房地产经营管理 课程设计（论文）

辽宁工业大学课程设计（论文）

项目地现状

东面：锦州市公安局家属区（比项目地高出5米左右）。 南面：锦州大道。 西面：龙洲路。 北面：普通住宅楼。

综述：地块缺少良好的自然景观，仅有龙洲路路边的隔离绿化花园有些许绿化植物，景观资源评判几乎为零。 2、污染状况

工业污染：该地块距离市中心区近，周边无厂矿企业所形成的工业性污染。 空气污染：项目紧临锦州大道与龙洲路，两条路均为锦州市的主干道，车流量大，汽车尾气排放严重，空气质量较差，但周围建筑分布较稀疏，空气流动交快，空气质量受影响较小。

噪音污染：同样是紧靠路边且项目正前方即为十字路口，噪声影响大。 3、社会治安状况

本项目靠近锦州市区的中心地带。虽然车流量大，但是附近区域大部分为中高档住宅小区以及餐饮休闲场所，并且紧靠锦州市公安局，所以治安状况良好。 4、卫生状况

项目地周边的总体卫生状况良好，原因有以下四点： （1）项目地周边的高档消费场所较多。 （2）项目地周边多为高档住宅小区。

（3）周边的道路车流量虽然繁多，但是道路等级较高，且环卫工作到位，基本没有尘土飞扬现象。

（4）同时锦州市正在创建省级文明城市，所以城区的卫生状况良好。

第四节 周边配套设施

一、项目所在区域居民家庭数量及人口总数

项目地处于城市中心地带边缘，周边有较多的政府办公楼、政府家属楼，如锦州市公安局，锦州市中级人民法院和锦州市电视台。同时，随着经济的发展，周边建立了多个高档住宅项目，如梓山湖新城，世纪佳苑，时代广场，缇香名苑

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等项目。这些大型项目的建立，将在未来两到三年内增加该区域的人口总数。并且本区域内有多个建成多年的小区，周边社区环境也较为成熟。 二、居民习惯的日常购物场所

项目区处于城区中心的边缘地带，在距离项目500米的地方即为新一佳超市，1000米处为华天商务圈，居民日常的购物、消费及其方便。 三、周边居民文体设施

项目以东600米处有梓山湖休闲广场，以南1公里有奥林匹克运动公园，周边区域存在着大量的餐饮、休闲、健身、娱乐场所，可供居民进行文体娱乐。小区本身也规划建设有小型广场。 四、医疗卫生

锦州市中心医院、锦州市中医院老都是市内有名的医院，离本项目较近，驱车仅5-10分钟，为业主提供了健全的健康保障。 五、金融服务

周边的银行较多，如建行、工行、农行等大中型银行，距离本项目五分钟路程，相对比较方便。 六、学校

教育概念对住宅地产的拉动是明显的，项目距离仅朝阳国际实验学校、锦师附小相距10分钟车程，为本项目的小学教育提供了方便。 七、商业经济的发展

（1）项目处于锦州中心城区边缘，离华天商业圈仅一公里路程。

（2）在过去的两年内，龙洲路两边已经逐渐聚集了众多的高档消费餐饮娱乐场所。

（3）在项目的南面，锦州首家集大型商业广场、5A级写字楼、小型高级公寓和星级酒店等高端业态于一体的多元化复合式建筑——世纪大厦，已于2008年9月全面封顶。该项目将于2011年全面投入使用，同时势必会对周边的经济起到巨大的带动作用。

（4）在项目的东侧，梓山湖新城的二期已经建设完成同时已经售完，作为商业使用的三期工程已经在建。在未来的三到五年内，在锦州大道上将会形成分别以梓山湖、世纪大厦、华天商务中心、银城壹号为中心的繁华商务圈。

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第五节 交通配套情况

多条公交路线：地块附近有5路（火车站←→步步高）,8路（白马山←→高级技工学校）,11路（火车站←→箴言中学）,30路（维克市场←→茶叶市场）公交车经过，据最近的公交车站步行距离仅约100米，为居家出行带来便利。

第三章 开盘前的准备工作

第一节 竞争楼盘基本情况

楼盘一：学府花园

开发商：锦州金旅运通房地产开发有限公司 项目地址：锦州市迎宾东路与银城南路交汇处 停车位：856个 总占地面积：120亩 容积率：2.77 绿化率：36%

建筑总面积：240666平方米 总户数：1986户 类别：普通住宅

配套设施：高尔夫球场、辽宁城市学院、锦州医学专科高等学院及附属医院 装修情况：毛坯 交通情况：3、5、28路 销售均价：2700 户型：一期以小户型为主 楼盘二：银海御苑

开发商：锦州市新欣房地产开发有限公司 项目地址：锦州大道与金山路交汇处 销售代理：家和房产

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景观设计：浙江园林建筑设计院 总占地面积：35000多平方米 容积率：3.29 绿化率：35﹪

建筑总面积：100000平方米 总户数：346户 类别：普通住宅 停车位：102个

配套设施：辽宁城市学院、京天大酒店、步步高百货、中国银行 装修情况：毛坯

交通情况：5、6、8、20路 销售均价：2800元 户型：两房、三房、四房 楼盘三：大学康城

开发商：锦州市康瑞房地产开发有限公司 项目地址：银城南路与学府路交汇 销售代理：实效营销 停车位：780个 容积率：2.28 绿化率：40%

总建筑面积：150000平米 总户数：1200户 类别：多层、小高层

周边配套：大学康城社区商业配套及餐饮、娱乐、休闲、生活超市、精品购物和时尚饰品等于一体。

装修情况：毛坯 交通情况：3、23、28路 销售均价：待定 户型：大中小户型齐全

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