房地产估价规范

5.10.2 被损害房地产价值减损评估，应调查了解、说明被损害房地产在损害发生前后的状况。

5.10.3 被损害房地产价值减损评估，应选用修复成本法、收益损失资本化法、价差法等方法。对于可修复的损害部分，宜采用修复成本法估算其修复成本作为价值减损额。

5.11 房地产投资信托基金物业评估

5.11.1 房地产投资信托基金物业评估，包括信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估。

5.11.2 信托物业状况评价，应对信托物业的区位状况、实物状况和权益状况进行调查、描述、分析和评定并提供相关专业意见。

信托物业市场调研，应对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测并提供相关专业意见。 信托物业价值评估（简称信托物业估价），应对信托物业的市场价值或其他特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。

5.11.3 信托物业价值评估应遵循一致性原则。为同一估价目的，对同一房地产投资信托基金的同类物业在同一价值日期的价值进行评估，应采用相同的估价方法。估价方法如有不同，应在估价报告中说明理由。

信托物业价值评估应遵循一贯性原则。为同一估价目的，对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值日期的价值进行评估，应采用相同的估价方法。估价方法如有改变，应在估价报告中说明理由。

5.12 为财务报告服务的房地产估价

5.12.1 为财务报告服务的房地产估价，应依据相关法律、法规以及会计准则、会计制度等的有关规定进行。

5.12.2 为财务报告服务的房地产估价，包括投资性房地产公允价值评估，存在减值迹象的房地产可回收金额评估，作为存货的房地产可变现净值评估，境外上市公司的固定资产重估，受赠、合并对价分摊等涉及的房地产入账价值评估等。

5.12.3 注册房地产估价师从事为财务报告服务的房地产估价业务，应与企业及执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，熟悉相关会计准则、会计制度，了解相关会计确认、计量和报告的要求，理解历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值等会计计量属性及其与房地产估价相关价值、价格的联系和区别。

5.12.4 为财务报告服务的房地产估价，应根据相关要求，选择资产负债表日、购买日、减值测试日、转换当日、首次执行日等某一特定日期为价值日期。

5.12.5 为财务报告服务的房地产估价，应按规定的历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值等会计计量属性，选用成本法、假设开发法、收益法、比较法等方法评估相应的价值或价格。其中，采用公允价值计量的，应评估市场价值。

5.13 企业各种经济活动涉及的房地产估价

5.13.1 企业各种经济活动涉及的房地产估价，包括用房地产作价出资设立企业，以及企业改制、上市、资产重组、产权转让、关联交易、对外投资、合并、分立、合资、合作、租赁、清算、抵债等经济活动中的房地产估价。

5.13.2 企业各种经济活动涉及的房地产估价，应参照相应估价目的的房地产估价进行。对于房地产权属发生转移的，应按相应的房地产转让行为进行估价。

5.13.3 企业各种经济活动涉及的房地产估价，应了解估价对象是否可以合法改变用途，并分析、判断以“维持现状前提”或“改变用途前提”进行估价。

5.13.4 用房地产作价出资设立企业和关联交易涉及的房地产估价，应评估市场价值。

5.13.5 企业破产清算等强制处分涉及的房地产估价，应考虑短时间内变现，估价对象的通用性、可分割性以及改造、改变用途等的合法性和可能性，对潜在购买者范围的限制等因素，在估价时进行相应的调整。

5.14 房地产纠纷估价

5.14.1 房地产纠纷估价，应对有争议的房地产价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、费用分摊、价值分配、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公平、合理的意见，为和解、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供相关参考依据。 5.14.2 房地产纠纷估价，应参照相应估价目的的房地产估价进行。

5.14.3 房地产纠纷估价，应注意纠纷的性质以及和解、调解、仲裁、诉讼等解决纠纷的不同方式，并将其作为估价依据，平衡各方当事人的利益。

5.15 其他目的的房地产估价

5.15.1 其他目的的房地产估价，包括建设用地使用权人改变土地用途等的补地价评估，分家析产需要的估价，为办理出国移民提供财产证明的估价，为行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案等需要而进行的估价等。

5.15.2 补地价评估应分清改变土地用途、增加容积率、延长土地使用期限等各种补交地价的原因，明确补地价的内涵，以用地条件改变前后的土地差价为基础进行评估，但国家或当地有相关规定的，应依照其规定进行评估。补地价评估可采用价差法等方法。

6 估价结果

6.0.1 估价结果应在对不同估价方法的测算结果进行校核和比较分析的基础上合理确定。 6.0.2 对不同估价方法的测算结果应做下列检查，寻找导致它们之间差异的原因，并消除不合理的差异：

