房地产企业销售收入核算

在商品房销售(预售)合同备案之后，原则上不能办理销售更名，确需办理的，必须在政府相关部门更名手续办妥之后才能办理。房屋交付人住后不能办理更名手续。 如果更名时按揭贷款已经发放，必须在按揭事项处理完毕后办理更名手续。

(二)销售退房的核算 1．销售退房的概念

销售退房和销售更名一样，只是局限于商品房预售阶段的业务。商品房已经竣工并交付给购房人后发生的退房业务不属于这里所说的销售退房。

2．退房的账务处理

购房者在商品房预售阶段发生退房时，按购房者原交付的房款金额，登记“预收账款”的贷方红字，按收取的罚款等金额，贷记“营业外收入”科目，按实际退回的销售款，贷记“银行存款”、“库存现金”等科目。 3．退房的管理

在办理销售退房业务时，应认真审核房号、姓名、面积、实收房款等信息是否与账面记载一致，审核按协议或合同约定是否应当收取违约金等。

销售合同已经备案的，必须完成撤销备案手续方可办理退房手续。 实际退房款时，应将客户手中的合同、协议、发票等全部收回。 (三)销售换房的核算 1．销售换房的概念

销售换房是指在商品房预售阶段发生的，购买人将其原购买的商品房更换为新的商品房，并相应结算销售差价的行为。如果购买人所购商品房已经竣工交付，所发生的销售换房就成为购买人的行为，属于先退房，再从房地产企业买房的行为。这里讲的销售换房，仅指商品房预售阶段的销售换房行为。 2．销售换房的账务处理

账务处理时不走退房程序，直接从原房源“预收账款”科目贷方红字转入新房源“预收账款”科目贷方。 3．销售换房的管理

销售换房业务发生时必须按新房源开具发票，并收回原开具的发票。同时，房地产企业销售部门及财务部门要及时调整房屋销售台账，保持销售信息的准确性和统一性。 销售合同已经备案的，必须在撤销备案手续后办理换房业务。

如果按揭贷款已经发放，必须在按揭贷款处理完后才能办理换房手续。

五、销售收款的管理

(一)销售台账管理

为加强销售过程管理，弥补账务处理信息记载的不足，完善销售过程数据资料，确保销售业务信息处理准确，房地产企业财务部门应设立销售台账，全面登记房源信息、成交客户信息、合同信息、收付款过程信息和按揭贷款信息。

登记销售台账时，应关注取得信息的合规性和准确性，必须以完整有效、数据准确无误的信息登记和更新台账。

财务部门的销售台账每月至少要和销售部门全面核对一次，及时解决发现的问题，不断完善台账登记规则，确保相关信息记录准确、一致。 (二)销售现场管理

为保证销售收款的资金和票据安全，房地产企业应注意以下几点：

销售现场配专职人员负责发票和收款工作，并完善收款业务内部控制体系。专职人员更换时，必须严格履行票据交接手续，详细登记票据交接信息。

房地产企业应该全力协调银行上门或住场收取房款，银行人员不在时，尽量采取通知客户刷卡交款或直接把现金存到公司指定账户的方式交款。

每次收款前，必须查看客户提供的认购协议书或商品房销售(预售)合同，出示已交款项票据，按照协议或合同约定及已交款情况重新审核计算应交款项金额。

收取客户直接存到公司账户款项进账单时，要取得公司财务部款项到账确认通知。收取支票时，可以直接开具正式收款收据。开出票据书写信息要全面、准确，且必须与合同内容保持一致。

第二节 商品房销售收入的核算

一、商品房销售收入的核算 (一)收入确认的条件

按照《企业会计准则》关于收入确认条件的规定，销售方在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流人企业，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。 对于房地产企业，商品房销售收入实现的具体条件为：

工程已经竣工并通过有关部门验收。通过有关部门验收，是指取得政府有关部门发放的“竣工备案表”。

实际销售面积符合合同规定。在实际操作中，实际销售面积往往与合同规定的面积存在一定的差异，应取得面积测绘表，按实测面积计算房屋总价。

完成房屋交付手续或购买方已接到书面交房通知，且购买方在通知确定的交付使用时限

结束后无正当理由拒绝收房。房地产企业在实际交付时可能存在以下两种情况：

业主方正常来公司办理房屋交接手续：填写“房屋交接单”，凭业主方签字确认的房屋交接单确认销售收入。如果业主已签房屋交接单但因各种原因不去领取钥匙，必须要有业主签字并交物业公司的“钥匙委托保管书”，否则不确认该项销售的收入。

