房地产估价规范

的价值；除此之外的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值与建筑物在收益期结束时的价值折现到价值日期后相加。

4.3.12 利用土地与建筑物共同产生的收益单独求取土地价值，可采用下式： AO－VB·RB

VL ＝ ----------- ………………（4.3.12－1） RL

利用土地与建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值，可采用下式： AO－VL·RL

VB ＝ ----------- ………………（4.3.12－2） RB

式中 AO ─ 土地与地上建筑物共同产生的净收益（元，元/m2）； VL ─ 土地价值（元，元/m2）； VB ─ 建筑物价值（元，元/m2）。

4.4 成本法

4.4.1 运用成本法估价，应按下列步骤进行： 1 选择具体估价路径；

2 求取重置成本或重建成本； 3 估算折旧； 4 计算成本价值。

4.4.2 成本法估价分为“房地合估”路径和“房地分估”路径。应根据土地市场成熟度和估价对象状况，选择适用的估价路径。在同等条件下，应优先选择“房地合估”路径。

选择“房地合估”路径的，应把土地当作原材料，模拟房地产开发过程进行估价。

选择“房地分估”路径的，应把土地和建筑物分别作为独立的物进行估价，并注意土地和建筑物的成本构成划分及相互衔接，防止漏项或重复计算。

4.4.3 重置成本或重建成本应是在价值日期重新购置全新状况的估价对象的必要支出，或重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润包括下列内容： 1 土地取得成本； 2 建设成本； 3 管理费用； 4 销售费用； 5 投资利息； 6 销售税费； 7 开发利润。

开发利润应在明确内涵和计算基数的基础上，根据开发建设类似房地产相应的一般利润率来求取。

4.4.4 估价对象重置成本或重建成本的具体构成内容，应在第4.4.3条所列构成内容的基础上，根据估价对象的实际情况合理确定，并应在估价报告中说明。

4.4.5 求取土地重置成本，应求取土地在价值日期状况下的重置成本，可采用比较法、成本法、基准地价修正法。其中，土地使用期限应为自价值日期起计算的建设用地使用权剩余期限。

4.4.6 求取建筑物重置成本或重建成本，应求取全新建筑物的重置成本或重建成本，可采用

单位比较法、分部分项法、工料测量法等方法求取，或利用政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价值，并进行适当调整来求取。对政府确定公布的房屋重置价格，应了解其内涵。

建筑物重置成本宜用于一般建筑物，或因年代久远、已缺少与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术、工艺改变等使得旧建筑物复原建造有困难的建筑物估价。 建筑物重建成本宜用于有特殊保护价值的建筑物估价。

4.4.7 建筑物折旧应是各种原因造成的建筑物价值减损，为建筑物在价值日期的重置成本或重建成本与在价值日期的市场价值之差，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4.4.8 建筑物折旧应选用下列方法求取： 1 年龄-寿命法； 2 市场提取法； 3 分解法。

4.4.9 采用年龄-寿命法求取建筑物折旧后的价值，可选用下列公式： 1 直线法下建筑物折旧后的价值计算公式： t

V ＝ C －（C － S）----- ………………（4.4.9－1） N

2 成新折扣法下建筑物折旧后的价值计算公式： V ＝C·q ………………（4.4.9－2） 式中 V ─ 建筑物折旧后的价值（元，元/m2）； C ─ 建筑物重置成本或重建成本（元，元/m2）； S ─ 建筑物预计净残值（元，元/m2）； t ─ 建筑物有效年龄（年）； N ─ 建筑物经济寿命（年）； q ─ 建筑物成新率（％）。

4.4.10 建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起计算，根据建筑物的建筑结构、用途和维护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。

非住宅用途的建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的，应按自建筑物竣工时起至建设用地使用权期间届满之日止的时间计算建筑物折旧。

4.4.11 采用市场提取法求取建筑物折旧，应从交易实例中选取不少于三个含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，通过这些可比实例的成交价格减去土地重置成本得到建筑物折旧后的价值，然后将建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧后的价值得到建筑物折旧。

4.4.12 采用分解法求取建筑物折旧，应把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成部分，分别测算出各个组成部分后相加来求取建筑物折旧。

物质折旧、功能折旧、外部折旧均应分为可修复和不可修复两类。修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，为可修复的；反之，为不可修复的。对于可修复的，应估算其修复成本作为折旧额。

4.4.13 无论采用何种折旧方法求取建筑物折旧，注册房地产估价师都应亲自到估价对象现场，观察、判断建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间和使用、维护、更新改造等情况，以及地基、建筑结构的稳定性等确定折旧额或成新率。

4.4.14 成本价值应为房地产重置成本或重建成本减去建筑物折旧，或为土地重置成本加上建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧。

4.4.15 新近开发完成的房地产采用成本法估价的，可不扣除折旧，但根据其选址、规划设计、工程施工质量以及该类房地产的市场供求状况等情况，经分析存在减价因素的，应予以相应的减价调整。