1 估价测算过程是否有误； 2 估价基础数据是否正确； 3 估价参数选取是否合理； 4 计算公式选用是否恰当；

5 不同估价方法的估价对象范围是否一致； 6 不同估价方法的估价前提是否相同； 7 选用的估价方法是否适用估价对象； 8 估价假设是否合理；

9 是否遵循了相应的估价原则； 10 房地产市场是否处于特殊状况。

6.0.3 撰写估价报告的注册房地产估价师对估价报告中的估价基础数据和参数，应能解释其依据或来源。

房地产估价行业组织已公布有关调整系数、报酬率、资本化率、利润率、建筑物经济寿命、残值率、折现率等参考值的，应优先选用；不选用的，应在估价报告中说明理由。 6.0.4 在确认所选用的估价方法的测算结果无误之后，应根据估价目的和不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果差异程度等具体情况，并经过分析，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出综合结果，或选用其中一种估价方法的测算结果作为综合结果。 6.0.5 在得出综合结果的基础上，应分析是否存在一些不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。 当有调整时，应在估价报告中明确阐述理由。

7 估价报告

7.0.1 估价报告应做到下列几点：

1 真实，即应按事物的本来面目陈述事实、描述状况、说明情况，没有虚假记载； 2 客观，即应不加个人偏见地进行叙述、分析和评论，得出的结论应有充分的依据，没有误导性陈述；

3 准确，即估价基础数据应正确，用语应明确肯定、避免产生歧义，对未予以核实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项及其对估价结果的影响应予以说明，没有含糊其辞； 4 完整，即应提供必要的信息，全面反映估价过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套，不得隐瞒事实，没有重大遗漏；

5 清晰：即应层次分明，用简洁的文字对有关情况和问题进行归纳总结，避免不必要的重复，便于估价报告使用者理解和使用；

6 规范，即估价报告的制作应符合规定的格式，文字、图表等的使用应符合相应的标准，有关专业术语应采用相应专业明文规定或约定俗成的术语。 7.0.2 估价报告应包括下列部分： 1 封面；

2 致估价委托人函； 3 目录；

4 注册房地产估价师声明； 5 估价假设和限制条件； 6 估价结果报告； 7 估价技术报告； 8 附件。

估价技术报告可按估价委托合同的约定不提供给估价委托人，但房地产估价机构应将其存档，以供房地产估价行业主管部门和房地产估价行业组织检查等。 7.0.3 封面应简明记载下列事项： 1 估价报告名称； 2 估价项目名称；

3 估价委托人的名称或姓名； 4 房地产估价机构的名称；

5 注册房地产估价师的姓名和注册号； 6 估价报告出具日期；

7 估价报告编号。

7.0.4 致估价委托人函应包括下列事项： 1 致函对象； 2 估价目的； 3 估价对象； 4 价值日期； 5 价值类型； 6 估价方法； 7 估价结果；

8 与使用估价报告、估价结果有关的特别提示； 9 致函日期。

致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或执行合伙人可在其上签名或盖章。

7.0.5 目录应按估价报告各个组成部分的前后次序列出其名称及对应的页码，以便估价委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易找到其关注的内容。 7.0.6 注册房地产估价师声明是注册房地产估价师对估价职业道德、专业胜任能力等所做的承诺和保证，应包括下列内容：

1 注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2 估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。

3 注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

4 注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 5 注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。 6 注册房地产估价师对估价报告中的估价对象进行了实地查勘（若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估价对象进行了实地查勘，应写明对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师姓名）。

7 没有人对估价报告提供重要专业帮助（若有例外，应写明提供重要专业帮助者的姓名或名称和帮助的内容）。

注册房地产估价师声明应注明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号，并经本人签名，不得以个人印章代替签名，非注册房地产估价师和未参加估价的注册房地产估价师不得在其上签名。

房地产估价机构和注册房地产估价师不得将注册房地产估价师声明的内容与估价假设和限制条件的内容相混淆，不得把注册房地产估价师声明变成免责声明。 7.0.7 估价假设和限制条件应说明下列内容：

1 一般假设：包括对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料在进行了审慎检查而未予以核实的情况下，对其合法性、真实性、准确性和完整性的合理假定；对建筑安全、环境污染等重大影响估价对象价值的因素予以了关注，在无理由怀疑存在安全隐患且无相应的专业机构检测或鉴定的情况下，对其安全性等的合理假定。

2 不确定事项假设：对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。

3 背离实际情况假设：因估价目的的特殊需要所做的与实际情况不一致的假定。