房地产企业会计核算（全解） - 图文

经营性物业抵押贷款是指以借款人自有的、已建成并投入运营的优质经营性资产未来经营所产生的持续稳定的现金流(租金收入，运营收入，广告、停车收入等)作为第一还款来源，为满足借款人在生产经营中多样化用途的融资需求而发放的贷款。

贷款期限一般为10年，最长不超过12年，贷款到期后，企业借款人及其经营性物业仍符合业务办理条件和再融资相关规定的，贷款银行可根据实际情况为其办理再融资。 (二)经营性物业抵押贷款的用途

银行对经营陛物业抵押贷款的使用途径有严格的限定，主要有三方面：

用于企业置换项目建设期向银行等金融机构所贷入的银行贷款，建设期间的债权性负债。 用于归还项目建设期由股东方以股东借款形式投人的建设资金。

其中不包括企业注册资本金以及在所有者权益中反映的满足银行项目开发贷款所必需的35％的自有资金。 用于经营性物业正常经营管理所必需的流动资金。 (三)经营性物业抵押贷款的还款方式

经营性物业抵押贷款采用分阶段还本付息的还款方式。主要包括等额本息和等额本金两酗具体方式。

办理经营性物业抵押贷款，应根据物业的经营性现金流入特点制定合理的分期还款计划，一般应按季还本付息；确因租金收入(或运营收入)周期等原因不能满足按季还本付息的，可按半年或按年还本付息，还可以根据经营性物业租金收入逐年上升的特点，将还款额逐年递增。对开业初期的经营性物业，银行一般将第一年作为还款宽限期，只要求按季付息，不强求还本。 二、贷款取得时的核算

房地产企业收到银行投放的经营性物业抵押贷款时，按收到的贷款金额，借记“银行存款”科目，贷记“长期借款”科目。

【例4-11】 中联房地产公司2009年8月20日收到了中国银行投放的经营性物业抵押贷款5亿元。根据相关原始凭证，编制会计分录如下：

借：银行存款 500000000

贷：长期借款 500000000 三、还本付息的核算

房地产企业按照借款合同规定的还款时间归还贷款本息，一般情况下，经营性物业抵押贷款是按季还本付息。每月按规定计提贷款利息，并在季度末支付本金和利息。

经营性物业抵押贷款是在资产完工以后发生的，因此，其贷款利息应属于资产达到预定可使用状态后发生的借款费用，应计入当期损益。

(一)每月计提应付利息的核算

房地产企业在每月计提应付利息时。按应付利息的金额，借记“财务费用”，贷记“应付利息”科目。

【例4—12】 中联房地产公司2009年6月20日收到了中国银行投放的经营性物业抵押贷款5亿元。按照借款合同的约定，中联公司按季还本付息，9月20日收到银行贷款本息单，应付贷款本息1200万元，其中：本金900万元，利息300万元。根据相关原始凭证，编制会计分录如下： 每月应计提应付利息＝300÷3＝100(万元) 7—9月每月计提应付利息时： 借：财务费用 1000000

贷：应付利息 1000000 (二)偿还贷款本息的核算

房地产企业按季偿还贷款本息时，应根据偿还的本金金额，借记“长期借款”科目，按支付的利息金额，借记“应付利息”科目，按支付贷款本金的金额，贷记“银行存款”科目。

【例4-13】 续上例，中联房地产公司9月20日偿还贷款本息时会计分录如下： 借：应付利息 3000000 长期借款 9000000

贷：银行存款 12000000 第四节票据贴现的核算

房地产企业最常见的融资方式包括针对开发阶段的开发贷款以及自持物业经营阶段的经营性物业抵押贷款，除此之外，有些房地产企业或房地产开发项目还存在票据贴现的融资方式。

房地产企业在销售过程中，销售款除了体现为现金或支票外，还有可能体现为银行承兑汇票。房地产企业收到购房人交付的银行承兑汇票，存在两种处理方式。 背书转让。背书转让行为不属于融资行为。

