物业项目负责人考试法律法规部分

业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。

一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。

1、公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上； 2、新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上； 3、住宅出售已满两年。

61.物业管理示范（四星）项目申报条件

物业管理示范（四星）项目：住宅小区、工业区建筑面积在5万平方米以上，别墅建筑面积在2万平方米以上，大厦建筑面积在2万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上，入住率或使用率达85%以上

62.物业管理示范（五星）项目申报条件

物业管理示范（五星）项目：住宅小区、工业区建筑面积在8万平方米以上，别墅建筑面积在2万平方米以上，大厦建筑面积在3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上，入住率或使用率达85%以上

63.物业管理示范项目考评程序

第九条 物业管理示范项目考评工作程序如下：

（一）申报：申报物业管理示范项目的物业服务企业将本办法第七条规定的材料报送至考评管理办公室。 （二）审核条件：考评管理办公室依照申报条件对参评项目进行审核。

（三）现场考评：考评管理办公室组织物业管理行业专家到项目现场对资料及档案管理、客服管理、设施设备维护管理、消防及公共秩序维护管理、环境及绿化管理等模块进行评分。

（四）公示：现场考评合格的项目在市住房城乡建设委及北京物协网站进行公示，接受社会监督，公示期为10天。公示期内，经查证属实，不符合申报条件的，取消参评资格。

（五）公开答辩：经现场考评合格的住宅（五星）项目应进行公开答辩。

（六）表彰通报：市住房城乡建设委对通过考评的物业管理示范项目颁发证书并表彰通报。

64.参评全国物业管理示范项目的条件 全国物业管理示范项目申报基本条件如下：

（1）参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全。住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上，别墅2万平方米以上，大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上，如住率或使用率达85%以上。 （2）取得“省（自治区、直辖市）级物业管理示范项目”称号一年以上。 （3）物业管理企业已建立各项管理规章制度。 （4）物业管理企业无重大责任事故

（5）未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。

65.对物业企业不按时将合同报送备案行为的处罚措施 责令限期改正，并可处1万元罚款

66.对物业企业擅自停止物业服务行为的处罚措施

根据违法情节和后果，确定了1万元、5万元、10万元三档不同的处罚标准

67.对物业企业不按规定交接的处罚措施

原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款

68.对物业企业拒不撤出物业管理区域行为的处罚措施

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。

69.对物业企业强行接管行为的处罚措施

新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任

九、《保安服务管理条例》（国务院令第564号） 70.如何保存保安服务中形成的监控影像资料、报警记录

保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存30日备查，保安从业单位和客户单位不得删改或者扩散

71.保安员在保安服务过程中的禁止行为

①限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人； ②扣押、没收他人证件、财物； ③阻碍依法执行公务；

④参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷； ⑤删改或者扩散保安服务中形成的监控影像资料、报警记录； ⑥侵犯个人隐私或者泄露在保安服务中获知的国家秘密、商业秘密以及客户单位明确要求保密的信息； ⑦违反法律、行政法规的其他行为。

十、《北京市消防条例》

72.住宅区的物业企业有哪些消防安全义务

第八条 每个生活小区都应当建立由社区志愿者和社区安全 保卫人员等组成的义务消防队，并开展定期演练 第十条 物业管理单位、社区居委会应当履行下列消防安全 职责：

（一） 按照街道办事处的统一部署和安排，做好辖区的消 防安全工作，维护辖区消防安全。 （二） 对居民住宅楼院的消防安全进行检查、巡逻，发现 和纠正消防违章行为。 （三） 负责住宅楼院消防设施、器材的配备、维护和保养， 确保完整好用。 （四） 组织建立义务消防队。

（五） 健全消防安全制度，完善消防安全档案。

（六） 制订居民防火公约，开展消防安全教育，定期向居 民家庭发放消防宣传材料，为辖区老、弱、病、残和孤寡老人提供消防安全服务。

（七） 辖区发生火灾，及时疏散周围群众，组织人员扑救 初期火灾。火灾扑灭后，应协助公安消防机构保护火灾现场，调查火灾原因，核查火灾损失。

73.高层建筑的管理使用人有哪些消防安全义务

74.人防工程和普通地下室的管理使用人有哪些消防安全义务 人防工程和普通地下室的管理使用人应当遵守下列消防安全规定： （一）维修消防设施时采取有效的替代措施； （二）不得生产、经营、储存易燃易爆危险品； （三）不得占用安全出口外的人员疏散场地；

（四）不得使用液化石油气； （五）不得变更规划使用功能。

十一、《北京市安全生产条例》、《北京市楼宇内生产经营单位安全生产规范（试行）》（京安监发[2009]34号） 75.物业企业承担何种安全生产管理职责 一）确认现场作业条件符合安全作业要求；