业主没来办理房屋手续：按销售合同规定的送达方式送达后，业主在合同约定的时限内未来办理手续的，如按合同规定可以视同房屋已交付的，则确认销售收入。送达的标识：采取报纸公告的，留存报纸原件；采用快递方式的，留存快递底单；邮局寄出的，留存邮局回执；采用传真、电话等其他方式的，都要有相应的记录或回单。

履行了合同规定的义务，且价款取得或确信可以取得。一般情况下，客户交清全部房款后方可办理房屋交接手续，才能确认收入。但对于按合同约定分期付款的，则按合同约定的时点履行交接房手续，在办理房屋交接手续后可以确认收入。

成本能够可靠地计量。成本可靠计量是指工程成本已结算完毕或虽未结算但可以按确定的工程完工量准确预估。 (二)销售收入的账务处理

房地产企业符合商品房销售收入确认的条件时，应借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目。

在达到收入确认条件时，应将在收入结转之前收到的商品房销售款全部记入“预收账款”科目的贷方，在结转收入时，全部由“预收账款”科目转入“主营业务收入”科目，这样能够保证“预收账款”科目的完整性。

【例6—4】 中联房地产公司开发的项目，自2008年9月份开始预售，到2009年12月份项目所建商品房竣工交付时，共收得销售回款5亿元。2009年12月份，中联公司根据有关原始凭证结转销售收入，编制会计分录如下： 借：预收账款 500000000

贷：主营业务收入 500000000 (三)销售发票的管理

房地产企业在进行销售收入的账务处理时，应注意销售发票的管理。销售发票的处理原则如下：

原则上不管销售过程开具何种发票，销售结算发票统一在办理入住时换开，并收回已经开具票据，收回的票据附在相应结算发票存根后保管。如已开票据丢失，须购房人出具声明，附身份证复印件，复印已入账的记账联，一并附在结算发票存根后。当地税务机关要求登报遗失声明才予认可的，要取得登报声明。

发生销售更名、换房、退房等情况时，要结合当地情况对已开票据进行处理，原则是发票更改要符合发票管理的有关规定；要保留完整信息链，便于相关事项查询；作废的发票要附在原发票存根处保管；建立作废发票登记簿，详细登记发票作废情况。

结转销售收入凭证后附结算发票记账联。视实际情况，如果发票数量过多，也可单独进行保管。

二、分期收款销售的核算 (一)分期收款销售的概念

分期收款销售是指房屋已经交付，房款尚未全部收回，按合同约定未收房款在未来一定时期内收回的销售方式。

(二)分期收款销售的账务处理

对于按合同约定分期付款的，应按合同约定的时点履行交接房手续，在办理房屋交接手续后可以确认收入。账务处理分以下两种情况进行：

1．从房屋交付日算起，剩余房款收回期在3年以内的账务处理

从房屋交付日算起，剩余房款收回期在3年以内的，按照正常销售方式处理。在房屋交付日，按未收款金额，借记“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目。

【例6—5】 中联房地产公司开发的项目，自2008年9月份开始预售，到2009年12月份项目所建商品房竣工交付时，共收得销售回款5亿元，尚有3000万元未取得回款，这部分款项均是按销售合同规定应在2009年12月份房屋交付后3年之内取得。2009年12月份，中联公司根据有关原始凭证结转销售收入，会计分录如下： (1)已回款结转收入时。 借：预收账款 500000000 贷：主营业务收入 500000000 (2)未收款结转收入时。

借：应收账款 30000000 贷：主营业务收入 30000000

2．从房屋交付日算起，剩余房款收回期在3年以上的账务处理

从房屋交付日算起，剩余房款收款期在3年以上的，应当按照《企业会计准则第14号——收入》理解为“实质上具有融资性质”的收入。 按照准则要求，采用递延方式分期收款、实质上具有融资性质的销售商品或提供劳务等经营活动产生的长期应收款，满足收入确认条件的，按应收的合同或协议价款，借记“长期应收款”科目，按应收的合同或协议价款的公允价值，贷记“主营业务收入”等科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”。采用实际利