票据贴现。票据贴现行为属于房地产企业的融资行为。 一、票据贴现的概念 (一)什么是票据贴现

房地产企业在需要资金时，将从购房人处收到的未到期承兑汇票经过背书转让给银行，先向银行贴付利息，银行以票面余额扣除贴现利息后的票款付给房地产企业，汇票到期时，银行凭票向购房人收取现款。

票据贴现必须以真实的贸易背景为基础；贴现期限从贴现之日起至汇票到期日止最长不超过6个月；贴现利率在中

国人民银行规定的范围内由企业和银行协商确定。 (二)票据贴现的条件

申请票据贴现需要满足以下条件：

申请票据贴现的单位必须是具有法人资格或实行独立核算、在银行开立有基本账户并依法从事经营活动的经济单位。

贴现申请人应具有良好的经营状况，具有到期还款能力，贴现申请人持有的票据必须真实，票式填写完整，盖印、压数无误，凭证在有效期内，背书连续完整。 贴现申请人在提出票据贴现的同时，应出示贴现票据项下的商品交易合同原件(房地产企业一般指商品房销售或预售合同)并提供复印件或其他能够证明票据合法性的凭证，同时还应提供能够证明贴现票据项下商品交易确已履行的凭证(房地产企业一般指不动产销售发票等复印件)。 二、票据贴现的会计核算

(一)票据取得时的核算 房地产企业因销售商品房而收到开出、承兑的商业汇票，按商业汇 票的票面金额，借记“应收票据”科目，贷记“主营业务收入”、“预收账款”等科目。

【例4—14】 中联房地产公司2009年6月20日收到客户交付的一张面值为200万元的银行承兑汇票，此时，客户所购房屋尚未竣工交付。根据相关原始凭证，编制会计分录如下： 借：应收票据 2000000

贷：预收账款 2000000 (二)票据贴现息的计算

房地产企业可以持未到期的商业汇票向商业银行进行贴现，以寻求短期资金融通。贴现利息是由商业银行扣收的短期贷款利息。贴现利息的决定因素是票据的票面金额、贴现率和贴现期。其中： 贴现率就是商业银行贴现时用的贴现利率；

贴现期就是票据Ih贴现日起至票据到期前一日止的时间，整月(对日)的按30天算，零星天数按实际天数算，算头不算尾。

计算公式为：

贴现净值＝票据到期值－贴现息

票据到期值＝票据的面值×(1＋票面利率×期限) 贴现期＝票据期限－企业已持有票据期限 贴现息＝票据到期值×贴现率×贴现期

【例4—15】 某购房人以出票日是2009年2月16日、到票日是2009年8月16日的银行承兑汇票于5月16日购买中联房地产公司的商品房，票面金额是100万元，月贴现率为0．658％。中联房地产公司于票据收到当日向银行办理票据贴现，计算贴现利息。

贴现息＝1000000×0．658％×l2×91÷360 ＝19959．33(元)

(三)票据贴现的会计核算

房地产企业将收到的商业汇票向商业银行申请贴现，按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，按银行扣除的贴现利息金额，借记“财务费用”科目，按商业汇票的票面金额，贷记“应收票据”科目。

根据《企业会计准则》的规定，企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。 房地产企业票据的贴现利息是因为销售业务发生的借款费用，并不是直接用于购建资产，因此，不符合资本化的条件，应计入当期损益。

【例4—16】 中联房地产公司2009年6月20日收到了客户交付的一张面值为200万元的银行承兑汇票，此时，客户所购房屋未竣工交付。中联房地产公司在收到票据的当日向银行进行贴现，支付贴现息3万元，其余资金已转入企业银行账户。根据相关原始凭证，编制会计分录如下： 借：银行存款 1970000 财务费用 30000

