2014年上半年总结与展望之（三）市场篇

器，典型项目如泰禾北京院子，联排别墅报价在76000元/平米，参考其周边在售的联排别墅报价在62000-100000元/平米，项目定价合理，一期房源入市便热销18亿。

事实说明，市场需求不振的情况下，随行就市的价格策略才是王道，降价促销无疑能够增加项目达到理想去化的概率，而不促销，则难以在市场低迷、竞争激烈的环境中达成销售。

下半年市场展望：

一、“微刺激”将是常态，地方多样化“救市“手段和力度将加大

增加普通商品房供应，通过财税、货币政策继续保障合理的自住性消费需求，抑制投机、投资性需求仍将是中央调控房地产的主要方向。我们预计下半年中央政府的调控措施依然会在总体稳定、分类调控的原则下，通过市场自身的调整来化解市场本身的供求矛盾。当然中央政府不会任市场自由发展，舆论、限购、信贷、税收等手段预计会穿插于市场调整中，持续“微刺激“将是中央政府调控的策略。

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在土地出让收入、房地产税收减少的情况下，迫于财政压力，预计下半年地方政府根据中央“分类调控“ 原则，尤其是近期住建部再次重申了楼市调控的地方主导权之后，出台多样化的调整政策的可能性被加大，包括取消或调整限购政策、购房落户、公积金贷款政策、土地投放和房地产税收减免等，出台的进程将会加快、力度也将更大。

二、市场已经出现积极变化，地量之后地价的出现将预示企稳

尽管今年市场调整的原因是多方面的，我们也认为：更多是出于供求量价等市场自身内因所致。短期市场的回稳也就依赖于这些方面回归正常：需求积累到一定程度，价格调整到位。

1、当前成交量已到低点，未来数月房价将调整至低点

当前市场成交基本处于地量，需求继续大幅萎缩的空间也不大，诸多城市的新建商品住宅成交量也已与2012年甚至2013年成交最低值旗鼓相当。从“量”的调整来看，已经处于底部区域，但不是说量到了底部了就必须会上升了，可能会在底部区域“盘整”一段时间。

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只有出现了“地价”才有可能回升，很难说具体多少价格调整幅度才算是“地价”，我们认为：一、二线主要城市回落到2012年年底2013年年初的价位，可能会是相对的低价。而这个过程依然需要一定的时间，毕竟目前降价的项目、企业只是一部分，大多数企业还在“熬”，要等未来三季度一些新上市项目价格回调到位之后，市场才有可能出现“筑底成功”。

2、各线城市调整的深度和持续时长有差异

(1)在没有外力干预的情况下，一、二线城市调整期预计在今年年底、明年一季度结束。如果货币放松，则更短。一、二线城市对外来需求的吸附力较强，需求依然大量存在，城市市场基本面的发展趋势没有根本性变化。只是因为房价过高、购买能力受抑等因素延缓需求释放。以往的经验表明，调整期基本在6-12个月，最长不超过15个月。

(2)部分二、三线城市将会是中期调整，尤其是供求严重失衡的

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“问题城市”。三线城市多供求关系的问题，与政策关系不大。购房需求以本地自住需求为主，数量基本恒定，而巨大的土地出让量必然带来巨量的新增商品房供应，个别城市的土地消化周期远超警戒线。三线城市市场的调整不应该被短期结束，不经过一次充分的市场调整，只恐怕未来再调整的程度会更加剧烈。

三、下半年城市市场的回稳，更多取决于降价的力度和广度 从最近几月城市项目降价表现来看，近半数的降价并没有带来成交量的回升，究其原因主要是：多数项目和企业依然没有进入实质降价阶段，降价力度有限，多以特价房或者暗折的面目示人，购房者认为价格还没降到其心理价位或能够承受的价位，城市供求严重失衡以致市场对区域未来趋势继续看跌或者认为还有下跌可能，仍然保持观望。

还有更普遍的降价项目本身定位与市场需求不匹配，产品本身

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