资产评估期末考试题

资产评估

题型：单选、多选、判断（共50分） 简答题（10分）

1、 基准地价、标定地价

①基准地价：一个地区不同土地用途的价格的平均价。 ②标定地价：一个地区，具体到每一块土地的价格。 2、 企业整体价值的评估特点

①是企业的权益价值

②企业价值因素是企业的获利能力 ③是一项整体性的获利评估 计算题（10分每题）

①残余法求建筑物的评估值

练习题：待估建筑物砖混结构单层住宅，宅基地300平米，建筑面积200平米，月租金3000元，土地预期收益率为7%，建筑物预期收益率10%，评估时建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年收入的年总费用为7600元，评估人员用市场法求得土地使用权价格1000元/平米。

要求：使用残余评估测该建筑物的单价和总价值。

②剩余法求土地价值

练习题：土地面积3000平米，容积率3，拟开发为写字楼，建筑费为2000元/平米。专业费为建筑费的10%，预计完成后出售价格为8000元/平米。销售费用为楼价的4%。税为楼价的6.5%，银行利率为6%，开发利润为20%。 评估土地总地价和单位地价。 ③设备中求使用年限

练习题1：被评估设备购于1997年3月，原始价值为50000元，2000年3月和2002年3月进行过两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，当年投资分别为3000元和2500元，2005年3月进行过一次大修，更换了一些原来的不见，投资额为18500元。假设从1997年3月至2007年3月每年的价格上升率为10%，试估测给设备2007年3月评估时的已使用年限。

计算过程： 1、用价格指数法计算被评估设备的现行成本。具体做法是用各年的原始投资额乘以形影的价格变动系数，得出各年投资的现行成本，再把各年投资的现行成本相加，即得该设备的现行成本，见下表

该设备各年的现行成本表 投资日期（年） 1997 2000 2002 2005 合计 原始投资额（元） 50 000 3 000 2 500 18 500 74000 价格变动系数 2.60 1.95 1.61 1.21 —— 现行成本（元） 130 000 5 850 4 025 22 385 162260 2、扣减重复计算的原始成本，调整现行成本。计算重置成本（现行成本）应以资产各部件的现实存在为基础，当各期投资更替了投入的部件时，应扣减该部件投入期的原始成本。

本例中，2005年大修时换掉的那部分部件的成本计算了两次，未来对此进行调整，可采用逆向价格变动趋势分析，把重复投资部分去掉。把2005年大修理费用按1997年价格重新计算如下：18500?1.21?8610（元） 2.60重新计算调整后的原始成本及现行成本见下表：

该设备调整后的成本表

投资日期 1997年3月 2000年3月 2002年3月 2005年3月 合计 原投资额（元） 41 390 3 000 2 500 18 500 65 390 3、 计算加权投资成本。用价格指数法求得的各次投资的现行成本乘以各次投资的年限，即

为加权投资成本。见下表 该设备各年加权投资成本表 投资日期（年） 1997 2000 2002 2005 合计 原始投资额（元） 107 614 5 850 4 025 22 385 139 874 价格变动系数 10 7 5 2 —— 现行成本（元） 1 076 140 40 950 20 125 44 770 1 181 985 价格变动系数 2.60 1.95 1.61 1.21 —— 现行成本（元） 107 614 5 850 4 025 22 385 139874 4、 确定设备的综合已使用年限。用设备的加权投资成本除以设备的现行成本，求得：

设备综合已使用年限=

1181985?8.45（年）

139874

练习题2：评估某企业一台普通金属切削机床的成新率，该机床已使用年限为5年。查阅近3年设备退役记录，共报废该类机床8台，其中使用寿命13年的1台，使用寿命15年的2台，使用寿命16年的3台，使用寿命17年和20年的各1台。

经调查分析被评估设备与退役设备的使用状况、维修保养状况及运行环境状况基本相同，则：

该类设备的评价使用寿命=13?尚可使用年限=16-5=11（年） 成新率=

12311?15??16??17??20??16（年） 8888811?100%?68.75% 16

④企业价值估计 练习题1：被评估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，并根据企业的实际情况推断，从第6年开始，企业的年收益额将维持在200万元的水平上，假定折现率与资本化率均为10%，使用分段发估测企业的价值。 解：

Rn?(1?r)?nri?1?(100?0.9091?12?0.8264?150?0.7513?160?0.683?200?0.6209)?200?10%?0.6209P??Ri?(1?r)?i?n???536.233?2000?0.6209?1778(万元）练习题2：承上例资料，假如评估人员根据企业的实际情况推断，企业从第六年起，收益额在第五年的水平上以2%的增长率保持增长，其他条件不变，试估测被评估企业的价值。

Rn?(1?r)?nri?1?(100?0.9091?12?0.8264?150?0.7513?160?0.683?200?0.6209)?200?(1?2%)?(10%?2%)?0.6209P??Ri?(1?r)?i?n???536.233?204?8%?0.6209?20120(万元）