律师办理二手房买卖操作规程

次性收取；

（3） 居间介绍或者代理房屋交换的，按房地产评估价值的1％以下收取。

提供咨询服务的，服务费标准由双方协商议定。 五、中介服务公司在买卖合同中的签章

为保障买卖双方当事人权益，防范违规的房地产中介对当事人权益的侵害，凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提供代理、居间介绍等服务的，受托居间、代理的房地产经纪公司应在合同中标明名称、地址、电话和房地产执业经纪人的姓名、执业证书号码并签字盖章。 六、二手房买卖的中介合同

房地产中介服务合同应当包括下列主要内容： （1） 当事人姓名或者名称、住所；

（2） 中介服务项目的名称、内容、要求和标准； （3） 合同履行期限；

（4） 佣金金额或者计算方式和支付方式、时间； （5） 违约责任和纠纷解决方式； （6） 当事人约定的其它内容。 七、房地产中介合同示范文本

房地产中介合同可使用《房地产居间合同》示范文本。各房地产经纪组织使用自行制定的含有格式条款的房地产经纪合同。 八、中介合同不应含有以下条款 1、中介合同不应捆绑全权代理条款

2、中介合同不应含有强制缔约条款 3、终结合同不应含有分享违约金条款 4、中介机构无权收取定金

九、律师提示委托人：中介机构如果受托代理销售，无权向购买人收取佣金

十、律师应当提示委托人：中介机构现金收购或者变相收购中存在的陷阱。

十一、中介机构无权禁止和限制委托人与对方当事人的见面和谈判。如果拒绝，律师应提示注意交易中的不实成分。

第八章 二手房买卖抵押贷款

一、审核贷款、抵押协议

二手房买受人如果要申请购房贷款，接受买受人委托的律师应协助买受人审核有关贷款条件和文件、签署有关住房公积金贷款、商业贷款或组合贷款协议、抵押协议。 二、审核担保 保险协议

贷款银行一般均要求买受人提供公积金贷款的住房贷款置业担保公司担保和商业贷款的保险公司保险。买受人的律师应协助买受人审核有关文件，指导买受人签署担保协议、保险协议，根据有关规定核对担保费、保险费。 三、公积金贷款的限制

（一）申请住房公积金贷款，借款人（买受人）购买的房屋仅限于本市国有土地上具有所有权的住房，并应当用于本人家庭自住。

（二）公积金贷款条件 贷款对象的条件要求

1．具有北京市城镇常住户口或有效居留身份；

2．具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；

3．在本市（包括所属区县）购买自住住房； 4．具有购买住房的合同或相关证明文件；

5．申请贷款前已连续缴存住房公积金6个月（含）以上或累计缴存住房公积金12个月（含）以上，且申请贷款时仍正常缴存； 6．提供管理中心认可的担保方式； 7. 符合管理中心规定的其他条件。 （四 ） 二手房住房公积金贷款额和期限 1、单笔贷款最高额度规定

（1）目前，单笔贷款最高额度为40万元；

（2）《个人信用评估报告》评定的信用等级为aaa级的借款申请人，贷款金额可上浮30％；aa级的可上浮15％。 2、 贷款期限

贷款期限最长为30年，且不受借款申请人的年龄限制。 五、非住宅房屋贷款

非居住房屋只能申请银行商业贷款，具体贷款条件、金额、期限、利率可与具体贷款银行谈判确定。

六 、二手房转让，存在贷款情况的处理

(1)出让人已全部还清贷款并注销抵押登记的或没有贷款抵押的购房人可直接申请贷款。

(2)、如出让人未全部还清贷款且尚有抵押登记的，购房人可采用转按揭或先全额还清贷款注销抵押登记后重新申请贷款。 转按揭贷款的一般流程为：

① 出卖人取得贷款银行转让抵押房屋的同意； ② 买卖双方签订《二手房买卖合同》；

③ 提交买卖合同及买受人贷款资料交银行审核；

④ 同意贷款后与转让方及原贷款银行签订抵押借款合同变更协议；

⑤ 买卖双方办理保险合同的变更手续； ⑥ 办理房屋过户、抵押登记手续。

第九章 房款的提存或监管

一、保证房款安全的方法

为保障交易的安全性，买受人可以协议将房款委托律师事务所提存、交银行监管或向公证处提存。 二、委托房款监管的操作

买卖双方在签署房地产买卖合同后，可将购房款和产权证交由律师事务所统一管理，待产权转移登记完成即买方产证出证后，再由律师事务所通知买卖双方同时领证、领款。 其流程一般为：

（1） 律师事务所与买卖双方签订《见证协议》。