房地产估价规范

具有相似性，然后在每个估价分区内设定标准房地产并求其价值，再利用楼幢、楼层、朝向等调整系数，将标准房地产价值调整为各宗房地产的价值。 4.6.5 多元回归分析法适用于应税房地产的批量估价。

运用多元回归分析法估价，应在一定区域范围内进行估价分区，使同一估价分区内的房地产具有相似性，然后在每个估价分区内把房地产价值作为因变量，把影响房地产价值的若干因素作为自变量，设定多元回归模型，搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过试算优化和分析检验，确定多元回归模型，再利用该模型计算出各宗房地产的价值。 4.6.6 修复成本法适用于可修复的房地产价值减损评估。

运用修复成本法估价，应估算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值减损额。 4.6.7 收益损失资本化法适用于不可修复的房地产价值减损评估。

运用收益损失资本化法估价，应预测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额，然后求其现值之和作为房地产价值减损额。

4.6.8 价差法适用于不可修复的房地产价值减损评估，也可用于房地产价值增加额评估。 运用价差法估价，应分别评估房地产在改变之前状况下的价值和改变之后状况下的价值，然后将两者之差作为房地产价值减损额或增加额。

5 不同估价目的下的估价

5.1 建设用地使用权出让估价

5.1.1 建设用地使用权出让估价，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

5.1.2 建设用地使用权出让估价，包括出让人为确定出让底价、收取出让金等费用需要的估价，意向用地者为确定出价、报价、支付出让金等费用需要的估价。

5.1.3 对于出让人需要的建设用地使用权出让估价，应注意出让方式的不同，并根据出让人的需要，明确是评估市场价值还是相应的出让底价、出让金等费用。

5.1.4 对于意向用地者需要的建设用地使用权出让估价，应注意出让方式的不同，并根据意向用地者的需要，明确是评估市场价值还是投资价值或相应的最高出价、最高报价、出让金等费用。

5.1.5 房地产开发用地出让估价，可采用假设开发法、比较法、成本法、基准地价修正法等方法。其他建设用地出让估价，可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法。 房地产开发用地出让估价采用假设开发法的，一般应选择自愿转让前提进行估价。

5.2 房地产转让估价

5.2.1 房地产转让估价，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。 5.2.2 房地产转让估价，包括建设用地使用权、在建工程、已建成的房屋等房地产转让估价，可评估市场价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。

5.2.3 在评估卖方要价、买方出价、买卖双方协议价中，应特别关注买卖双方的交易条件约

定，明确是买卖双方各自正常负担交易税费，还是买方或卖方负担所有交易税费。

5.2.4 房地产转让估价，宜采用比较法、收益法，可采用成本法，其中待开发房地产应采用假设开发法。

5.2.5 以划拨方式取得建设用地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让估价应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中说明。

5.3 房地产租赁价格评估

5.3.1 房地产租赁价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《商品房屋租赁管理办法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

5.3.2 从事生产、经营活动的房地产和商品住宅的租赁价格评估，可根据估价目的评估市场租金或其他特定租金。

保障性住房的租赁价格评估，应执行国家和住房所在地的人民政府规定的租赁政策。 5.3.3 房地产租赁价格评估，可采用比较法、收益法、成本法。

5.3.4 以营利为目的出租划拨建设用地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中说明。

5.4 房地产抵押估价

5.4.1 房地产抵押估价，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

5.4.2 房地产抵押估价，包括设立抵押权时的房地产估价、抵押权存续期间的房地产估价、为实现抵押权而进行的房地产估价。

5.4.3 设立抵押权时的房地产估价，应评估估价对象在假定未设立法定优先受偿权下的价值、注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款和抵押价值，并应进行估价对象变现能力分析，作出有关风险提示。

5.4.4 抵押价值应为估价对象在假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的余值。法定优先受偿款应为假定在价值日期实现抵押权时，依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用等费用，以及营业税及附加、所得税、土地增值税、印花税等税金。

5.4.5 评估房地产抵押价值应遵循谨慎原则，在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应保持应有的谨慎，充分估计抵押房地产在实现抵押权时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

5.4.6 评估已出租房地产的抵押价值，合同租金低于市场租金的，假定未设立法定优先受偿权下的价值应为出租人权益价值；合同租金高于市场租金的，假定未设立法定优先受偿权下的价值应为无租约限制价值。

5.4.7 估价对象的建设用地使用权是以划拨方式取得的，应选择下列方式之一评估其抵押价值：

1 直接评估在划拨建设用地使用权状况下的抵押价值；

2 首先评估在出让建设用地使用权状况下的抵押价值，该出让建设用地使用权的使用期限设定为自价值日期起计算的相应用途法定出让最高年限，然后减去由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权应支付的出让金等费用。

