城市轨道交通与周边物业的一体化开发模式

通的客流在沿线周边聚集,进而提高城市轨道交通的运营水平。这种正反馈机制如果能够在一种激励相容的制度安排下,就会得到最大的发挥。

由于城市轨道交通的准公共产品属性,通常情况下城市轨道交通运营与周边物业升值的激励相容机制难以建立。城市轨道交通发展所涉及的利益主体包括地方政府、乘客、市民、沿线商家企业、沿线物业业务及开发商和城市轨道交通企业等。通常情况下,城市轨道交通的经营主体只能得到车票收入和一些辅助业务的收入(车厢、车站的广告收入,车站内的商业收入等附属资源收入),而大量外部效应转移到了房地产开发商和沿线物业业主的手中,普通市民和城市轨道交通企业无法享有。也就是说,一方面,沿线房地产商不需要付出任何额外代价,就可以获得城市轨道交通建设和运营为其带来的数量可观的超额利润;另一方面,城市轨道交通的投资、建设和运营者负担高额的建设费用与运营成本,却无法享有物业和土地升值的利益。这是一种典型的“激励不相容”现象,这种利益分配方式既不公平也无效率,必然影响整个城市轨道交通系统实现效率和价值的最大化。因而,有必要通过新的机制设计和利益返还安排,把城市轨道交通为房地产商或沿线物业主带来的超额利润,即土地增值效益的一部分,作为轨道交通建设费用与运营成本予以还原和返还,以减轻轨道交通企业的经营负担,建立城市轨道交通发展的激励相容机制,实现城市轨道交通发展的良性循环。 2.2 一体化开发的激励相容机制

从国内外城市轨道交通的发展状况看,土地增值效益返还普遍存在,具体包括沿线开发者承担模式、特别物业增值税模式、一体化开发模式等,其中“轨道交通经营+周边物业开发”的一体化开发模式注重轨道交通与物业开发的有机联系和统一规划,不仅实现了土地增值效益的部分返还,更重要的是有效地扩大了轨道交通与物业开发的整体效益,被实践证明是效果最为显著的土地增值效益返还模式。

所谓一体化开发模式,是指直接给予城市轨道交通企业土地补偿,城市轨道交通企业将城市轨道交通经营与周边物业开发有机结合、统一开发,最终以物业开发收益的形式实现土地增值效益返还。这种合理的土地增值效益返还方式,有效地建立了城市轨道交通发展的激励相容机制。

一是有效激励城市轨道交通企业提升经营效率。根据资源“谁创造、谁享有”

的公平和效率原则,将土地增值部分按照某一比例或全部返还给城市轨道交通企业,可以激励城市轨道交通企业以更好的建设和运营水平回报社会,创造更大的土地增值和社会效益。

二是实现城市轨道交通物业发展与投融资体系的有机结合。城市轨道交通企业以土地增值部分投入作为新开线路的建设成本,形成城市轨道交通发展“土地储备—增值收益—轨道建设”的良性循环。

三是建立健全有效的运营亏损补贴机制。以土地增值补贴的方式替代国内通行的“财政兜底”的补贴方式,有利于城市轨道交通运营企业加强市场化运营理念,转变经营机制。

2.3 一体化开发模式的作用原理

从根本上讲,一体化开发模式之所以成功,在于城市轨道交通经营与周边物业开发之间固有的有机联系,而一体化开发则是城市轨道交通企业利用这种有机联系,对城市轨道交通经营与周边物业开发实行统一规划、联合开发,最终产生资源整合和优化配置的效益。

一是在工程建设方面,城市轨道交通建设和物业开发(特别是上盖物业开发)是密不可分的。比如,城市轨道交通上盖物业与城市轨道交通站场的桩基工程是一体的;城市轨道交通沿线50m范围内是城市轨道交通控制的保护区,沿线物业开发直接关系到城市轨道交通工程的安全和城市轨道交通运营的安全。

二是在经营管理方面,城市轨道交通运营的服务质量和安全,与城市轨道交通物业管理的质量和安全密不可分。比如,因城市轨道交通与其物业在工程上的紧密性,卫生保洁和消防治安的管理是密不可分的,只有在统一经营管理下,才能通过经营策划,有效地将城市轨道交通客流转化为地铁物业商业客流,同时满足城市轨道交通客流的疏散要求。

三是在经济效益方面,城市轨道交通建设和运营带来了沿线房地产的增值,通过城市轨道交通和其物业的统一规划和优化,在城市轨道交通全网、全线及各站场范围内合理配置和利用客流,如实现轨道交通出入口与商场物业出入口的有效衔接,将提升城市轨道交通和其物业的整体效益。

因此,利用城市轨道交通发展与周边物业开发的有机联系,实现一体化发展,不仅实现了土地增值效益返还,更重要的是实现了资源的合理配置,扩大了土地增

值和城市轨道交通发展的整体效益。 3 一体化开发的内容

从开发内容来讲,周边物业的开发又可分为上盖物业开发、沿线物业开发和偏远区域开发3种,需要根据区域特点,采用不同的物业开发形态,以实现物业开发收益最大化。 3.1 上盖物业开发

地铁“上盖物业”概念源于香港,是指与地铁出入口直接相连的建筑物形式。从工程技术角度看,地铁“上盖”本属于城市轨道交通建设用地,出于控制沉降、保障运营安全的考虑,一旦线路开通投入运营,上盖土地部分就成为控制区域,不容许有任何建筑物附着。因此,城市轨道交通企业同时开展建设与上盖物业开发,是对城市轨道交通建设用地的二次开发利用,体现了落实科学发展观和集约化利用土地资源的理念,有效提升了城市土地利用率,充分发挥了城市土地的效益。

