房地产估价规范

4 估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限以及在使用中应注意的其他事项。其中，估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不应超过一年。

估价假设必须是针对估价前提所做的必要的、合理的、有依据的假定。严禁为了高估或低估、规避应尽的勤勉尽责义务等而滥用估价假设。

经实地查勘、查阅现有资料或向相关专业领域的专家咨询，对估价对象的建筑安全、环境污染、质量缺陷、完损状况等专业问题难以作出常规判断和相应假设的，应建议估价委托人聘请具有相应资质的专业机构进行检测或鉴定，以专业机构出具的检测或鉴定意见为依据进行估价。

7.0.8 估价结果报告应简要记载下列事项： 1 估价委托人的名称或姓名和住所；

2 房地产估价机构的名称、法定代表人或执行合伙人、住所、估价资质等级和资质证书编号；

3 估价目的； 4 估价对象； 5 价值日期； 6 价值类型； 7 估价原则； 8 估价依据； 9 估价方法；

10 不同估价方法的测算结果和最终的估价结果； 11 注册房地产估价师； 12 协助估价的人员； 13 实地查勘期； 14 估价作业期。

7.0.9 估价技术报告应详细记载下列事项： 1 估价对象描述与分析； 2 市场背景描述与分析；

3 估价对象最高最佳利用分析，但评估现状价值的可除外； 4 估价方法适用性分析； 5 估价测算过程； 6 估价结果确定。

房地产抵押估价报告还应记载估价对象变现能力分析。 7.0.10 附件应包括下列资料： 1 估价委托书复印件；

2 估价对象的位置示意图、外观和内部状况照片、周围环境和景观照片、权属证明复印件；

3 估价中引用的其他专用文件资料；

4 房地产估价机构的营业执照和资质证书复印件； 5 注册房地产估价师的注册证书复印件。

房地产抵押估价报告还应包括法定优先受偿权等情况的书面查询资料和调查记录。采用比较法估价的，还应包括可比实例的外观照片。

因第3.0.7条第三款未能进入估价对象内进行实地查勘的，附件中可不包括估价对象内部状况照片，但应在附件中相应位置说明没有估价对象内部状况照片的具体原因。

7.0.11 估价报告中应描述说明估价对象状况，包括估价对象的区位状况、实物状况和权益状况，其中：

1 对土地的描述说明，应包括名称、坐落、四至、面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程度、交通条件、周围环境和景观、外部配套设施、利用现状、规划条件、权属状况等； 2 对建筑物的描述说明，应包括名称、坐落、建筑规模、层数和高度、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、建成年月、维护情况、利用现状、权属状况等。

7.0.12 估价报告应采取书面形式，有不少于两名注册房地产估价师签名，并加盖房地产估价机构公章。在估价报告上盖章的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师，对估价报告的内容和结论依法承担责任。

7.0.13 成套住宅抵押估价、基于同一估价目的的大量同类房地产的批量估价，估价结果报告可采取表格形式。除此之外的估价结果报告，均应采取叙述形式。

7.0.14 估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量，纸张大小宜采用A4纸规格。

8 估价职业道德

8.0.1 房地产估价师和房地产估价机构应诚实正直、勤勉尽责，严禁作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他单位、个人预先设定的价值或价格，以及高估或低估要求进行估价。 8.0.2 房地产估价师和房地产估价机构必须回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。

8.0.3 房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务，对于部分超出自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助，并在估价报告中披露或说明。

8.0.4 房地产估价师和房地产估价机构应尽职做好每项估价工作，包括对估价委托人提供的估价所依据的资料进行审慎检查，努力搜集估价所需资料，对估价对象进行认真的实地查勘。 8.0.5 房地产估价师和房地产估价机构应在估价假设等重大估价事项上，向估价委托人详细说明，务求估价委托人清楚估价的限制条件和估价结果的使用限制。

8.0.6 房地产估价师和房地产估价机构应保守在执业活动中知悉的国家秘密、当事人的商业秘密和技术秘密，不得泄露个人隐私；应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其公开或泄漏给他人。

