公允价值计量在我国投资性房地产中的研究 - 以中航地产为例

加了账面价值和企业的所有者权益。另外，在公允价值计量模式下，业务成本也不再确认，同时也不需要对投资性房地产进行摊销和计提折旧，企业当期利润总额相对于成本模式也会有所增加。由于公允价值上升确认的公允价值变动损益更会使利润总额上涨幅度扩大，会使投资性房地产账面价值持续上涨。所以，若想使企业的经营业绩得到改善则需要使用公允价值模式计量投资性房地产，这样企业的财务报表就会增色很多。 2. 公允价值模式的缺点

（1）公允价值执行成本费用高

公允价值计量模式在投资性房地产中的应用所产生的成本费用相对较高。首先，公允价值主要计量属性是动态的计量。如果在投资性房地产中运用公允价值计量模式计量，那么每一个会计期间结束时都要对所有的投资性房地产进行全新的评估和计量，为了获取到更准确的公允价值的信息，很多企业就会去去委托像会计师事务所这样专业评估机构进行公允价值的评估，这样就会产生相应的费用，并且费用也是不低的；接着，由于公允价值计量模式在投资性房地产中核算过程比较复杂，在初期进行模式转换的时候需要对资产状况的会计信息记录进行全程跟踪，因此，财务管理成本费用由此而产生，而且较高；最后，为了避免投资性房地产公允价值计量模式在进行盈余管理时被管理人员利用，公司相关部门的信息使用者需要增强对财务信息的管理，这样也会产生额外的管理费用。 （2）公允价值模式会计处理科目较多

投资性房地产公允价值计量模式设计的会计科目较多，会计处理过程相对复杂。采用公允价值计量模式运用在投资性房地产中以后，暂时性差异由于资产的账面价值于计税基础的不同而产生，相关会计人员需要根据会计上的利润总额调整应纳税所得额计算企业所得税；另外，投资性房地产出售或改变资产用途时，需要将投资性房地产公允价值计量模式核算期间设计的所有科目予以转回，包括公允价值变动损益、资本公积和递延所得税负债，这就大大增加了会计核算的复杂性。

四、中航地产案例分析 （一）中航地产案例介绍 1公司简介

深圳中航地产股份有限公司，成立于1985年，于1994年在深交所上市，该上市公司的证券代码为（000043），以下简称“中航地产”，是隶属于中国航空工业集团公司的央企上市公司，经济实力雄厚，企业经营稳健，自2006年起已经连续六年入围深圳市百强企业。中航地产经过二十余年的不懈努力，已发展成为集房地产开发、物业经营与管理、酒店经营与管理为一体的综合性集团公司，连续多年进入深圳百强企业榜。到2008年底，公司旗下的控股和参股企业数量已经达到了25家，托管企业1家。 2. 中航地产投资性房地产特征 查阅近8年来的公司资产负债表，取其中披露的投资性房地产金额和资产总额，我们可以发现，投资性房地产的金额占总资产的比例在近五年来都比较平稳地保持在20%以上。在2015年披露的资产负债表中，投资性房地产的金额占资产总额的比例达到了37.44%。当投资性房地产从成本模式变更为公允价值模式时，所需作的账务处理如下： 借：投资性房地产——成本（变更日公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销）（原投资性房地产已计提的折旧或摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（原价）

利润分配——未分配利润（或借记） 盈余公积（或借记）

在2008年，当时中航地产采用的是用成本模式计量投资性房地产，投资性房地产账面价值占总资产的比例为4.94%，而2009年中航地产变更为公允价值计量投资性房地产，投资性房地产的账面价值所占比例就达到了9.36%，相比于2008年，所占的比例翻了一倍，而投资性房地产的账面价值相当于2008年的2.57倍。可见投资性房地产已占公司资产较高的比重，公司有充分反映资产真实价值的必要性。因此，公司需要采用公允价值计量模式计量投资性房地产。

3. 公司采用公允价值计量投资性房地产的原因猜测 就房地产企业而言，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的成熟方法，而且公允价值运用的市场环境也逐渐成熟。在2008年金融危机下，房价面临很大的不确定性。此外，公司董事长吴光权将于2009年终止任职，仇慎谦由总经理调任为董事长，石正林由常务副总经理调任总经理。这些原因很可能影响公司在2009年变更投资性房地产后续计量模式。

（二）投资性房地产采用公允价值计量的驱动因素 1. 宏观政策

2006年2月15日，我国财政部发布了第3号准则《投资性房地产》，首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并且首次对该资产的计量引用公允价值。因此那些持有较多投资性房地产的上市公司会如何决定投资性房地产的后续计量模式也成为了业界关注的重点。

