房地产企业销售收入核算

率法按期计算确定的利息收入，借记“未实现融资收益”，贷记“财务费用”科目。 房地产企业应收合同或协议价款的公允价值的确定方法为：按合同价款未来现金流量现值确定，折现率采用同期银行贷款利率。房地产企业确定利息收入采用的实际利率按同期银行贷款利率确定。

因此，房地产企业超过3年的分期收款的账务处理如下：按应收的合同价款未来现金流量现值确定为当期的收入金额。折现率采用同期银行贷款利率。应收的合同价款和折现后的收入金额之间的差额，应当在合同期问内按照应收款项的摊余成本和同期银行贷款利率计算确定的金额进行摊销，作为财务费用的抵减处理。 账务处理：

(1)确认销售收入时。 借：长期应收款(合同价款)

贷：主营业务收入(应收的合同价款未来现金流量现值)

未实现融资收益(差额) (2)分期收取款项时。 借：银行存款 贷：长期应收款

(3)未实现融资收益摊销时。 借：未实现融资收益 贷：财务费用

【例6—6】 中联房地产公司与客户与2006年9月10日签订了房屋销售合同，合同总价3000万元，付款条件为：合同签订时付500万元，竣工交付时付500万元(竣工交付日为2007年12月10日)，剩余款项2000万元在竣工交付日起5年内付清。中联公司根据有关原始凭证结转销售收入，账务处理如下：

合同约定价款为2000万元，分5期于期末平均收回，按同期银行贷款利率7．93％(5年期)折现计算收入额为l 600．03万元，两者差额399．97万元按表中金额分期抵减财务费用。具体见表6—1。

表6-1 单位：万元 日期 未收本金 (1)＝上期(1)－上期(4) 财务费用 (2)＝(1)×7.93％ 分期收款 (3) 已收本金 (4)－(3) (2) 销售日 收款日1 收款日2 收款日3 收款日4 收款日5 合计

1600.03 1600.03 1326.91 1032.13 713.98 370.60 126.88 105.22 81.85 56.62 29.40 399.97 400 400 400 400 400 2000 273.12 294.78 318.15 343.38 370.60 1600.03 (1)2007年12月10日确认销售收入时。 借：长期应收款 20000000

贷：主营业务收入 16000300

未实现融资收益 3999700

(2)收款日1分期收取款项时。 借：银行存款4000000

贷：长期应收款 4000000 (3)收款日1未实现融资收益摊销时。 借：未实现融资收益 1268800 贷：财务费用 1268800

不管采取上述何种方式，会计期末“长期应收款”科目应按相关规定计提坏账准备。 分期收款销售方式的税务处理不同于会计处理。税务上按照合同约定的收款时间和金额(提前收到的按照实际收到的时间和金额确认)计算应纳营业税。在企业所得税方面，财务上按照全额结转收入和成本，税务上按照实现的收入结转成本，因此需要进行纳税调整，把两者的差额确认为“递延所得税负债”。 三、面积差的核算

面积差是指房地产企业销售的商品房竣工交付时，实际销售面积与原签订销售合同时的预计销售面积之间存在的差异。

面积差的处理方式是房地产企业与客户在销售合同中重要的约定事项，一般情况下，其约定的处理方式有以下两种：

按实际销售面积结算价款，多退少补。

实际销售面积超出原预售面积的部分，由房地产企业负担，客户不需要补交房款。

根据不同的处理方式，关于面积差的账务处理如下：

房地产企业退还面积差涉及的房款，应按退还的金额，借记“预收账款”科目，贷记“银行存款”等科目。房地产企业收到客房补交的面积差房款，应按收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“预收账款”科目。竣工交付时，将其从“预收账款”科目转人“主营业务收入”科目。

如果面积差由房地产企业承担，房地产企业则不需要进行账务处理。

【例6—7】 中联房地产公司于2009年12月份项目所建商品房竣工交付时，共收取面积差200万元。2009年12月份，中联公司根据有关原始凭证结转销售收入，编制会计分录如下：

(1)收到补交面积差房款时。 借：银行存款 2000000 贷：预收账款 2000000 (2)结转收入时。

借：预收账款 2000000 贷：主营业务收入 2000000

四、回迁房收入的核算 (一)回迁房的概念

回迁房或拆迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。回迁的新建房屋产权按经济适用房产权管理。 回迁房政策的一般规定如下：

拆除住宅房屋以产权调换形式偿还的，偿还的建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结合成新结算结构差价；

偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照评估的市场价格结算；

偿还建筑面积超过原建筑面积的部分属于安置标准内的，按市人民政府颁布的上年房屋建安造价结算；

超过安置标准的，按商品房价格结算。 (二)回迁房的账务处理

回迁房视回迁方式是否收取价款以及收取价款性质不同，采取不同的会计处理方式：

如果不收取价款，回迁房发生的支出作为土地成本计人拆迁补偿费用。此种情况属于非货币性资产交换，但其不具有商业实质，因此，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。

收取价款的情况下，要根据合同约定具体判断收取的价款是补偿性的还是约定了一个较低销售价格(价格高于成本低于市场售价)分别处理：

(1)如果属于以较低价格销售的，按销售业务处理。此情况因涉及大量的货币性资产，所以不属于非货币性资产交换，应按销售业务处理。

(2)如果属于补偿性的，回迁房发生的建造成本和其他相关支出(包括税金支出)作为土地成本计入拆迁补偿费用，收到的价款冲减上述成本支出。此种情况因为只涉及少量的货币性资产，所以也属于非货币性资产交换，与不收取价款的账务处理基本相同。

通常情况，房地产企业建设回迁房是不收取价款的。以下举例说明在不收取价款情况下，回迁房支出作为土地成本计入拆迁补偿费的账务处理过程。

【例6—8】 中联房地产公司开发项目占地10000平方米，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。另外，在本项目中，需要按照1：1的比例，与拆迁户兑现回迁房60套(平均每套150平方米)。

开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000平方米，二期项目占地面积4000平方米。2009年9月，完成一期12座500套75000平方米楼房建设，建安成本实际支出7000万元(基础设施费、公共配套设施费等暂不计)，一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外售价为3000元／平方米。中联公司根据有关原始凭证结转销售收入，编制会计分录如下：

(1)支付货币性土地成本支出时。

土地成本货币性支出＝3500＋1500＝5000(万元)

借：生产成本——土地征用及拆迁补偿费 50000000 贷：银行存款 50000000 (2)分摊已建回迁房建造成本时。

第一期回迁房40套建造支出＝7000÷75000×40×150＝560(万元) 借：生产成本——土地征用及拆迁补偿费 5600000 贷：生产成本——建筑安装工程费 5600000

(3)预提未建回迁房建造成本时。

第二期回迁房20套因未实际发生，为反映成本的完整性，按照预算成本或第一期成本预提入账： 7000÷75000×20×150＝280(万元)

借：生产成本——土地征用及拆迁补偿费 2800000 贷：应付账款——预提费用 2800000

(4)分配一期土地成本时。