律师办理二手房买卖操作规程

（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的； （4）上市出售后形成新的住房困难的； （5）擅自改变房屋使用性质的；

（6）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。 已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。

已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款。

第四章 二手房的质量

当事人买卖的房屋应能保持正常使用功能。超过合理使用年限后若继续使用的，产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。

律师应当提示买受人查看或调查所购二手房的质量状况。如果查看时未提出异议，应认为认可该房屋的质量。

律师应当提示委托人，律师不对房屋质量承担任何责任。

第五章 二手房买卖合同

一、合同文本

二手房买卖，应当订立书面形式的房地产买卖合同。

二手房买卖当事人可使用示范文本，也可参照示范文本自行拟订合同条款。 二、合同内容

自拟合同不得含有免除提供方法定责任、加重对方责任及排除对方权利的内容，自拟合同应具备以下主要内容： （1）买卖当事人的姓名或者名称、住所；

律师应当注意：买卖合同当事人的姓名应当与房屋所有权证记载的产权人的姓名一致。

住所一般写身份证上登记的地址，如果居住地与身份证登记的地址不一致的，居住一年以上的地址为住所地。 （2）二手房的座落地点、面积、四至范围；

二手房坐落的地点和四至应当叙述清楚，有关街道、楼号等应当使用地名管理机构核准的名称，并应当与房屋所有权证记载的一致。 房屋面积应当记载清楚、并应当与房屋所有权证书记载的一致。 （3）土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限； 按照现行《土地管理法》和《城市房地产管理法》规定，建设用地的使用权有出让土地使用权、划拨用地使用权和租赁用地使用权。租赁用地一般限于工业厂房用地。

用地使用权以土地使用权证记载的或者土地批准文件记载的土

地使用性质为准。

二手房卖方应当出示土地使用证或者提供土地使用批准文件。 （4）二手房的规划使用性质

国家实行用地性质管制和建筑工程使用管制制度。购房人购买房屋时，应当审查房屋的使用性质。住宅用房未经小区内区分所有权人（业主）的一致同意，不能改做餐厅、歌厅等商业用途。

（5）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；

房屋的平面布局、结构、应当在合同中表述清楚，应当与房屋所有权证记载的一致。

房屋的配套设施、附属设施的名称、质量状况应当表述清楚。 房屋的装饰应当写清楚。

律师应当提醒委托人注意：由税收上的考虑，有关装饰特别是可移动的装饰物的转让可以另行签订合同。 （6）二手房买卖的价格、支付方式和期限； 二手房买卖价格应当确定。

支付方式可以用现金支付或者支票支付，支付时间应当明确。 （7）二手房的交付和验收的日期、交付方式； 合同中应当明确约定房屋交付和验收的时间。 （8） 住户户口的迁移

如果出卖人户口所在地是出售的房屋，应当约定出卖人迁出户口的时间。

（9）维修基金的处理

公共维修基金是购房人筹集的用以进行公共设施大中修或者更新改造设施的基金。是房屋所有人的权益。在签订买卖合同时，应当对公共维修基金的处理作出约定。 （10）物业管理费的结清责任 （11）违约责任

违约责任实施对伊方不能履行合同或者一方擅自解除合同的救济措施。一般可以约定支付违约金。 （12）争议的解决方式；

争议解决方式时就合同的效力、履行、理解发生争议的解决办法。一般约定协商解决。协商不成时，向法院起诉或者申请仲裁. 律师应当提示：因为二手房买卖合同涉及到不动产，所以，应当由房屋所在地人民法院管辖。如果选择仲裁机构进行仲裁，应当准确书写仲裁机构的名称。如：北京仲裁委员会，而不是北京市仲裁委员会。 仲裁是按照选定的仲裁机构的仲裁规则进行，而且是一裁终局。 （13）买卖当事人约定的其他事项。

在二手房买卖中，可能会有其他的约定，应当在合同中叙述清楚。 （14）各方签字

签字可以是书写签名，也可以是印章签名。按照我国的交易惯例，一般要求有印章签名。

如果是代理人代为签订合同，应当附有委托人的授权委托书。 第六章 二手房买卖后的土地使用权