2. 市场环境

2007年，作为新准则使用的第一年，由于投资性房地产在总资产中所占的比重较小，并不能很大程度地影响企业的利润，所以中航地产继续采用成本模式计量投资性房地产。但是到了2009年，由于我国的房地产交易价格和数量的不断上升，房地产市场异常火爆，以及随着大量的信贷放出和税费优惠政策的影响，深圳中航地产股份公司于2009年4月26日公告，自2009年1月1日起对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，将成本模式的后续计量变更为公允价值模式。2008年底时，资产负债表中的投资性房地产是2.35亿元，占资产总额的4.94%，但在2009年底时，投资性房地产是6.03亿元，占资产的9.36%。在历史成本模式计量的投资性房地产改成公允价值后，投资性房地产的价值比原来的价值高了3.68亿元，是2008年底的2.57倍，所占资产的比例也提高了4.42%。在进行计量模式的变更时，会采用变更时点的公允价值计入投资性房地产的取得价值，所以，这种做法能够更加真实、客观地反映公司的价值，有助于广大的投资者更全面地了解公司的资产情况，也可以更真实地反映公司的财务状况和经营成果，采用公允价值模式进行后续计量符合全体股东的利益。加之公司商业地产的市场定位以及未来公司的商业地产会逐年增加，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具备必要性。在2015年度的资产负债表中，投资性房地产的金额为的85.66亿元，占资产总额的37.44%。

（三）上市公司对投资性房地产采用公允价值进行后续计量的影响分析 1. 对资产负债率和净利润的影响

资产账面价值的增加会降低企业的资产负债率，使企业的财务风险较低，有利于企业在资本市场拥有准确的定位，同时有利于企业的增强和融资的能力，获得资本市场的便利，帮助企业更好地借助资本市场的力量来发展自身。因为中航地产的投资性房地产占公司净资产的较大的比重，通过公允价值计量，在资产价值上升时，按照一般情况，应该会降低企业的资产负债率，但是在2007 ~2015年，通过企业的资产负债表分析可以看到，中航地产的资产负债率一直处于上升，由此可见，中航地产采用公允价值计量投资性房地产的并没有达到下降资产负债率的结果，公司的负债在不断的上升，负债的增长速度远远超过资产增长速度，导致了资产负债率的不断增长。所以，中航地产采用这种做法并没有达到降低资产负债率的作

用。但是相比较于2008年采用成本模式计量时来看，资产负债率相对来说，增长的速率会相对来说慢一点。

从中航地产的净利润来看，在2007年，也就是准则颁布拥有投资性房地产的第一年，公司的净利润非常可观，达到了2.71亿元，但是从2008年12月31日的利润表来看，公司的净利润减少到了0.2374亿元，净利润增长率为-91.23%，这种情况可能是与2008年的金融危机有重大的关系。然而到了2009年，中航地产采用公允价值计量投资性房地产，使用公允价值计量后的效果明显，公司的净利润增长速度非常快，相比2008年，2009年末的净利润增长率为293.76%，这种利润增长率的大幅度提高，与会计政策的变更有密切的关系，并且在之后的2009年净利润增长率也达到了216.12%，所以，采用公允价值计量投资性房地产在这其中发挥着不可低估的作用。在这之后的净利润在稳定中不断上升，中航地产采用公允价值计量投资性房地产的原因很大一部分的可能就是因为2008年的净利润受到的前所未有的冲击，然后在这之后的净利润增长和房价的上涨密不可分，同样也是因为采用了公允价值计量投资性房地产的关系，导致企业虽然在资产负债率保持着上升的情况下，净利润仍然能够保持着大幅度稳定的上升。 2. 增加了企业成本

中航地产2009年将投资性房地产的计量模式变更为公允价值模式计量模式，从成本角度分析，公允价值的取得成本比较高，如果采用公允价值对投资性房地产进行后续计量必须同时满足以下两个条件：第一，投资性房地产所在地需要具有活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及相关的其他信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学和合理的估计。目前一些已经采用公允价值模式计量的企业，其公允价值的信息取得方式大致有四种：房地产评估价格、参考同类同条件房地产的市场价格、第三方调查报告获得和双方谈判价格。 但是，由于我国的企业目前大都还没有建立起自己的公允价值信息收集和定价系统，这样增加获取公允价值的成本。其次，由于不同市场中介和交易对手提供的定价信息可能差异较大，企业在向外部购买信息后，可能还需要增加甄别成本。对于那些没有公开的活跃市场、同类市场，价格难以取得的项目，需要通过复杂的估值技术来实现，估值模型的建立要投入较高的成本和人力，有时还需外聘专业的估算师和精算师。所以中航采用公允价值模式计量投资性房地产，则需要每年聘请独立的评估师进行评估，并在年报中详细披露公允价值的确定方法和增减变动等，这会使中航地产的审计成本以及评估成本加大，会增加企业的费用。 3. 对企业所有者权益的影响 净资产收益率也称权益报酬率，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映的是股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。

按公允价值计量投资性房地产的企业进行后续计量时，当公允价值上升时，借记：投资性房地产—公允价值变动；贷记：公允价值变动损益；当公允价值下降时，则做相反调整。而近几年中的房价在不断的稳步上升，而公允价值变动损益是利润表上单独的项目，在利润总额之前，这就会导致企业的净资产大幅度上升，伴随着的是利润的上升，但是如果企业净利润的增长比企业净支出的增长慢的话，就会导致净资产收益率的降低。