贷：应收票据 2000000 (四)贴现票据到期后的核算

贴现票据到期，付款人按期付款给银行，则贴现企业的责任完全解除。该企业应在备查簿中注销该票据。

贴现的商业承兑汇票到期，因承兑人的银行存款账户不足支付，申请贴现的企业收到银行退回的商业承兑汇票时，按商业汇票的票面金额，借记“应收账款”科目，贷记“银行存款”科目。

申请贴现企业的银行存款账户余额不足，银行做逾期贷款处理，借记“应收账款”科目，贷记“短期借款”科目。

【例4—17】 中联房地产公司2009年6月20日收到了客户交付的一张面值为200万元的银行承兑汇票，此时，客户所购房屋未竣工交付。中联房地产公司在收到票据的当日向银行进行贴现，支付贴现息3万元，其余资金已存入企业银行账户。两个月后，贴现的承兑汇票到期，而购房人的存款账户不足，贴现银行将中联公司贴现的承兑汇票退回给中联公司，中联公司按票面金额将款项支付给贴现银行。根据相关原始凭证，编制会计分录如下： 借：应收账款 2000000

贷：银行存款 2000000

如果中联公司银行存款账户余额不足，编制会计分录如下： 借：应收账款 2000000 贷：短期借款 2000000

第五节信托融资的核算 一、信托融资概述 (一)信托融资的概念

从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。

(二)信托融资的模式

可以看出，信托融资存在两种不同的模式。一种是贷款模式，另一种是入股模式。 1．贷款模式

贷款模式是指受托人以贷款的方式向房地产企业投资，并获取固定的利息收入。对于房地产企业来讲，贷款模式的信托融资与开发贷款的性质是相同的，只是贷款人一个是信托公司，一个是银行而已。因此，贷款模式的会计核算方法与开发贷款的核算方法是一致的。下面主要介绍入股模式的核算方法。 2．入股模式

入股模式是指受托人以入股的方式向房地产企业投资，并获取利润。信托融资中的入股模式又分以下两种： (1)增资扩股方式，是指信托公司将资金直接投入房地产企业，以增资扩股的方式取得该房地产企业的股权。 (2)股权转让方式，是指信托公司将资金投入房地产企业，换取该企业对其他企业持有的长期股权投资。 二、增资扩股信托融资的核算 (一)信托资金投入时的核算

对于房地产企业来讲，入股模式的信托融资属于增资扩股。信托公司作为投资者的出资额，按约定份额，计入实收资本，大于约定份额的部分，计入资本公积——资本溢价。

【例4-18】 中联房地产公司与某信托公司达成信托融资协议，中联公司注册资金10亿元，信托公司出资10亿元，占中联公司股权的20％。2008年3月1日，中联公司收到信托公司的股权款10亿元。根据相关原始凭证，编制会计分录如下：

中联公司实收资本总额为20亿元，按约定信托公司持有20％的股权，股权金额为4亿元。 借：银行存款 1000000000 贷：实收资本400000000

资本公积——资本溢价 600000000 (二)信托资金获取收益时的核算

房地产企业每年形成利润，信托公司按所占股权份额比例分配利润，企业应按信托公司实际分配的利润金额，借记“利润分配”科目，贷记“应付股利”科目。实际支付股利时，借记“应付股利”科目，贷记“银行存款”等科目。

【例4—19】 中联房地产公司与某信托公司达成信托融资协议，中联公司注册资金10亿元，信托公司出资10亿元，占中联公司股权的20％。2008年3月1日中联公司收到信托公司的股权款10亿元。2008年12月31日，中联公司可供分配利润2亿元，信托公司应分配得到利润4000万元。根据相关原始凭证，编制会计分录如下： (1)股利分配方案得到通过时。 借：利润分配40000000 贷：应付股利40000000 (2)实际支付应付股利时。 借：应付股利40000000 贷：银行存款40000000 (三)信托资金归还时的核算

开发项目结束后，信托公司要收回投资，按信托公司所占股权份额，借记“实收资本”科目，同时按原始投入时形成的资本溢价金额，借记“资本公积——资本溢价”科目。按归还信托资金的总金额，贷记“银行存款”等科目。 【例4-20】 续上例，2009年6月30日，中联房地产公司归还信托公司投资款10亿元。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下： 借：实收资本400000000

