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果评定，为房产纠纷的调解处理及违反《房产测绘管理办法》应负法律责任的认定等提供技术依据的具有较高房产测绘资格和信用等级的房产测绘成果监督机构。一般一个城市只设定一家测绘成果鉴定机构。对于重大技术问题，还可成立专家组共同研究裁定。

房地产测绘管理机构的主要职能：1）组织编写房产测绘计划。2）管理房产测绘市场。3）实施房产测绘单位和个人的资质、资格管理。4）对测绘成果的审核、验收和技术、质量管理。5）对房产测绘档案的统一管理。6）根据相关法律、法规等制定本地房产测绘管理实施细则。7）推行公示制度，接受社会监督。

房地产图测绘内容：1）测定房屋平面位臵，绘制房产分幅图；2）测定房屋四至归属及丈量房屋边长、计算面积、绘制房产分丘图；3）测定权属单元产权面积、绘制房产分户图；4）测定界址点、制作基本地籍图；5）求算宗地面积、制作宗地图。

房地产平面图测绘的特点：政策性、专业性、技术性、现势性

房地产平面控制测量的目的：建立一个高精度的、有一定密度的、能长期保存使用的、稳定的房地产平面控制网，为测绘大比例尺的房产平面图、地籍平面图提供起始数据，为房地产变更测量、面积测算、拨地划界和各种建设工程放线验线等日常工作提供测绘基础。

房地产平面控制测量的作用：1）为房产要素的测量提供起算数据。2）为房产图的测绘提供测图控制和起算数据。3）为房产测绘的变更和修测提供起算数据。

房地产平面控制网的布设原则：从整体到局部，从高级到低级，分级布设，也可以越级布网。 我国平面控制网的建立方式：以三角网为主，导线网为辅，目前普遍采用GPS网。 房地产测绘目前采用的坐标：1980西安坐标系统或地方坐标系统

GPS全球定位系统的优点：1）定位精度高；2）观测时间短；3）测站间无需通讯；4）观测方便；5）提供统一的三维坐标；6）全天候作业；7）定时定位。

房产调查的任务：1）房屋用地权界即丘界的调查；2）房屋状况调查；3）房地产数量调查及示意图的绘制；4）房地产权属状况调查；5）地理名称和行政境界调查。

房产调查的目的：获取房地产各要素资料，通过确权审查、实物定质定量，认定房产权界及其归属，最终充实完善房地产测绘的各种资料，为房地产管理提供可靠并能直接服务的基础资料。

房产调查的方法：房产调查必须在当地房产管理部门的领导下进行，一般应经过政府公告、资料准备、实地调查、确权定界、成果整理五个阶段。

房产调查的内容：1）房屋用地调查；2）房屋调查；3）行政境界与地理名称的调查 房屋用地调查的内容：1）用地坐落；2）用地情况；3）用地权界线。

丘：房屋权属用地单元的最小单位，地表上一块有界空间的地块。分为组合丘和独立丘。用地调查以丘为单位

房屋用地面积：指用地单位实得面积即为实红钱内的面积，实红线外、虚红线内的面积为代征面积。

房屋土地使用权的合法取得方式：征用、划拨、出让、转让

房屋调查的内容：1）房屋坐落；2）房屋产权人；3）产别；4）产权来源；5）房屋层数和层次；6）建筑结构；7）建成年份、8）房屋用途；9）占地面积；10）建筑面积；11）墙体归属

幢：是房屋的计量单位，一般指一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。房屋调查以幢为单位

房屋产别：1）国有房产（直管产、自管产、军产）；2）集体所有房产；3）私有房产；4）联营企业房产；5）股份制企业房产；6）港、澳、台投资房产；7）涉外房产；8）其他房产

房屋的实际占地面积：房屋底层（含阳台、外梯），外墙（柱）勒脚以上的外围所占用的土地面积，包括房屋内天井的面积。

房屋墙体的归属分为：自墙、共墙、借墙

地理名称调查内容：自然名称、政府行政机构名称、用地使用单位名称 分幅图的作用：是全面反映房屋及其用地的位臵和权属等状况的基础图，是测绘分丘图和分户图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。

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房产分幅图测绘的范围：城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿、企事业单位及与其毗连的居民点。应与开展城镇房屋登记的范围相一致。

分幅图的比例尺：城镇建成区一般采用1：500，远离建成区的工矿区、企事业单位及其相毗连的居民点也可采用1：1000。

分幅图的分幅方式：50cm×50cm正方形

分幅图流水编号法：从左到右，从上到下用阿拉伯数字编定

分幅图行列编号法：由左到右为纵行，由上到下为横行，以一定代号先列后行编定

房产分幅图测绘内容：控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施、房屋围护物等房地产要素及其编号，和房地产有关的地籍地形要素和地理名称注记等。

