某写字楼物业管理方案（DOC 28页）

（五）严格遵守《杭州市物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。 （六）运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式。

（七）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。

（八）运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。

（九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。

物业管理服务项目

（一）公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费）：

1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运； 3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养； 4、公共绿地园艺的培植和保养； 5、室内公共场所绿化摆放养护； 6、对大厦的各类资料进行管理； 7、未装修房屋通风、打扫等服务； 8、电话及访客留言转告；

9、雨伞、雨衣临时借用； 10、节日环境布置； 11、重要时刻提醒服务； 12、代订报刊、信件收发； 13、代聘钟点工服务；

14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费；

15、代叫出租车； 16、代办保险；

17、义务安全用电常识宣传。

（二）有偿专项服务项目（可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定，报物价部门备案）：

1、大厦内物品搬运；

2、各项健身、娱乐活动（视大厦配置而定）； 3、机动车辆清洗：

4、提供大厦报警室内系统维护服务； 5、提供小型商务会议场所及服务； 6、商务中心服务；

7、办公区域绿化供应及代为养护； 8、办公区域报警系统维护及接警服务； 9、办公区域设备设施上门维修安装等；

10、代订车、船、机票； 11、代订代送饮用水。 具体方案

大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。

第一阶段：早期物业管理介入阶段

从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。 一、管理内容：

1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；

2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；

3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力； 4、提供有关公建配套设备设施的改良意见； 5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见； 6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见； 7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；

8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成

的损伤；

9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；

10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通； 11、参与开发商物业竣工验收。 二、管理措施：

1、 熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循； 2、 学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量； 3、 制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作； 4、 参与有关工程联席会议，协调各方面关系； 第二阶段：前期物业管理阶段

前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。 一、接管验收管理方案

为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。物业接管验收标准作业程序http://www.wyfwgw.com/Article/1207.html （一）、管理内容：

1、了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间；