备、抵债资产——跌价准备、损余物资——跌价准备。

84 6711 营业外支出 按照营业外支出项目进行明细核算，如处置非流动资产损失、非

货币性资产交换损失、债务重组损失、罚款支出、捐赠支出等

85 6801 所得税费用 按照“当期所得税费用”、“递延所得税费用”进行明细核算 86 6901 以前年度损益调整

会计科目和主要帐务处理依据企业会计准则中确认和计量的规定制定，涵盖了各类企业的交易或事项。企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本企业的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。企业不存在的交易或者事项，可以不设置相关的会计科目。对于明细科目，企业可比照本附录的规定自行设置。会计科目编号供企业填制会计凭证、登记会计账簿、查阅会计账目、采用会计软件系统参考，企业可结合本企业的实际情况自行确定会计科目编号。

同时，朋友们也要注意到，中小型的房地产企业（资产总额1亿元、营业收入1亿元以下）不用全部设置所有的会计科目，可以根据企业规模大小，自行设置。会计科目可以设置三级或四级，主要看是否有利于核算和分析。

资产部分

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流动资产

通常是指一年内能转换成现金的资产。按照惯例，流动性越高的资产排在越前面，所谓流动性高，就是变现现金的能力快。

1001库存现金

会计科目中的库存现金就是指钞票，人民币。和资产负债表上的现金不一样。库存现金是狭义上的现金，指人民币，而财务报表上的现金是广义上的现金，包涵库存现金、银行存款、其他货币资金。

说到现金，作为会计了，您和出纳说话的时候可要注意点，别问，公司现在有钱吗？会让出纳一头雾水的，有钱？现金还是银行存款？

专业的会计说话要分清现金还是银行存款的。记得又有一次到市场买菜，秤好菜以后，忽然发现我没带现金，就说，坏了，我没带现金（一般人都说我没带钱）。卖菜的师傅说，我不要支票的。呵呵，师傅还知道支票呢。老婆在医院工作，九十年代的时候都是到公共澡堂洗澡，老婆看到从浴室出来一女士，实际上是想问里边的人多少，可是她上来就问：“里边病号多不多啊”把人家吓坏了……这叫职业语言，呵呵。 1002银行存款

银行存款就是公司在银行中存有的货币资金。有的随时可以使用，有按揭贷款的，部分资金存入保证金账户，只有客户归还完贷款，解除抵押后才能使用。这部分资金也在银行存款中列示。您可以按照银行的名称分设二级明细账。例如工商银行--致远分理处、工商银行--理想分理处、建设银行营业部等等。月底按照银行对账单和银行日记账编制银行余额调节表，对未达账项予以关注。

如果公司规模较大，同时在几家银行办理银行贷款和按揭贷款，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细 1002.01 银行存款--结算户 --工商银行

-建设银行

1002.02 银行存款--贷款专户 –工商银行

-建设银行

1002.03 银行存款--按揭保证金户-工商银行

-建设银行

一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户。 这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，发改委和住建委都会要银行开具相应的资金证明，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。 其实我们每个人的心里都有个情感银行，就像我们公司的银行明细账。它会有存款，也有取款。孩子就是我们之间的沟通保证金。夫妻之间，如果经常在对方的户头中存款，户头的款项愈多，夫妻关系就愈稳固。即使偶尔因自私或不够体贴而支出，也不至于因此透支。 如果户头款项很低，每次冲突将会扩大其严重性。这时候就用上孩子做沟通调和的保证金了。当信任和欣赏的资金一旦陷入负债状态，而双方又不断透支的话，感情或婚姻就会被推入破产边缘。

成功的婚姻秘诀是，不断增加配偶的情感银行户头，直到它充满体贴，这时你就会享受到丰富的爱心，满溢的信任。平常多说感激欣赏的话，多些体贴关怀的举动。让我们的情感银行永远充裕。

1122应收账款

房地产公司目前都是预售商品房，用预收账款或其它应付款科目核算，一般不用应收账款。房地产公司销售房子一般是两种回款方式：一次性付清、银行按揭。只有很少量的分期收款。只有到年底结账的时候，对于具备结转收入条件的客户需要挂出应收账款，对于分期收款的客

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户同样需要挂出应收账款。另外还有一种情况可能用得上应收账款，房地产公司用房子顶施工单位的工程款。在工程决算未完成，房子已经交给施工单位的情况下房地产公司要挂应收账款。房地产开发商一般不会赊销房子，假如在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款。如果房地产开发公司出现应收账款业务比较多而且余额大的情况，这样的工程不干也罢。

