房地产企业销售收入核算

对出租物业的公允价值作出合理的估计。

从实际情况看，如果房地产企业持有的是大型自持物业，则不能够按公允价值模式核算；而如果房地产企业持有的是小型自持物业，则可以按公允价值模式核算。 2．公允价值模式的账务处理

采用公允价值模式计量的，不对出租物业计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日出租物业的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 如果存在增值，则按增值额借记“投资性房地产”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；如果存在减值，则按减值额借记“公允价值变动损益”科目，贷记“投资性房地产”科目。

公允价值模式下发生后续支出时，账务处理与成本模式下后续支出的账务处理是一致的。但在会计期末，应按公允价值调整“投资性房地产”科目，差额计人当期损益。 公允价值变动损益不计征企业所得税，在处置时，按初始价值确认计税基础。 【例7-11】 2008年5月份中联房地产公司对其拥有的大型购物中心进行改造，改造时购物中心停止营业，改造时该购物业中心账面价值为20000万元。共发生改造支出5000万元，改造完成时该购物中心公允价值为30000万元。中联公司按公允价值模式进行核算，根据相关原始凭证，编制会计分录如下： (1)转销账面价值时。

借：在建工程 200000000

贷：投资性房地产 200000000 (2)发生改建支出时。 借：在建工程 50000000 贷：应付账款 50000000 (3)改造完成时。

借：投资性房地产 250000000 贷：在建工程 250000000 同时，

借：投资性房地产 50000000

贷：公允价值变动损益 50000000

房地产企业对出租物业的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。已采用公允价值模式计量的出租物业，不得从公允价值模式转为成本模式。

四、出租物业处置的会计核算

当出租物业被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项出租物业。

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按其差额，借记“其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

【例7—12】 2008年5月份中联房地产公司将其拥有的大型购物中心进行转让，转让时该购物中心原值30000万元，累计折旧25000万元，账面净值为5000万元。转让收入为8000万元，转让时共缴纳各项税金2000万元。中联公司根据相关原始凭证，编制会计分录如下：

(1)转销原值和已计提折旧时。

借：投资性房地产累计折旧 250000000 其他业务成本 50000000

贷：投资性房地产 300000000 (2)转让时。

借：银行存款80000000

贷：其他业务收入80000000 (3)计提应缴纳的相关税金时。 借：营业税金及附加 20000000 贷：应交税费 20000000 第三节自营物业的核算 一、自营物业开发的核算

自营物业是指房地产企业开发的以自营为目的的房地产。根据《企业会计准则》的要求，房地产企业自营物业作为固定资产进行核算。

(一)自营物业的确认和初始计量

根据《企业会计准则》的要求，自营物业应在其竣工验收并达到预定可使用状态时确认为固定资产。这一点与出租物业不同，出租物业需要在租赁期开始时才能确认为投资性房地产，而自营物业在开始使用或营业前，只要达到了预定可使用状态就可以确认为固定资产。

根据《企业会计准则》的要求，自营物业作为固定资产应当按照成本进行初始计量。自

行建造自营物业的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。与建造出租物业不同的是：自营物业的成本中不包括为开发建造自营物业而购入的土地成本，也就是说，自营物业土地使用权的账面价值不与其地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。

(二)自营物业开发的账务处理 1．自营物业成本支出的账务处理

自营物业的成本支出通过“在建工程”科目进行核算，并按照自营物业的不同产品进行明细核算。发生成本支出时，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。

自营物业成本支出项目的设置与开发产品的成本支出项目相同。包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费等。 2．自营物业竣工的账务处理

自营物业在竣工验收并达到预定可使用状态时，将其成本从“在建工程”科目转入“固定资产”科目。借记“固定资产”相关明细科目，贷记“在建工程”科目。 “固定资产”科目按照不同的业态分别设置明细科目，折旧时可以按类进行。 自营物业在竣工的账务处理上与出租物业有所不同，具体有以下两点：

在竣工并达到预定可使用状态时，就可以转为固定资产，并不需要等待该物业开始使用才结转。

在结转自营物业成本时应划分地上建筑物成本和土地使用权成本，分别计入固定资产和无形资产。而出租物业是将地上建筑物成本和土地使用权成本全部计入投资性房地产成本。 【例7—13】 2009年12月31日，中联房地产公司开发的酒店竣工，该酒店开发成本总计50000万元，其中土地成本10000万元，总建筑面积5万平方米，该酒店于2010年2月1日开业。中联公司根据有关原始凭证，应作如下分录入账： (1)支付土地成本时。

借：无形资产——土地使用权 100000000 贷：银行存款 100000000 (2)2009年12月31日结转成本时。 借：固定资产——酒店400000000 贷：在建工程——酒店400000000 (三)自营物业暂估入账的账务处理

房地产企业自营物业竣工时，如果成本决算没有完成，应按照预算成本暂估入账并提取

折旧，待实际成本确定时再进行调整。 二、自营物业收入的核算与管理

房地产企业往往设立分公司自营物业进行经营和管理，因此，自营物业的收入也要通过分公司进行核算。 (一)开办费的核算

开办费是指在自营物业开业前为筹备开业的必要支出。

为便于独立核算自营物业的收入，开办费应在分公司进行核算。分公司应根据发生费用的性质分别计入不同科目，如“固定资产”、“低值易耗品”、“管理费用”、“销售费用”、“长期待摊费用”等。 (二)资金往来的核算

房地产企业与分公司之间的资金往来通过“其他应收款”或“其他应付款”科目核算。房地产企业支付往来款时，借记“其他应收款——一般往来”科目，贷记“银行存款”等科目；房地产企业收到往来款时，借记“银行存款”等科目，贷记“其他应收款——一般往来”科目。

(三)自营收入的核算

房地产企业自营物业产生的自营收入是指分公司形成的利润。 1．分公司利润的核算

分公司当期结转未分配利润时，按当期“本年利润”科目的余额，借记“本年利润”科目，贷记“利润分配——未分配利润”科目。同时，借记“利润分配一未分配利润”科目，贷记“其他应付款”科目。分公司上交利润时，借记“其他应付款”科目，贷记“银行存款”等科目。

2．房地产企业自营收入的核算

对分公司当期未分配利润计提时，借记“其他应收款——自营收入”科目，贷记“其他业务收入”科目。收到分公司上交的利润时，借记“银行存款”等科目，贷记“其他应收款——自营收入”科目。 3．相关税金的核算

分公司的营业税、增值税、个人所得税、印花税等与日常经营相关的税金由分公司提取和缴纳，按相关规定在分公司进行会计处理。

与土地使用权、房屋建筑物相关的税费(包括土地使用税、房产税等)依有关规定应由房地产企业承担的，按计提的金额，借记“管理费用”科目，贷记“应交税费”科目。实际缴纳时，借记“应交税费”科目，贷记“银行存款”等科目。