4.4.16 成本法测算出的价值一般是房屋所有权和土地使用权且不考虑租赁、抵押、查封等因素影响的价值。若估价对象的权益状况与此不同，应对成本法测算出的价值进行相应的减价调整。

4.5 假设开发法

4.5.1 运用假设开发法估价，应按下列步骤进行： 1 选用具体估价方法； 2 选择估价前提；

3 选取最佳开发经营方式； 4 估计后续开发经营期； 5 求取开发完成后的价值； 6 求取后续开发的必要支出；

7 求取折现率或后续开发的利息和利润； 8 计算开发价值。

4.5.2 假设开发法分为动态分析方法和静态分析方法，应优先选用动态分析方法。

动态分析方法应利用资金时间价值的原理进行折现现金流量分析，不应单独计算后续开发的利息和利润。

静态分析方法应单独计算后续开发的利息和利润。

4.5.3 估价前提应根据估价目的和估价对象，并经过分析，选择下列之一： 1 自行开发前提； 2 自愿转让前提； 3 被迫转让前提。

估价对象为在建工程的，应关注其所处开发建设状态，包括正常开发建设、停建、缓建等。

4.5.4 选取最佳开发经营方式，应明确未来开发完成后的房地产状况和未来开发完成后的房地产经营方式。未来开发完成后的房地产状况包括用途、规模和档次等。未来开发完成后的房地产经营方式包括出售、出租、自营等。

最佳开发经营方式应在了解估价对象状况及其所在地的房地产市场状况的基础上选取。 4.5.5 后续开发经营期应自价值日期起至未来开发完成后的房地产经营结束时止，包括后续建设期、销售期和运营期。

后续开发经营期应根据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况及经营方式、同类房地产开发项目相应的一般期限，以及估价前提、估价对象所处开发建设状态、未来房地产市场状况等来估计。

4.5.6 动态分析方法中的折现前开发完成后的价值，一般应为未来开发完成后的房地产在其未来开发完成时的价值；估计可预售或存在延迟销售的，应为预售或延迟销售时的价值；应采用比较法、收益法等成本法以外的方法，并考虑类似房地产未来市场价格变动趋势进行预测。

静态分析方法中的开发完成后的价值，应为假设未来开发完成后的房地产在价值日期开发完成时的价值，应采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取。

开发完成后的价值采用比较法求取的，应为开发完成后的房地产单价乘以未来开发完成

后的房地产面积或体积等；未来开发完成后的房地产中有不同用途、档次等差别的，应分别为不同部分的单价乘以相应的面积或体积等后相加。

4.5.7 后续开发的必要支出应为将估价对象开发成未来开发完成后的房地产所必须付出的各项成本、费用和税金，其构成项目如下： 1 建设成本； 2 管理费用； 3 销售费用； 4 销售税费。

估价前提为自愿转让和被迫转让的，构成项目还应包括估价对象取得税费。

后续开发的必要支出，在动态分析方法中，应为其在未来发生时的金额；在静态分析方法中，应为假设其在价值日期发生时的金额。

后续开发的必要支出应根据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况及经营方式，以及估价前提、估价对象所处开发建设状态等来求取。

4.5.8 动态分析方法中的折现率，应为同类房地产开发项目一般所要求的收益率。

4.5.9 静态分析方法中的后续开发的利息，计息项目应包括估价对象价值及其取得税费、建设成本、管理费用和销售费用，各项支出的计息期分别自其发生时起至建设期结束时止。 后续开发的利润应在明确内涵和计算基数的基础上，根据同类房地产开发项目相应的一般利润率来估算。

4.5.10 采用动态分析方法的，开发价值应为开发完成后的价值与后续开发的必要支出折现到价值日期后相减；采用静态分析方法的，开发价值应为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。

4.6 其他估价方法

4.6.1 其他估价方法包括基准地价修正法、路线价法、标准价调整法、多元回归分析法、修复成本法、收益损失资本化法和价差法等，应根据估价目的和估价对象等情况分析选用。 4.6.2 基准地价修正法适用于政府已确定并公布了基准地价地区的土地估价。 运用基准地价修正法估价，应按下列步骤进行： 1 搜集有关基准地价资料；

2 查找估价对象宗地所在位置的基准地价； 3 进行市场状况调整； 4 进行土地状况调整； 5 求取估价对象宗地价值。

进行市场状况调整，应将基准地价在其基准日期的价值调整为在价值日期的价值，调整的方法同比较法中市场状况调整的方法。

进行土地状况调整，应将估价对象宗地状况与基准地价对应的土地状况进行比较，根据之间的差异对基准地价进行相应的调整。

运用基准地价修正法评估宗地价值，宜依照当地对基准地价的有关规定执行。 4.6.3 路线价法适用于城镇临街商业用地的批量估价。

运用路线价法估价，应在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均单价或楼面地价，利用相关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地的价值。

4.6.4 标准价调整法适用于应税房地产的批量估价。

运用标准价调整法估价,应在一定区域范围内进行估价分区，使同一估价分区内的房地产