1123 预付账款

房地产开发企业与施工单位有关预付备料款、拨付甲供材、结算工程款的核算，应在“预付账款-预付承包单位款”“应付账款-应付工程款”两个账户进行。开发企业按照规定预付给承包单位的备料款、拨付甲供材和工程款，应计入“预付账款-预付承包单位款”账户的借方。决算完成后予以结转成本。

1221 其它应收款

留意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府收费标准不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细治理。要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清晰。

1402在途物资 1403 原材料 1405 开发产品 1406 发出商品 1408 委托加工物资 1411 周转材料 5001 开发成本 5101 开发间接费

上述会计科目全部在体现在资产负债表中的“存货”项目里。主要项目是开发成本---项目发生过程中发生的成本项目（（土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用）；开发产品---库存未销售的房子。由于房地产开发企业的特殊性，土地作为房地产企业建设商品房的“原材料”，一般体现在存货项目，而不会体现在“无形资产”项目中。

1601 固定资产 1602 累计折旧 1603 固定资产减值准备

上述三个科目都是按照固定资产类别或项目进行明细核算的。在这里需要解释的是，累计折旧是“资产价值损耗的计量”。“累计折旧”账户属于资产类的备抵调整账户，其结构与一般资产账户的结构刚好相反，累计折旧是贷方登记增加，借方登记减少，余额在贷方。固定资产在使用过程中会发生磨损，消耗，其价值会逐渐减少，这种价值的减少就是固定资产折旧。

有个笑话这样形象的描述固定资产和累计折旧的。结婚就像固定资产，爱情的长短就像折旧方式，长的叫平均年限法，短的叫加速折旧法，贪图物质的是工作量法，离婚的是提前报废。 我有个60岁的老朋友，单身。平时喜爱运动，打乒乓球，练武术，身体倍儿棒。他估计能够活到90岁，是正常的直线折旧。但是后来，他请了一个小保姆，两年后就死了，这就是加速折旧。

13项资产减值准备主要用在上市公司，一般的房地产公司涉及不多，在此不细详述。设立减值准备的目的就是财务的谨慎性原则，但是这些减值准备税前一概不能扣除，杜绝和堵住了上市公司调整会计利润，少缴纳企业所得税的漏洞。

财务一个很重要的原则是审慎或者说保守，这是财务的判断力。一个跨国公司的平均生命周期是40到50年。长寿公司各有各的特点，但又一些共同的关键要素，比如对自己的周围环

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境都非常敏感；公司有很强的凝聚力，员工有较强的认同感；具有宽容的文化；很重要的一点，就是财务上比较保守。长寿公司以一种很古老的方式思考金钱的意义，他们知道在资产中保持一定的结余的重要性，它意味着行动的灵活性和独立性，意味着自己始终处于从容的主动地位，而竞争对手将处处被动，处处受节制。

然而保守常常被片面误导，走向保守的僵硬的一面。但是，保守与固步自封完全是两回事。《007》的作者伊安·佛莱明说，“永远不要对历险说不，永远说是。不然的话，你的生活将会乏味无比。”有时保守意味着主动，意味着更快速的反应。《X战警》中说：“最有效的防御就是主动的进攻。

拿破仑认为一个战略领导人所具备的所有品质中最理想的是具备审慎的品质。在拿破仑眼里，“审慎”表明的是一种行为，这种行为是随经验而增长的智慧的结果。在事务管理中理智，在资源使用上节俭，在有危险或冒险时谨慎，在做出决策前运用智力和经验，在行动时主动积极，是审慎的行为体现。

坚守严谨的审慎思考，保持职业的怀疑态度，坚持做人做事的原则，这是一位职业会计人应该遵循的。

负债部分

依照会计惯例，负债按照必须偿还的时间长短排列，越快需要偿还的项目排在越上面。 流动负债

2001 短期借款

一般房地产开发项目的借款期限是2年或年以上，应该核算在长期借款里面，房地产开发流动资金贷款取消以后，房地产企业的贷款期限都超过一年，挂在长期借款科目里。只有当长期借款到期日在1年之内才将贷款金额转入短期借款。

2202 应付账款，

建议分一下单位的类别：如总包单位、分包单位、设计单位等，也可以按照公司开发的小区分类。视具体情况而定，如果项目小的话，就没有必要，直接用往来核算，在用往来核算的时候，一定要用往来单位的全称，方便以后核查，这一点，做会计要给予相应的重视。同时建议所有的付款都到这里走一道，即便是票款两清的时候。即用下面的分录：

借：应付账款 贷：银行存款 借：开发成本 贷：应付账款 不要简化成 借：开发成本 货：银行存款

这样可以保证在做财务决算时，与往来单位对账可以一目了然，这一工作应该引起相当的重视，等到决算时再来清理，工作量大得无法想象。

2203 预收账款

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