（二）确认作业人员的上岗资质、身体状况及配备的劳动防护用品符合安全作业要求； （三）就危险因素、作业安全要求和应急措施向作业人员详细说明；

（四）发现直接危及人身安全的紧急情况时，采取应急措施，停止作业或者撤出作业人员。

76.物业企业如何开展楼宇内的安全检查

物业单位应当定期开展安全检查，发现使用单位存在事故隐患的，应当书面告知使用单位，拒不整改的，物业单位可报告产权单位和相关行政管理部门。

77.物业企业如何应对事故隐患

物业单位应当定期开展安全检查，发现使用单位存在事故隐患的，应当书面告知使用单位，拒不整改的，物业单位可报告产权单位和相关行政管理部门。

十二、《北京市有限空间安全作业生产规范》（京安监发[2009]8号）、《关于进一步加强本市有限空间作业安全监管的意见》（京政办发[2010]19号）

78.物业管理区域内有限空间的种类

密闭设备：如船舱、贮罐、车载槽罐、反应塔（釜）、冷藏箱、压力容器、管道、烟道、锅炉等

地下有限空间：如地下管道、地下室、地下仓库、地下工程、暗沟、隧道、涵洞、地坑、废井、地窖、污水池（井）、沼气池、化粪池、下水道等

地上有限空间：如储藏室、酒糟池、发酵池、垃圾站、温室、冷库、粮仓、料仓等 79.物业管理区域内如何开展有限空间作业

各行政机关和企事业单位内部开展污水井、化粪池维修疏通等临时性有限空间作业时，不具备相应安全生产条件的，应委托环卫、排水等相关专业部门进行作业，并与承包单位签署安全协议，明确各自安全管理责任。不得将有限空间作业发包给不具备安全生产条件的单位或个人，一旦发生生产安全事故并给他人造成损害的，委托单位须承担连带赔偿责任。

80.物业企业将有限空间作业发包时应注意的事项

实施有限空间作业前，生产经营单位应严格执行“先检测、后作业”的原则，根据作业现场和周边环境情况，检测有限空间可能存在的危害因素。检测指标包括氧浓度值、易燃易爆物质（可燃性气体、爆炸性粉尘）浓度值、有毒气体浓度值等。未经检测，严禁作业人员进入有限空间。

81.物业企业在有限空间作业中的责任

一）建立、健全有限空间作业安全生产责任制，明确有限空间作业负责人、作业者、监护者职责

二）组织制定专项作业方案、安全作业操作规程、事故应急救援预案、安全技术措施等有限空间作业管理制度 三）保证有限空间作业的安全投入，提供符合要求的通风、检测、防护、照明等安全防护设施和个人防护用品 四）督促、检查本单位有限空间作业的安全生产工作，落实有限空间作业的各项安全要求 五）提供应急救援保障，做好应急救援工作 六）及时、如实报告生产安全事故

十三、《北京市禁止违法建设若干规定》（市人民政府令第228号）、《关于制止、报告物业管理区域内违法建设和违法经营行为的通知》（京建发〔2011〕186号） 82.在违法建设处理中，物业企业有哪些义务

任何单位或者个人都有遵守城市规划的义务，并有权对违法建设行为进行检举和控告

83.物业企业如何履行制止、报告违法建设的义务

各物业服务企业要在物业管理区域内进行全面排查，发现物业管理区域内违法建设和违法经营行为，特别是违法建筑内存在生产经营、出租、住人行为的，要及时予以劝阻和制止，并按照相关行政主管部门职责分工及时向规划、城管、工商等部门报告

十四、《北京市电梯安全监督管理办法》 84.在用电梯如何进行定期检验

电梯定期检验包括申请、受理、定期检验，出具定期检验报告和检验合格标志等程序

现场检验时，电梯受检单位及维修保养等相关单位应当安排相关的专业人员到现场配合检验，并向检验机构提供有关的技术资料：

1.设备档案（内容包括制造和安装单位验收时提供的资料）； 2.维修、保养记录、故障记录等；

3.电梯运行管理规章制度（如故障状态救援操作规程， 电梯钥匙使用保管制度等）。 4.符合规定的维护保养合同书。

检验检测机构应当安排符合规定要求的检验检测人员进行定期检验。电梯定期检验按照《电梯监督检验规程》等安全技术规范进行。

85.电梯使用单位的安全管理人员的职责 电梯安全管理人员职责

1、熟悉并执行电梯有关的国家政策、法规，结合本单位的实际情况，制定相应的管理方法，不断完善电梯的管理工作，检查和纠正电梯使用中的违章行为。 2、熟悉电梯的基本原理、性能、使用方法。

3、监督电梯作业人员认真执行电梯安全管理制度和安全操作规程。 4、编制电梯定期检查和维护保养计划，并监督执行。 5、负责按国家规定要求向政府部门申请定期监督检验。

6、根据单位职工培训制度，组织电梯作业人员参加政府部门举办的培训班和组织内部学习。 7、组织、督促、联系有关部门人员进行电梯事故隐患的整改。

8、负责组织电梯一般事故的调查分析，及时向政府部门报告电梯事故的情况。 9、负责建立、管理电梯技术档案和原始记录档案。 10、组织紧急救援演习

86.物业企业应当承担的电梯安全使用管理责任

包括常规管理、安全管理人员职责、故障排查、事故应急处置、配置电梯司机、依法进行定期检验以及电梯投入使用、停用和报废登记等相关规定。

87.物业企业如何应对电梯事故

1、严格做好“三落实、两有证、一检验、一预案、一档案”具体工作。

2、严格履行合同条款，按合同要求检查、监督维保单位落实各项工作，严格把关，做好各项预防、预控等措施。

3、电梯运行具有高度风险性，一旦发生事故，损失严重。物业服务公司要购买电梯责任保险，对解决责任赔偿有很大作用。物业服务公司对电梯作业人员要求持证上岗，加强对电梯作业人员的培训和考核，增强责任心。