8.0.7 房地产估价师和房地产估价机构应维护房地产估价行业声誉，不得采取迎合估价委托人或估价利害关系人不当要求、恶性低收费、支付回扣、贬低同行、对自身能力虚假宣传等不正当手段承揽估价业务，不得索贿、受贿或谋取合同约定费用外的其他利益。

8.0.8 房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人或单位以自己的名义从事估价业务，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章，不得超越本机构资质等级许可的业务范围或以其他房地产估价师、房地产估价机构的名义从事估价业务。

8.0.9 房地产估价师和房地产估价机构应经常开展内部研讨，积极参加继续教育，努力学习专业知识，持续积累估价经验，不断提高专业胜任能力，勇于承担社会责任。

附录A 估价报告的规范格式

A.0.1 封面： （标题：）房地产估价报告（或房地产抵押估价报告、房屋征收评估报告、房地产司法拍卖估价报告等） 估价项目名称：（根据估价对象的名称或坐落和估价目的，提炼出简洁的项目名称） 估价委托人：（写明估价委托人的名称或姓名） 房地产估价机构：（写明房地产估价机构的名称） 注册房地产估价师：（写明注册房地产估价师的姓名和注册号） 估价报告出具日期：（致估价委托人函中的落款日期） 估价报告编号：（房地产估价机构对估价报告的编号。编号应反映估价机构简称、估价报告出具年份，并应按顺序编排，不得重复、遗漏、跳号）

A.0.2 致估价委托人函： （标题：）致估价委托人函

致函对象（估价委托人的名称或姓名）

致函正文（简要说明估价机构接受估价委托人委托，根据何种估价目的，按照国家规定的技术标准和程序，在合理的假设下，采用何种估价方法（估价方法的名称），对什么估价对象（写明估价对象的名称、坐落、范围、规模、用途、权属等基本状况）在何时（价值日期）的何种价值（价值名称或价值定义、价值内涵）进行了专业分析、测算和判断，估价结果总价为多少、单价为多少，以及与使用估价报告、估价结果有关的特别提示等） 致函落款（加盖房地产估价机构公章，法定代表人或执行合伙人宜签名或盖章） 致函日期（注明致函的年月日）

A.0.3 目录： （标题：）目录

一、注册房地产估价师声明 二、估价假设和限制条件 三、估价结果报告 （一） （二） …

四、估价技术报告 （一） （二） …

五、附件 （一） （二） …

A.0.4 注册房地产估价师声明： （标题：）注册房地产估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：

（一）我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

（二）本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。

（三）我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

（四）我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 （五）我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准（若估价目的有相应的专项标准的，如《房地产抵押估价指导意见》、《国有土地上房屋征收评估办法》，应将其列出）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

（六）我们对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估价对象进行了实地查勘，应写明对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师姓名）。

（七）没有人对本估价报告提供重要专业帮助（若有例外，应写明提供重要专业帮助者的姓名或名称和帮助的内容）。 注册房地产估价师 姓 名 注册号 签 名 日 期

A.0.5 估价假设和限制条件： （标题：）估价假设和限制条件

（一）一般假设（如说明对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了审慎检查，但未予以核实，假定它们是合法、真实、准确和完整的；关注了建筑安全，无理由怀疑其存在安全隐患，但未对其进行安全鉴定，假定建筑结构等是安全的） （二）不确定事项假设（若没有不确定事项假设，应不包括该部分） （三）背离实际情况假设（若没有背离实际情况假设，应不包括该部分）

（四）估价报告使用限制（说明估价报告的使用者、用途、使用期限以及在使用中应注意的其他事项）

A.0.6 估价结果报告： （标题：）房地产估价结果报告

（一）估价委托人（估价委托人为单位的，写明单位名称、法定代表人姓名和单位住所；估价委托人为个人的，写明个人的姓名和住所）

（二）房地产估价机构（写明房地产估价机构的名称、法定代表人或执行合伙人的姓名、房地产估价机构的住所、估价资质等级和资质证书编号）

（三）估价目的（说明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要）

（四）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括名称、坐落、范围、规模、用途、利用现状、权属状况、区位状况等）

（五）价值日期（说明所评估的估价对象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由） （六）价值类型（说明所评估的估价对象价值的名称、定义或内涵） （七）估价原则（说明估价遵循的估价原则）