融资作业指导书

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融资工作作业指导书

房地产行业是我国重要的支柱产业之一，对我国拉动内需、促进经济增长和提高人民生活水平具有不可替代的作用。同时，房地产行业也是一个高风险、高收益的资金密集型行业。其具有投资规模大，开发周期长的特点，因而房地产行业对金融市场有着高度的依赖性.房地产项目的融资渠道和方式多种多样，企业应根据市场的环境要素、自身特点和需求以及市场规划拟定符合企业和开发项目发展战略的融资工作安排。融资方式即企业融资的渠道。是指经济主体获取资金的形式、手段、途径和渠道。根据不同的标准可以对融资方式进行不同的分类。按照融资过程中资金来源的不同方向可以把融资方式分为内源融资和外源融资。 1. 内源融资方式 1.1 留存收益

留存收益是企业在经营管理过程中所创造的，但由于企业经营发展的需要或由于法定的原因等，没有分配给所有者而留存在公司的盈利。是企业从历年实现的利润中提取或留存于企业的内部积累，它来源于企业内部的生产经营活动所实现的净利润，包括企业的盈余公积金和未分配利润两个部分。房地产公司的股利分配政策是左右未分配利润这部分数额的决定因素，不分配股利或者少分配股利是内源融资的一种常见手段。企业自身的资金积累能力是企业发展壮大的前提条件，只有先把内源融资做好，才能更好的拓展外源融资。房地产企业

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的多种外部融资方式均要求企业具有一定的自投资金比例，留存收益就是这部分自投资金的主要来源之一。 1.2 票据贴现

票据贴现是指资金的需求者，将自己手中未到期的商业票据、银行承兑票据或短期债券向银行或贴现公司要求变成现款，银行或贴现公司收进这些未到期的票据或短期债券，按票面金额扣除贴现日至到期日的利息后付给现款，到票据到期时再向出票人收款。当房地产开发企业有融资需求时可首先选择内部资产的变现，票据或债券的贴现是相对简单便捷的途径。房地产企业贴现票据的来源可能是多种途径的，可能是正常商品房销售收取的票据；还可以从集团内部关联单位获取票据，这样既能有效利用集团内不可动用的资金余额，也可以更好利用银行的杠杆作用，因为有些银行的承兑票据并不要求 100%的存入保证金。票据贴现作为房地产企业内源融资的一种方式，还具有不占用房地产行业专项额度的优势，期限短，变现快，是目前银行比较愿意接受的融资方式之一。

2.外源融资方式 2.1 开发贷款

房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。贷款原则上应采取抵押

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担保或借款人有处分权的国债、存单及备付信用证质押担保方式，担保能力不足部分可采取保证担保方式。房地产开发贷款目前还是我国房地产开发商所采取的最主要的融资方式。央行 121 号文件下发后银行贷款紧缩，现阶段很多小开发商很难取得开发贷款。但苦于没有更多的融资渠道，而且银行贷款的成本相对较低，财务杠杆作用大的银行开发贷款还是有着极大的诱惑。从商业银行的角度看，房地产信贷业务还是普遍被认为是优质资产，银行的贷款热情丝毫未减。

2.2 股票融资

股票融资是指资金不通过金融中介机构，借助股票这一载体直接从资金盈余部门流向资金短缺部门，资金供给者作为所有者（股东）享有对企业控制权的融资方式。这种控制权是一种综合权利，如参加股东大会，投票表决，参与公司重大决策，收取股息，分享红利等。它具有以下几个特点：（1）长期性。股权融资筹措的资金具有永久性，无到期日，不需归还。（2）不可逆性。企业采用股权融资不用还本,投资人要收回本金，需要借助于流通市场。（3）无负担性。股权融资没有固定的股利负担，股利的支付与否和支付多少可以视公司的经营需要而定。企业上市进行股票融资是国内很多房地产开发商梦寐以求的融资方式。但是，自2008 年以来，中国证监会基本上暂停了国内房地产企业的上市审批。欧美等国家的上市公司监管非常严格，监管成本很高，国内的中小企业很难承受，在欧美国家上市对于国内的房地产企业来说基本上是天方夜谭。目前，国内房地产企业比较有可能

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的上市地点是香港。目前国内房地产公司在香港上市的很多，赴港上市既能使房地产公司与国际资本市场接轨，也能增加企业的国际化色彩，提高企业的知名度，并提升企业自身的运营能力。

2.3 债券融资

债券融资是指项目主体按法定程序发行的、承诺按期向债券持有者支付利息和偿还本金的一种融资行为。债券融资与股票融资一样，同属于直接融资。债券融资有自己的特点：第一、债券融资在资金的使用期限上，与股权融资相比，相对较短，到期后需要还本付息。第二、债券融资具有可逆性。与股权融资相比，房地产开发企业采用债券融资方式获取的资金，到期后必须偿还本金，并且支付利息。第三、债券融资具有负担性。债券融资是房地产开发企业取得资金来源的方式之一，但该融资方式必须按时付利息，因而债券融资会形成企业财 务的固定负担。所以，对于我国中小型房地产企业来说，由于采用债券融资的方式要求的起点高、资产规模大、并且要求运营管理规范，中小企业采用此种融资方式是相对较难实现的。

2.4 融资租赁

融资租赁也称为金融租赁或购买性租赁。是指出租人根据承租人的请求及提供的物品规格，向供货商购买承租人所需的物品，并将物品出租给承租人使用，出租人在租赁期限内向承租人分期收取租金，在租赁期满前，物品的所有权属于出租人所有，承租人只拥有使用权。