房产分幅图测绘要求：1）平面控制点包括基本控制点和图根控制点。2）行政境界一般只表示区、县和乡镇的境界。3）丘界线不分组合丘和独立丘，丘界线与房屋轮廓线重合时，用丘界线表示。4）一般房屋不分种类和特征，均以实线绘出；架空房屋用虚线表示；临时性过渡房、活动房屋不表示；墙体凹凸小于0.2m、装饰性的柱、垛、加固墙不表示。5）房屋附属设施包括廊、阳台、门和门墩、门顶、室外楼梯、台阶等均应测绘；室外楼梯以水平投影为准，宽度小于图上1mm的不表示；门顶以顶盖投影为准；与房屋相连的台阶按水平投影表示，不足五阶的台阶不表示。6）房屋围护物包括围墙、栅栏、栏杆、篱笆和铁丝网等均应实绘，其他围护物根据需要表示；临时性、残缺不全和单位内部的围护物不表示。7）房产要素及其编号包括丘号、房产区号、房产分区号、丘支号、幢号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途及用地分类等，根据调查资料以相应的数字、代码、文字和符号表示；注记过密时，丘号、丘支号、幢号、房权号必须注记，门牌号可首尾两端注记、中间跳注，其他从后往前省略。8）与房产管理有关的地形要素包括铁路、道路、桥梁、水系和城墙等地物均应表示。9）地理名称注记包括自然名称；镇以上人民政府等行政机构名称；工矿、企事业单位名称；单位名称只注记区、县级以上和使用面积大于图±100cm2的单位。

房产分幅图的测绘方法：平板仪测量法、航空摄影测量法、数字化测量、编绘法。除编绘法外，首先是对点的测量。

分丘图：是房产分幅图的局部图，是反映本丘内所有房屋及其用地情况、权界位臵、界址点、房角点；房屋建筑面积、用地面积、四至关系、权属状态等各项房地产要素。是绘制房产权证附图的基本图。以房产分区为单元划分进行实地测绘或利用房产分幅图和房产调查表编绘而成。

分丘图的比例尺：如按分幅图描绘，可依分幅图比例；如另外测绘，应根据丘面积的大小和需要在1：100—1：1000之间选用。

房产分丘图的编号：按市、市辖区（县）、房产区、房产分区、丘五级。房产区和房产分区从01至99依序编列，未划分房产分区时，房产分区号用01表示。

丘的编号：采用4位自然数从0001—9999编列。从南至北，从西向东以反S形顺序编列。 幢的编号：自进大门起，从左到右，从前到后，用数字1，2，……，顺序按S形编号，幢号注在房屋轮廓线内的左下角，并加括号表示。

房地产分丘图的内容：除表示分幅图的内容外，还应表示房屋的权界线、界址点、界址点点号、窑洞的使用范围；挑廊、阳台、房屋建成年份、丘界长度、房屋边长、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。

房地产分丘图的测绘要求：1）测绘本丘的房屋和用地界限时，应适当绘出邻丘相邻地物。2）共墙以中间为界，量到墙体的1/2处；借墙量至墙体内侧；自有墙量至墙体外侧；窑洞使用范围量至洞壁内侧。3）房屋的权界线与丘界线重合时，用丘界线表示；权界线与轮廓线重合时，用权界线表示。4）挑廊、挑阳台、架空通廊以外围投影为准，用虚线表示。

分户图：是在分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为基本单元，分幢或分层对本户所有的房屋的坐落、结构、产别、层数、层次、墙体归属、权属状态、产权面积、共有分摊面积及用地范围等各项房产要素，以明确异产毗连房屋的权属界线，供核发房屋所有权证的附图使用。按照房屋登记的基本单元绘制。

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分户图的比例尺：一般为1：200或1：300，当房屋图形过大或过小时可适当放大或缩小。 房产分户图的内容：房屋的权界线、房屋边长、墙体归属、建筑面积、分摊共用面积、楼梯、走道、地名、门牌号、图幅号、丘号、幢号、层次、室号等。

房产分户图的测绘要求：1）房屋边长应实量，取位注记到0.01m；2）不规则房屋边长丈量应加量辅助线，共有部位应在范围内加简注。

房地产面积测算的内容：1）房屋建筑面积；2）房屋使用面积；3）房屋产权面积；4）房屋共有建筑面积；5）用地面积

房屋建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。具备有上盖，有围护物、结构牢固，有实际使用功能，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

房屋使用面积：指房屋户内全部可供使用的净空面积（不包括屋内墙、柱等结构面积） 房屋产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积 房屋共有建筑面积：指多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积 用地面积包括：房屋占地面积、其他用途的土地面积

房屋占地面积：房屋底层外围水平投影的面积，含落地阳台、外走廊等附属建筑的外围水平投影面积。

不计入用地面积的范围：1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；2）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；3）公共使用的河涌、水沟、排污沟；4）已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。5）其他按规定不计入用地的面积。