资本公积——资本溢价 600000000 贷：银行存款 1000000000 三、股权转让信托融资的核算 (一)信托资金投入时的核算

企业持有长期股权投资的过程中，由于融资的需要，决定将所持有的对被投资单位的股权全部或部分对外出售给信托投资公司，应相应结转与所售股权相对应的长期股权投资的账面价值，出售所得价款与处置长期股权投资账面价

值之间的差额，应确认为处置损益。

采用权益法核算的长期股权投资，原计入资本公积中的金额，在处置时亦应进行结转，将与所出售股权相对应的部分自资本公积转入当期损益。

对于被投资房地产企业，按股权转让的出资额，借记“实收资本——原投资企业”，贷记“实收资本——新投资企业”

【例4-21】 中联房地产公司原持有上海中联房地产开发公司40％两股权，2007年12月20日，中联房地产公司决定出售其持有的上海中联房地产开发公司股权的1／4给某信托投资公司，出售时中联房地产公司对上海中联房地产开发公司长期股权投资的账面价值为17200万元，具体构成为：投资成本12000万元，损益调整3200万元，其他权益变动2000万元。出售取得价款8700万元。

(1)中联房地产公司应确认的处置损益为：

所售股权相对应长期股权投资账面价值＝17200+4＝4300(万元) 借：银行存款87000000

贷：长期股权投资43000000 投资收益44000000

同时，还应将原计入资本公积的部分按比例转入当期损益：

其他权益变动按持股比例应享有的份额＝2000÷4＝500(万元) 借：资本公积——其他资本公积 5000000 贷：投资收益 5000000

(2)将上海中联房地产开发公司股权转让时。

中联公司出售的股权投资＝12000÷4＝3000(万元) 借：实收资本——中联房地产公司 30000000

贷：实收资本——信托投资公司 30000000 (二)信托资金获取收益时的核算

房地产企业每年形成利润，信托公司按所占股权份额比例分配利润，按信托公司实际分配的利润金额，借记“利润分配”科目，贷记“应付股利”科目。实际支付应付股利时，借记“应付股利”科目，贷记“银行存款’’等科目。

【例4-22】 续上例，上海中联房地产公司2008年12月31日可供分配利润2亿元，信托公司按股权比例应分配得到利润2000万元。根据相关原始凭证，编制会计分录如下： (1)股利分配方案得到通过时。 借：利润分配 20000000 贷：应付股利 20000000 (2)实际支付股利时。

借：应付股利 20000000 贷：银行存款 20000000 (三)信托资金归还时的核算

开发项目结束后，信托公司要收回投资，将其持有的房地产企业的长期股权投资转让给该房地产企业，该房地产企业按支付的股权转让款金额，借记“长期股权投资”科目，贷记“银行存款”等科目。

对于被投资房地产企业，按股权转让的出资额，借记“实收资本——原投资企业”，贷记“实收资本——新投资企业”

【例4-23】 续上例，2009年6月30日，中联房地产公司归还信托公司投资款8700万元，用以回购对上海中联房地产公司的股权。

(1)中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下： 借：长期股权投资87000000 贷：银行存款87000000

(2)上海中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下： 借：实收资本——信托投资公司 30000000 贷：实收资本——中联房地产公司 30000000 第五章房地产企业成本的核算

第一节成本核算概述

为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程中的各种耗费，提高房地产企业的效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

开发产品成本是指房地产企业在开发过程中所发生的各项费用支出。为正确核算开发产品成本，房地产企业要按照成本核算的基本程序，科学、合理、严密地组织本企业的成本核算工作，最终达到成本控制的目的。 一、成本核算的基本程序

为正确核算开发产品的成本，房地产企业应严格按照成本核算的程序进行成本核算，成本核算的基本程序如下： 确定成本核算对象。根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。