由于城市轨道交通出入口人流量最为密集,在布局规划上适宜开发商场、娱乐、酒店、写字楼等商业物业,发展成为城市区域性商业中心,在集约化利用土地、带动区域经济繁荣的同时,也将为城市轨道交通企业带来不菲的开发收益。 3.2 沿线物业开发

城市轨道交通沿线物业价值的提升与城市轨道交通的建设运营水平息息相关。城市轨道交通企业将建设与沿线物业开发通盘考虑、联合开发,在规划中注重城市轨道交通与沿线各类物业的衔接,将更加有效地方便沿线居民出行,扩大沿线商户的客源,充分发挥沿线各类物业的功能,提升沿线土地的价值。香港地铁的实践证明,轨道交通与沿线物业的联合开发比单纯出售土地所带来的收益要高1倍。

城市轨道交通沿线的物业开发应当以通过城市轨道交通发展,优化土地使用功能作为着眼点,形成不同类别特色的活动中心和商业中心,吸引人流、物流、资金流聚集,既能实现土地资源的节约使用,又能带动沿线区域的城市更新改造、产业聚集和城市景观变化,打造一条现代化的城市走廊,提升城市的档次和品位。 3.3 偏远区域开发

以城市轨道轨道交通发展带动城市偏远区域发展,是TOD城市模式的具体实践与应用。城市轨道交通企业将城市轨道交通建设与城市偏远区域的开发相结合,

建设以城市轨道交通为主导的TOD综合化社区。一是可以实现高密度开发,节约宝贵的土地资源;二是可以促进区域性活动中心的形成,减缓城市中心区的交通压力;三是将人流、物流、资金流在城市偏远地区形成聚集效应,带动偏远区域的产业发展和经济繁荣。对于城市轨道交通企业来说,城市偏远区域的发展和人流的聚集也为城市轨道交通企业带来稳定的客流量,实现多赢。 4 对一体化开发模式的建议

城市轨道交通周边物业发展体现了落实科学发展观和集约化利用土地资源的理念,其创造的经营利润将为维持轨道交通滚动建设和高质量运营服务提供强有力的财务保障。因此,建立和完善城市轨道交通周边物业一体化发展模式,将对完善城市轨道交通管理体制、创建城市轨道交通可持续发展模式具有重大的现实意义。

(1)建立健全激励相容机制。应当明确,城市轨道交通企业进行一体化开发的收益将用于弥补城市轨道交通的建设与运营成本。在城市轨道交通预期投资回报缺口确定以后,就必须科学地测算现在与未来城市轨道交通车站周边土地的价值与收益,进一步计算必须用于一体化开发的土地面积。

(2)完善土地储备机制。以合理的地价获得土地使用权是完善城市轨道交通周边物业发展模式的前提。在以“招拍挂”方式竞得土地的制度安排下,如果地价不做相应处理,使其变为合理地价,则城市轨道交通企业只是简单地新增了一块房地产业务,以承担房地产的行业风险获得一个行业性投资回报,并没有达到对贡献进行奖励、建立城市轨道交通系统激励相容机制的“效益返还”效果。因此,合理的地价应是地铁开通前的地价,即“招拍挂”形成的市场地价减去地铁开通带来或预期将带来的土地增值。

(3)优化项目策划设计。在功能配置上,应当根据区域特点,有机配置办公、商业、娱乐、餐饮和居住等多样化功能,规划建设以中高密度住宅、写字楼和商贸中心为主的城市生活圈,集约化利用土地,做到土地资源利用效率最大化。

(4)合理开发利用地下空间。城市轨道交通周边的土地具有很高的开发利用价值,站点附近的地下空间也是城市的宝贵资源。因此,在城市轨道交通场站的规划建设过程中,应该对附近的地下空间进行合理的开发利用。例如,适当地开发地下商业街,这样可以提高土地利用的效益,增加开发收益。同时,通过地下空间的开

发,将城市轨道交通车站和周边物业连接成一个有机整体,建立四通八达的人行交通系统,增加城市轨道交通对旅客的吸引力和客流量。

(5)重视偏远地段开发。在城市轨道交通覆盖的偏远地段,以区域性公共交通站点为中心,在以适宜的步行距离为半径的范围内,规划建设以中高密度住宅及配套的公共用地、商业设施,为城市中低收入者提供大量价格相对低廉的保障性住房以及良好的交通、生活配套环境,为社会做出贡献,同时也为城市轨道交通企业带来大量客流。

(6)重视旧城改造。城市轨道交通的建设和运营将大大提升城市功能,推动城市中心区进行旧城改造和功能更新。城市轨道交通应当把握旧城改造的机遇,在轨道交通沿线临近车站的区域建设现代化的中心商业区,保障城市轨道交通企业获得长期稳定性收入,补贴城市轨道交通运营业务。

(7)完善物业开发模式。鉴于深圳市轨道交通企业缺乏房地产开发经验,更适合于采取合作开发的模式。在合作开发的模式下,深圳市轨道交通企业将通过公开招标等方式,与具有品牌、资金、策划营销能力等核心竞争力的知名房地产开发商进行合作,有效规避房地产开发的经营风险和市场风险,并实现土地价值的最大化。

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