房屋面积测算一般要求：1）房屋面积测算以幢为基本单位，按水平投影面积测算。2）各类面积必须独立测算两次，较差应在规定的限差内，取中数作为最后结果。3）边长以m为单位，取至0.01m ;面积以M2为单位，取至0.01M2。4）量距应使用经鉴定合格的测距仪或其他能达到相应精度的仪器或工具。5）房屋的层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

幢的划分原则：1）独立建筑的房屋分为一幢，包括不同结构和层数。2）结构层数相同、户主或门牌号不同、结构上又能够分开的毗连房屋（连排房屋），可分别分幢。3）底层或多层为一个整体，上面有一个或多个塔楼式的房屋（裙楼、塔楼），整体划分为一幢。4）本身为独立的楼房，为了利用楼房间的隙地，底层（或多层）以裙楼的形式将各个独立的楼房连成一个整体（结构不相连），其独立的楼房和隙地的房屋应分别分幢。5）地面上为多个独立的楼房，地下以地下室形式连成一个整体的建筑区域，地面上的独立建筑分别分幢。6）以架空通廊相连的两幢或多幢房屋，可各分为一幢。

房屋的层数：指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪地以上的半地下室，其层高在2.20米以上的，计算自然层数。房屋的总层数为地上层数和地下层数之和。

不计层数的范围：夹层、插层、低于2.20米的技术层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房。

层号的编立方式：1）自然层数按室内地平线以上计算，每一自然层各划分为一层，编号从室内地平线开始向上按1，2，3，……编号。2）房屋室内地平线以下的为地下室，编号从室内地平线开始向下按-1，-2，-3，……编号。3）采光窗在室外地坪以上，层高在2.20 米及以上的半地下室，按自然层的第一层编号。坡下层的房屋，地面以上的按自然层编号，地面以下的依次编为-1，-2，……，层号后注记“（坡下层）”。4）层高在2.20米及以上的架空层一般按自然层编号，底层为架空层的，可编为“1层（架空层）”，其他层为架空层的，编号为“X层（架空层）”。5）夹层、插层、低于2.20米高的技术层、装饰性塔楼，突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房，可按其所在层次和特性编号，如“1层夹层”、“屋面1层”等。6）螺旋式上升的房屋，以其旋转一周的水平投影来划分自然层数。7）错层房屋指同一自然层中，楼板面的比高不相同的楼层，其层数按同一个自然层划分。8）跃层住宅是房屋的套内空间跨越两楼层及以上的住宅，顶层为跃层的，上部的跃层部分不计层数，其它层为跃层的，按房屋的自然层计算。

户：是房屋内各基本单元的权界线所围成的范围（包含阳台、走道等附属建筑），是房屋产权

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登记发证的基本单元。房屋的基本单元不能小于间、大于栋。

房屋户的划分：1）成套住宅，一般以一套划分为一户；复式结构或紧密相连的多套为同一权利人，可合并为一户；一套住宅为多个权利人共有，权利人有明确分割协议的，可分为多户。2）独立使用和出售的商业用房、车库按权界线分户；无分隔墙的商辅、车位等，应有明确的界址线、实地埋设有界桩、且与设计图纸上一致时，可按其界址线分户。3）一幢房屋为同一产权人的可分为一户。4）独立使用的地下室可划分为一户。6）不被分摊的公共建筑，可划分为一户。6）权利人的房屋权属范围为某一区域（一个单元、一个楼层），可按一个区域分为一户。

权界线：一般指两户或户与公共建筑之间共有墙的中心线；整层为一户时，权界线为外墙边线；整单元为一户时，山墙部位取外墙边线为权界线。

预测面积用途：可以用作开发商成本预算、商品房预售、房屋预告登记备案、银行按揭贷款等 不计入外墙体厚度：抹灰层、外保温层、外墙帖面等

计算房屋建筑面积的基本条件：1）有上盖：一般应具备有经规划审批的设计图，建筑材料可以是与主体结构材料相同，也可以是其他较牢固的材料。2）有围护物：一般是指墙体、柱、各种材料的栏杆。3）结构牢固：房屋耐用、安全。4）有实际使用功能：能供人们生活、生产、休憩、娱乐。5）层高2.20米及以上永久性建筑。

计算全部面积的范围：1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积；门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。10）地下室、半地下室及其相应入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。11）有柱或有围护结构的门廓、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。13）属永久性建筑的有柱车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚作架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。15）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

计算一半建筑面积的范围：1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

不计算建筑面积的范围：1）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3）房屋之间无上盖的架空通廊。4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安臵箱、罐的平台。6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。7）利用引桥、高架路（桥）、路面作为顶盖建造的房屋。8）活动、临时、简易房屋。9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。11）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算面积。

外墙墙体的计算方法：1）同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙厚度计算。2）各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。3）金属等其他材料幕墙，参照玻璃幕墙。

斜面屋顶的计算方法：层高2.20m以上的部位计算建筑面积。

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