睢宁项目调研报告 - 图文

睢宁项目前期市场分析报告

小结：睢宁05年以来人均GDP不断增长。整体来看，08年是一次阶段性的跳跃，由6701元增长到8317元，增长率达24.3%。增幅也由原来的06年的14%增长到24.3%；随后的09年增长至13678元，增长率相对08年又是一次飞跃。从09年初GDP数据来看，增长势头较强，预计将是睢宁人均生产总值的又一次跳跃。

宏观环境总结：

从总体上来说，睢宁县经济发展趋势较为看好，无论是宏观经济、区域性地区经济的发展，还是第一、二、三产业的协调发展。针对本项目而言，将存在以下的有利影响： ? 经济保持增长，且增幅较稳定，有利于房地产市场的稳步发展，改善房地产市场环境，

开放房地产市场交易。

? 城市居民人均收入增长速度较快，长期来看这对于引入住宅市场消费是一个有利的因

素。

第三部分 房地产市场分析

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睢宁项目前期市场分析报告

一、土地市场

2008-2010年土地供应 （表一）

地块编号 地块位臵 新市路南、J2008-13号 J2008-11号 原食品厂地块 中山北路北侧、徐宁路南侧 2008-5号 元府路北、西苑华庭小区西 人民西路2009-3号 J2008-9号 2009-4号 北、红叶农贸市场东 八一南路、濉河路西 樱花路东、新市东路以南、新城东路以北、西至徐宁路 天虹大道J2008-5号 2009-7号 东、人民东路南 元府东路北侧、生产公司、食品公司 2009-14号 天虹大道西、睢魏路东 八一路南、2009-13号 元府路北、濉河路东、小濉河西 商住 56141.2 40、70 2009.5.7 挂牌 商住 75064.1 40、70 2009.5.8 挂牌 南京瑞凯房地产开发有限公司 徐州飞翔臵业有限公司 无 无 商住 14787.6 40、70 商住 2500.9 40、70 2009.4.18 2009.5.4 挂牌 睢宁县金通投挂牌 资有限公司 睢宁县曼哈顿商业经营管理有限公司 无 无 商住 10000 40、70 商业 21123 40 商住 2947.9 40、70 2009.4.2 2009.4.22 2009.4.16 挂牌 睢宁原禾农产品市场有限公司 无 挂牌 住宅 1034.2 70 2009.4.2 挂牌 商住 10000.7 40、70 商住 6285.4 40、70 规划用途 规划用地面积（亩） 出让年限 出让日期 2009.2.18 2009.3.27 挂牌 出让方式 挂牌 竞得人 睢宁县豪盛房地产开发有限公司 徐州裕隆房地产开发有限公司 徐州亚彭房地产开发有限公司 江苏金典房地产开发有限公司 挂牌 徐州汇合臵业发展有限公司 无 无 无 无 竞得价 无

（表二）

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睢宁项目前期市场分析报告

规划用途 住宅

规划用地面积（亩） 31095.91

出让年限 70

出让日期 2009.8.24

2009-36号

文学路西、南环城河南侧 天虹大道

2009-47号

东、小沿河西、永学路

北

2009-52号

天虹大道东、永安路南侧

2009-9号

睢城镇天虹大道东

2010-8号

睢城镇新市街南、西环城河以

东

2010-11号 2010-3号

睢城镇新市街30号 睢宁县岚山镇泗八路西侧

2010-9号

县城八一西路39号

2010-13号 2010-1号

物资商城院内 睢河路西

商业 综合

173.2 403.2

40 50

商业

121

40

2010.4.21 2010.4.28 2010.4.29

徐州阳光美地

协议 协议

臵业有限公司建商业房 朱柏东

10.47 11.085

协议

胡洋

7.2116

住宅

150

70

商业

784

40

2010.3.19 2010.3.24

协议 协议

县舜大房地产开发有限公司

王振

0.868 63.737

商业

2137

40

商住

2911.54

40、70 2009.1

2.1 2010.3.19

协议 协议

徐州实成房地产开发有限公司建商住用房

郭延飞

245.898 98.624

商住

149577

40、70 2009.1

0.14

挂牌

徐州天虹联合臵业有限公司

无

商住

37698

40、70

2009.10.14

挂牌

商住

37022.35

40、70 2009.7

.31

挂牌 挂牌 出让方式

地块编号 2009-1号

地块位臵 人民路北

竞得人 睢宁县鸿通房地产开发有限

公司 江苏天豪房地产开发有限公

司 徐州天虹时代纺织有限公司建商住房

竞得价

无

无 无

（表三）

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睢宁项目前期市场分析报告

规划用途 商业 规划用地面积（亩） 493 出让年限 40 出让日期 2010.3.19 商住 374.41 40、70 2010.8.25 商住 571.46 40、70 2010.8.25 协议 协议 徐州亚彭房地产开发有限公司建商住房 2010-14号-2 原外贸公司 邢敏建商住房 41.482 27.178 出让方式 协议 地块编号 2010-10号 地块位臵 睢城镇人民东街北侧2号 竞得人 魏礼桥 竞得价 31.241 2010-14号-1 原外贸公司

1.土地的推出量

受次贷危机影响，睢宁2008年房产市场仅出让土地400亩；

2009年市场回暖，出让土地量开始急剧倍增，达到2000亩，这些土地将会在2010年或是2011年进入市场，届时睢宁房产市场竞争将会更加激烈；

2010年上半年实际出让土地810亩，受政策打压性影响，预计下半年的实际出让土地量会远远低于1500亩的土地预推量，意味着2011年的市场会少些火药味； 2.区域分布

从推出的土地看，大部分是分布在偏城西的区域（在红叶路以西），这些土地和项目地块相聚较近，在区位上，这些地块的位臵距县城中心比项目地块优势明显，是本项目强劲的竞争对手。但是从目前的市场均价上看，这些近城郊的价格要比项目所在地的开发区要高出约500元/平方（近城郊的均价约为2800元/平方，开发区的均价约为2300元/平方），所以本项目有很大的机会。

二、商品房市场

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