国有土地使用权流转实务 张霄云

买人的时候，你就直接按照总评图，建主楼座就可以了。这个时候地方政府可以获得比较高的土地价款，开发商也可以在短期迅速回流资金。

我们的项目在做之前，大部分地方政府很难在一级开发的过程当中，把前期工作做得这么好，但是不等于没有去做。所以在土地储备完了之后，还要安排一些人进行土地平整。这个平整的意义是很大。这就是土地成本。政府在土地储备的时候，直接成本和间接成本共同构成了土地成本。 2.地价的有关问题

划拨土地使用权有两个特点，一个是无偿，一个是无期限。土地使用权无偿取得，是说土地使用权人要向政府支付土地成本。把土地成本拿来之后，后面的部分你不需要去支付。这是其一。

其二，中央政府、国土资源部以及财政部，在07年前后联合出了很多关于地价管理的文件。100号文以及财综68号文中谈到两个很特殊的概念——禁止土地零地价出让、负地价出让。零地价出让是，假如你等于成本出让这宗地，你就是违法的。假如你低于成本出让这宗地，那你就更是违法的。但是这种情况依然在一些项目上会出现。那些项目一定是政府主导的，或者是政府投资的，政府招商引资的一些大项目。比如说市重点、省重点的项目。他会去碰这个红线，但是会有很多技术手段去把它完善出来，你在文献里面是看不到的。 但是在政府招商引资里面，现在全国律协和各地律协正在强力推进律师服务政府，那么律师服务政府里面最强劲的一个服务产品，就

是帮助政府拟定一个非常好的，能够把这个投资商拉过来的优惠政策，带有很强的优惠政策的一个协议。甚至地方政府会以红头文件，规范性文件的方式，设定一些优惠政策进行招商引资。其实各地招商引资最大的支撑点，一定在地价上。

在土地出让的时候，我们还遇到一个问题。比如说建筑密度很高的老城区，建筑密度如此之高的地段，它的拆迁的地价是很高的，这种地块怎么出让？两个办法，第一个我们强行拆迁压低成本，你花了900万的成本，我只给你认定750万，这样800万才能出让。 第二个办法，既然拆迁成本到了900万你还想做，说明有钱赚。虽然说评估的地价是800万，我就在成本价900万的基础上，我再给你加50万出让。这是各地比较常用的做法。

一千万一亩的地价，政府取得这块地，储备出让之前的成本价是700万。那么剩余的300万有一个非常专业的概念，叫政府收益。这一千万的地价里，有300万是政府收益。但是政府赚的这笔钱里面，会有很多的专门政策，把这笔钱给肢解的所剩无几。是用什么来肢解呢？那就是我们现在看到的扣除的各种资金。我们当前全国各地比较普遍的是八项资金。这八项资金大概占全地价的30%左右，基本上就把政府收益给吃光了。

如果300万里面，我们大概划出去260万是政府各项资金，那么剩余40万叫做政府纯收益或净收益。所以从法律规则、制度设计来讲，政府能够有权利返还的是净收益，或纯收益。有的地方政府在招商引资协议里说可以把政府收益返还回去，那国家所设定的这八项资

金提取，你从何而来？显然有些地方政府的招商引资政策它是没有可行性的。其二，有些地方政府说盆里不找，盆外找。这种情况下，比较明显的是我们各地城中村改造。在城中村改造的时候，我们都会有一些政府收益，和政府纯收益的返还政策，在这里面我们看到的应当是政府纯收益。政府正式以红头文件，规范性文件外划出来的政策，一般的情况下它是不便于突破100号文，或者是68号文件的。 3.划拨土地使用权出让金的补交 第一，划拨土地使用权的权益价

国土资源部在07年出了两个规范，一个叫《招拍挂规范》，一个叫《协议出让规范》，其中谈到了划拨土地使用权的权益价。它说划拨土地使用权的房地产转让的时候，要对它的权益价进行评估。 第二，划拨土地使用权的两个阶段：

第一阶段非常类同于地价的分段。既然划拨土地使用权缴纳成本价，它只是不交政府收益，所以它叫无偿取得。那在划拨土地使用权的规则里面，我们会有一个不成文的的规则，就是把一宗划拨土地使用权的60%权益，认定给土地权利人。把其中40%的权益，认定属于政府所有。所以划拨土地使用权在转让的时候，补交40%的出让金，它就成了出让的土地使用权。

第二阶段，划拨土地使用权。进行收购储备补偿的时候，我给你60%的地价款，这块地就归国家所有。所以在这里有一个权益分配比例是6和4。

到目前为止按照我们的协议出让规范的要求，是划拨土地使用权

要走向有形市场，通过公开竞价的方式来确定40%出让金的缴纳数额。但是各地这种情况其实都在流于形式，而实操当中这样做的并不多。现在普遍的操作手法，就是按照土地的市场评估价，支付40%就可以了。

这样的业务其实不很多了，因为划拨土地使用权，房地产转让之后，由投资商继续做项目的可能性已经几乎没有了。所以划拨土地使用权到目前为止它流转的方式，基本上被储备制度给切断了。

二、划拨土地使用权的流转 （一）划拨土地使用权的几个问题

如果大家认真研读过《房地产法》，土地的管理是靠《土地法》来完成的，《土地法》是一部很好的管理法。但是土地的市场化流转，主要是靠《房地产法》的出让划拨这几章。然后还有1990年5月19日的55号令，《国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

划拨土地使用权在《房地产法》里讲得很清楚，必须在土地使用者缴纳了补偿安置等费用后，然后无偿交给他使用。我们切记在这里的无偿，只是不支付政府收益。支付了土地取得成本以后，不支付政府收益，它就是零地价，就是无偿取得。 1.必须是国有土地

集体土地到目前为止也有一个叫做准国有土地的供地方式，那就是农村集体建设用地的流转。全国尤其在芜湖，搞了很多年集体建设用地的流转，我们把它叫做准出让，或者叫准划拨程序。我们在下一