天骏铜川汽车综合物流配送中心

企业联盟。（2）业务运作国际化，合资企业借助先进的信息管理结束及成本控制经验，在战略上，有将整车物流、零部件物流、售后物流一体化运作和整合国内重卡贸易、物流配送中心的战略要求；在实际操作上，将汽车物流业获利能力较高业务全由合资企业承担，不仅有利于汽车大集团提高汽车物流效率服务，也将成为其进一步抢占汽车服务贸易市场的重要一步。

2.4 项目竞争力分析 2.4．1项目优势

1.区位优势：鄂尔多斯市铜川汽车博览园二期位于东胜区东部的铜川镇东侧。鄂尔多斯市铜川汽车博览园与东胜区中心城区距离6公里左右。项目建设区的自然生态环境也较好，空气，水质均是优质。鄂尔多斯市铜川汽车博览园一期工程的建设和存在，为汽车交易一条龙服务创造了较好的条件。

2.规模优势：鄂尔多斯市铜川汽车博览园区是目前我区西部地区规模最大、功能最全、模式最新的多功能现代汽车产业园，占地951.033亩，总建筑面积近43.388万平方米。其中汽车销售4S店17.05万平方米，汽车配件、汽车销售及汽车维修店面及办公室25.9856万平方米，可供200-300个汽车、配件及配套厂商设点销售。

3.交通优势：鄂尔多斯市铜川汽车博览园二期位于东胜区最东部的铜川镇。规划建设区西距东胜区中心城区距离约6公里左

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右，鄂尔多斯市铜川汽车博览园内有部分道路已经根据铜川组团控制性详细规划建设完毕。

4.政策优势：该项目是鄂尔多斯市2009年重点项目之一，得到了鄂尔多斯市各级领导和部门的关怀和大力支持。事政府有关部门明确表示，在鄂尔多斯市内不在重复建设类似的大型汽车市场。作为鄂尔多斯市及东胜区的重点项目，从立项批复、手续办理到招商经营、税费及配套政策上都将得到特殊扶持，必将会给项目建成后的运行提供政策保证。

2.4. 2劣势分析

1.项目地块位于东胜区铜川镇，由于各项设施的建设完成需要时间，因此项目的市场培育期至少1-2年，存在资金沉淀的风险。

2.价格：本案的中高端定位，决定了项目以较高价入市，可能造成客户对价格产生抗性。

（1）高品质高价格的惯性思维将阻碍部分客户对项目的关注，故在未来营销中要尽力做到“项目高端塑造，媒体广泛覆盖”的原则，在保证高端目标消费群不流失的情况下，让更多汽车及配件经销商成“关注-认同-吸引-购买”的购买冲动。

（2）全面提升产品的品质，优化产品设计，提高建筑的科技含量，采用新型环保建筑材料，引进知名物业团队实行专业全面的管理服务，让购房者感觉物有所值。

3．该项目将存在国家宏观调控和资金供应及时与否等方面

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的风险，但对整个项目影响甚小，构不成威胁或终止项目的正常运行。

2.5 建设规模

根据上述需求分析，结合项目规划条件，本报告确定鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司铜川汽车综合物流配送中心建设项目规模为：项目建设总建筑面积235000平方米。 项目建设内容包括：

1.3000平方米汽车销售市场3座， 2.4000平方米汽车销售市场8座，

3.5500平方米汽车销售市场10座以及汽车重卡及配套服务中心17910平方米

4.重卡及工程机械维修区建筑（包括零配件物流配送）面积121090平方米。

5.建设内容还包括室外管网等配套设施建设。

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第三章 场址和项目建设条件

3.1场址 3.1.1 场址位臵

鄂尔多斯市东胜区铜川组团（109南辅二路南、汽车大道东、铜川村四路西），占地面积572.298亩。总建筑面积为235000平方米。

3.1.2 场地现状

项目附近围合一块公共绿地及公共停车位，交通便利，环境良好。项目土地使用性质为商业用地，场地基础基本完善，达到三通一平条件。

3.1.3 城市规划及区域性规划要求

本项目场址符合《鄂尔多斯市城市总体规划》（在编）和《鄂尔多斯市铜川组团控制性详细规划》（在编），项目按照鄂尔多斯市东胜区规划局《鄂尔多斯市铜川汽车博览园二期城市设计》规划方案有关规定，按照鄂尔多斯市铜川汽车博览园城市规划功能分区要求进行设计。规划部门已批准项目的选址意见。

项目规划地点用地条件为：KGD-G-16-02地块，容积率1.5，建筑密度30%；KGD-G-16-06地块，容积率1.5，建筑密度30%；KGD-G-16-08地块，容积率1.5，建筑密度30%；KGD-G-16-10地块，容积率2.0，建筑密度30%。本项目各项数据指标均满足建

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