从中航地产的净资产收益率来分析，在2007和2008年的财务报表中分析得到净资产收益率从之前的15.45%下降到1.36%，但是在2008~2011年，企业的净资产收益率表现出飞快的增长趋势，这说明公司运作的资本效率逐渐变高，房地产收益也非常的可观，到了2012年，净资产收益率表现出微弱的下滑的趋势，说明投资性房地产所造成的影响在不断的减小，股东权益的水平也相对稳定。同时到了2013年以后，净资产收益率又开始逐渐下降。 4. 对利润分配造成一定的影响 在资产负债表日，因为公允价值变动损益要计入利润表的当期损益，成为企业净利润的组成

部分，是企业尚未实现的利得，但是又没有现金流的作为支撑，所以上市公司在制定分红政策时，如果增值的收益参与分红的话就会导致公司的现金流下降，但是如果不参与公司分红，又会导致公司分红比例下降，这种情况会加大企业向投资者分配利润的压力，而这种矛盾的存在会对公司的长远发展有所不利。 5. 增加纳税调整成本的工作

根据财税[2007]80号文件，企业采用公允价值模式计量的投资性房地产，持有期间的公允价值变动不计入应纳税所得额，在实际结算或者处置时，处置所得价款扣除其历史成本后得到差额应计入处置期的应纳税所得额。可见在公允价值模式下，新会计准则和税法的处理存在着明显的差异。在会计处理上，年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不计提折旧或摊销；而税法上，是按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的所得，在计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理。因此，企业需要根据《企业会计准则第18号——所得税》进行纳税调整，这就使企业会计的工作量增大，而且这种调整的难度和复杂程度也非常高。 6. 增加了报表信息使用者的理解难度 如果采用公允价值计量，则每个资产负债表日需要对投资性房地产的资产价值进行重新评估和调整。若投资性房地产公允价值上升，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，当年的利润就会增加，由于投资性房地产的价值一般较大，因而对利润的影响很明显。相反，目前高居不下的房价导致的民怨较深，国家为了抑制房价的过快上涨，对房地产行业宏观调控也比较紧，也可能会导致房价的下降，会使当期利润下降幅度较大。且在公允价值计量模式下，投资性房地产不需要计提折旧或者进行摊销，从而减少了相应的成本支出，也会增加当年的利润，因此可能会增大公司经营成果的不稳定性，利润波动加大，从而使风险增大，可能会掩盖管理者的经营不善或者管理能力不足的问题。

五、结论和建议

（一）中航地产采用公允价值计量投资性房地产得出的结论 在中航地产采用公允价值模式计量投资性房地产的近5年来，投资性房地产公允的价值在不断的增加，从2009年刚开始实行公允价值计量时的60.34亿元，到2015年的资产负债表记录的85.66亿元，净利润也从2009年的0.9349亿元到2015年底的3.71亿元。在这些快速增长的利润中，有很大一部分是没有现金流的公允价值变动损益使得利润表上的净利润增长，这就使得企业需要更加谨慎地面对自己的利润，因为在实际中并没有想象中的那样可观，同时也会给投资者一种错觉，虽然这种做法可以使财务报表变得好看，但是风险也同样的存在，因为公允价值模式在投资性房地产中的应用的条件是存在有公平活跃的房地产交易市场，在完全竞争的市场中，公允价值是最可靠的，但是在我国的房地产市场中，就目前来说，房地产的市场尚不完善，信息的获取渠道也非常有限。所以那些账面价值上的投资性房地产还是不太公允和可靠的，也没有很精确的可以反映企业的真正资产的价值。 （二）对于投资性房地产采用何种模式的建议 1. 完善房地产市场

在我国不完善的房地产市场中，我们应该充分的利用网络，建立起房地产交易系统以及房地产行业市场信息的数据库，从而来提高房产的交易公开透明度，改善信息不对称的情况，这样也可以为公允价值的可靠计量提供参考数据。同时要建立开放、统一且充分竞争的法制化的市场经济。 2. 完善税收政策

我国很多上市公司不愿意采用公允价值计量投资性房地产的很大一部分原因是由于我国公允价值的现行税收政策尚未明确，企业担心自己的税负会增加。企业所得税、房产税、土地

增值税以及筹备开征的物业税是投资性房地产在我国涉及的各个税种。所以国家应该明确企业采用公允价值计量投资性房地产后需要缴纳哪些税，修改和完善投资性房地产涉及的各个税种，或者合并投资性房地产各个环节的税种，比如开征物业税去替换原有税种，或者土地在发生增值时就要收土地增值税等等。 3. 加强公允价值的理论研究

加强公允价值的理论研究，建立公允价值应用的理论与操作体系，统一规范公允价值确认、计量、披露，使企业公布的公允价值具有可比性。建立公允价值审计的具体准则，树立起风险导向型审计理念，提高监管水平。审计人员在审计时需要考虑公允价值计量过程中的控制程序，公允价值操作人员的专业熟练程度和经验，识别和评估公允价值计量和披露相关的重大错报风险。作为公允价值信息的提供者和使用者，要注重企业的成本和效益，完善企业的内部控制，提供真实的公允价值信息。比如利用企业收集的市场价格信息，监督同类信息的公允性，在公允价值的应用中，提高企业和个人的诚信。 参考文献

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