采用上述两种方式进行评估，均应在估价报告中注明由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权应支付的出让金等费用。该费用应按当地政府规定的标准进行测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已支付的标准进行估算。

5.4.8 以按份共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的抵押价值。 以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该共同共有房地产的抵押价值。

以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的抵押价值。

5.4.9 抵押权存续期间的房地产估价，应根据监测已抵押房地产市场价格变化、及时掌握抵押价值变化情况的需要，定期或在市场价格变化较快时，对已抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等进行评估，并为抵押权人提供有关风险提示。

5.4.10 为实现抵押权而进行的房地产估价，应参照房地产拍卖、变卖估价进行。

5.5 房地产保险估价

5.5.1 房地产保险估价，应依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和其他有关规定进行。

5.5.2 房地产保险估价，包括房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的财产损失评估。

5.5.3 房地产投保时的保险价值评估，宜评估假定在价值日期因保险事故发生而可能遭受损失的房地产的重置成本或重建成本，可采用成本法、比较法。

5.5.4 保险事故发生后的财产损失评估，应评估因保险事故发生所造成的财产损失，把握保险标的在投保时和保险事故发生后的状况，可选用修复成本法、价差法、收益损失资本化法等方法。对于其中可修复部分，宜估算其修复成本作为财产损失额。

5.6 房地产税收估价

5.6.1 房地产税收估价，应依据相关税法、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和其他有关规定进行。

5.6.2 房地产税收估价，包括房地产保有环节的税收估价、房地产交易环节的税收估价和房地产开发环节的税收估价，应按相应税种为核定计税依据而进行估价。

5.6.3 房地产税收估价，应兼顾公平、效率和成本。对同类房地产数量较多、相互之间具有一定可比性的应税房地产，应优先选用批量估价方法进行估价。对同类房地产数量较少、可比性差、难以采用批量估价方法估价的应税房地产，应采用个案估价方法进行估价。 5.6.4 房地产保有环节的税收估价，各估价对象的价值日期应相同，价值类型宜为现状价值。 5.6.5 房地产交易环节的税收估价，价值日期应为应税房地产的成交日期。

5.7 房地产征收估价

5.7.1 房地产征收估价，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

5.7.2 房地产征收估价，包括国有土地上房屋征收评估、集体土地上房屋征收评估和集体所有的土地征收评估。

5.7.3 国有土地上房屋征收评估，包括被征收房屋价值评估、用于产权调换房屋价值评估、被征收房屋类似房地产的市场价格测算、被征收房屋室内装饰装修价值评估、因征收房屋造成的搬迁费用评估、因征收房屋造成的临时安置费用评估、因征收房屋造成的停产停业损失评估等。

5.7.4 被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，包括房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值。

被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定的，被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值。

5.7.5 被征收房屋的价值，应是在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在房屋征收决定公告之日自愿进行交易的金额，且不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

用于产权调换房屋的价值，应是在房屋征收决定公告之日的市场价值，但政府对用于产权调换房屋价格有特别规定的除外。

5.8 房地产拍卖、变卖估价

5.8.1 房地产拍卖、变卖估价，应依据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和其他有关规定进行。

5.8.2 房地产拍卖估价，应为确定拍卖保留价提供服务，并区分司法拍卖估价和普通拍卖估价。

5.8.3 房地产司法拍卖估价，应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求评估拍卖财产的市场价值或其他特定价值，关注拍卖财产存在的瑕疵，但不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，应考虑拍卖财产上原有的租赁权及用益物权，但人民法院依法将原有的租赁权及用益物权除去后进行拍卖的除外。

房地产开发用地、在建工程等待开发房地产司法拍卖估价采用假设开发法的，应选择被迫转让前提进行估价。

5.8.4 房地产普通拍卖估价，可根据估价委托人需要评估市场价值或快速变现价值。快速变现价值可在市场价值的基础上考虑短期处分（快速变现）因素确定。 5.8.5 房地产变卖估价，应评估市场价值。

5.9 房地产分割、合并估价

5.9.1 房地产分割、合并估价，应以房地产的实物分割或合并为前提，并注意分割、合并对房地产价值的影响。分割、合并前后的房地产整体价值，不应简单等于各部分房地产价值之和。

5.9.2 房地产分割估价，应对分割后的各部分房地产分别估价，并关注分割导致的价值增减。 5.9.3 房地产合并估价，应对合并后的整体房地产进行估价，并关注合并带来的价值增减。

5.10 房地产损害赔偿估价

5.10.1 房地产损害赔偿估价，包括被损害房地产价值减损评估、因损害造成的搬迁费用评估、因损害造成的停产停业损失评估等。