星月城正本1项目发展态势研究报告，王志纲 - 图文

长沙苗圃项目发展态势研究报告

(1) 人民东路板块

综述：开发此板块是目前长沙房地产开发最热、开发水平最高的强势板块。此板块的开发商理念比较新，推出的产品也比较适合长沙市场需求。此板块已经开发大半，大的市政配套正在形成，板块比较成熟，是已经被市场所接受的城区新兴高尚房地产板块。由于此板块接近城市中心区，又紧邻本案重要目标客户群之一的专业市场（马王堆等）人群，所以，对本案的竞争性比较明显。当然，其竞争主要是在近期，远期的竞争性不大。因为此板块没有大盘，若干中小楼盘各自为政，没有板块的整合营销优势，且此板块后续产品类型比较单一，总量也不是很大，而本案的环境优势、价格优势和规模优势等非常突出。 区位优势：区府、浏阳河、圭塘河，新区在市中心辐射范围内 发展潜力：城区高尚板块 针对市场：中高端 放量规模：35-40万平米/年。 开发周期：3-5年 发展时期：2003-2004 典型个案：水云间 未来热点：圭塘河沿岸 (2) 体育新城板块

综述：此板块将是人民东路板块之后兴起的又一个市区高尚住宅板块。此板块的体育休闲配套优势突出，也有一定环境优势，而且大盘较多，其总体规模、档次及开发周期与本案形成直接冲突，可谓来势较猛。但目前此板块的龙头楼盘国中星城的市场定位与开发策略不太适应长沙房地产市场的需求，至少近期还是一个纸老虎。本板块是否有其他潜在的强力竞争对手，还有待观察。 区位优势：依托自然山体，体育运动休闲公建 发展潜力：城区休闲度假产品 针对市场：中高端 33

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放量规模：20-30万平米/年。 开发周期：6-8年 发展时期：2005-2007 典型个案：国中星城 未来热点：南塘冲 (3) 麓南板块

综述：此板块是继人民东板块之后，与体育新城板块同步兴起的强势板块，也是河西的龙头板块。此板块的特点是大开发商和大盘云集，“麓南四虎”内部错位经营，对外注重板块整体营销。由于岳麓已是长沙人认知度最高的居住区位，加之有大学城的规划，在“麓南四虎”的强力推进下，此板块将有可能成为长沙最富有竞争力的房地产板块。由于此板块以别墅为主，而非别墅产品又以阳光100的白领公寓为主，所以，本案可以解决与此板块的产品差异化问题，形成错位竞争。 区位优势：河西开发热点，依托山水优势、大学城及千年书院的人文内涵，大盘云集 发展潜力：高尚人文板块 针对市场：中端及中高端市场 放量规模：30万平米/年。 开发周期：3-54年 发展时期：2005-2006 典型个案：阳光100、香格里麓山别墅 未来热点：桃花岭开发 (4) 省府板块

综述：此板块将是继以上三个板块之后兴起的城区第四个板块。此板块的特点是规模大，配套强，有省、区级政府强力拉动。虽目前尚无有突出竞争力的大盘，但在本案开发周期内，必有潜在竞争对手埋伏于此，不得不防。鉴于 34

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以上四大板块总量巨大，放量集中，来势凶猛，本案必须采取快速入市、快速开发的市场策略。 区位优势：长株潭一体化关键中心节点区域 发展潜力：依托省府未来公建配套，打造中央居住板块 针对市场：中高端 放量规模：30-40万平米/年 开发周期：7-8年 发展时期：2006-2008 典型个案：湘天新城 未来热点：省府及公建周边 (5) 新世纪板块（月亮湾板块）

综述：此板块也是大盘板块，金鹰城、月湖公园与本案都是千亩以上大盘，每个盘的开发总量都过百万。火星北路的通车、月湖公园、月岛公园等的开发，将使本案一跃成为长沙最有竞争力的房地产板块之一。距中心区较近的距离、城区内罕有的生态环境、完善的配套设施（会议会展中心、五星级酒店、大学、医院等）、较好的人气（传媒人群、大学人群、汽车市场人群等），将使本板块成为长沙最适合人居的地方，承上启下，辐射东西。在本板块内部，金鹰城三期的700亩与本案有明显竞争。金鹰城作为本板块的先行者，已经做出大量贡献，不仅做了大量配套（三期还要做学校），也抬高了房价，对我们有利。由于金鹰城是国有企业，产品做的比较粗糙，成本控制能力不强，本案可通过更精细化的产品品质和相对突出的性价比，化解其竞争；月湖公司规模与环境都堪于本案相当，是典型的景观地产，景观卖点十足，又依托金鹰城的配套，竞争力很强，是本案的强敌，值得严密关注，要抢占先机，压着它走。 区位优势：三区汇融 发展潜力：生态型高尚居住板块 针对市场：中高端市场 放量规模：20-30万平米/年。 35

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开发周期：3-5年 发展时期：2005-2007 典型个案：圣爵菲斯 未来热点：两湖开发、苗圃开发 (6) 河西其它板块

当前河西大开发处于高速发展期，未来2年预计开发量为300万平米，南北板块为开发热点。 市府板块：区位北，依托市府行政中心和高新区，中端市场，个案：沁园春。 湾镇板块：区位中，河西老城区，依托CBD，当前区域价值最高，但可供开发土地有限，中高端市场。个案：江岸锦城。 麓谷板块：环境优美，山水相宜，但区域不成熟，个案：荷塘月色。 (7) 河东其它板块

星沙板块：主要是来自碧桂园的竞争（详见个案项目竞争分析）。 北城板块：主要位于开福区，发展腹地较大，但区域相对不成熟，以中端市场为主，年放量在30万平米左右。典型个岸：左岸春天。 韶山南路板块：依托红星专业市场、环线和省府板块，中端市场，年放量10万平米。典型个案：上海城。 劳动东路板块、南郊公园板块、家润多板块、市区-新世纪板块等为城区板块，中高端市场，年放量40-50万平米。 2、产品竞争态势 低端产品：市场集中放量，非市场化力量主导，产品形态集中在多层，区域集中在近郊和郊区。 中端产品：市场未来集中放量，市场化力量与非市场力量的博，产品形态集中在多层、小高层，区域集中在新区。 36