2014年上半年总结与展望之（三）市场篇

化周期在12个月左右较为平衡，高于18个月市场呈现供过于求，低于6个月则供不应求。在市场成交低迷的情况下，5月底重点城市新建商品住宅库存量急剧攀升，济南、南京、沈阳、杭州、广州等城市库存同比增幅均超过40%，而青岛、长春、沈阳、长沙等城市的库存量均超1000万平方米，青岛更达2250万平方米。

与城市新建商品住宅库存量上升相伴随的则是库存消化周期普遍拉长，城市市场风险迅速加大。按城市能级来看，一线城市消化周期达11个月，同比上升53%，其中北京、深圳已经超出供求平衡区间警戒线。二线城市整体消化周期达12.7个月，同比上升40%，其中青岛、宁波、杭州、沈阳、福州等城市库存消化周期达20个月左右，青岛甚至高达35个月，呈现明显的供过于求，仅合肥表现为供不应求。

13

六、成交结构：中小户型产品仍是市场主力，别墅成交占比稳定

1、两房和三房产品仍是市场绝对主力，三房产品成交占比持续上升

2014年上半年，在楼市走势由升转降之际，十大重点城市各户型成交结构并未发生明显变化，两房和三房产品仍在市场中牢牢占据着主力位置。2014年上半年，十大重点城市二房与三房产品共成交29.68万套，占期内市场成交总量的78.3%，其中两房产品成交占比较2013年下半年有所回升，而三房产品成交占比较2013年下半年再度上升了0.5个百分点。三房产品成交占比的持续上升，一方面是得益于市场中的需求总量的稳定，但更主要的还是依赖于产品客群购买力的强势，以置换需求为主的三房消费者，对银行的依赖度相对较小，因此在信贷持续紧缩的大环境下，成交量跌幅也明显低于产品类型。

14

2、户型结构呈现小型化趋势，小两房、小三房成交占比上升

近年来国内房价的持续上涨，使得购房者压力快速增加，而在京沪穗深等房价较高的区域中心城市，这一现象更是尤为显著。为了满足居住功能需求，现下越来越多的购房者将目光转向小型化产品，60-90㎡面积段产品成交占比也因此逐步提升，2014年上半年，60-90㎡面积段产品成交占比达到40.1%，较去年同期增加3.8个百分点，其中80-90㎡面积段产品得益于小三房认可度的持续增加。上升幅度最大，较2013年上半年增加了1.7个百分点。

著

两房：70-80㎡面积段成交占比持续上升，京杭二市尤为显

15

2014年上半年，十大重点城市中70~80㎡面积段占比达到20%，较去年同期上升3个百分点，而80~100㎡面积段成交占比则出现了较为明显的回落。结合具体城市来看，2014年上半年，北京市70~80㎡两房产品成交占比较2013年上升13个百分点，达到28%，杭州市更是由7%增至37%，两房产品小型化显著。杭州市小户型产品成交占比的大幅上升，一方面是由于城市持续处于高位的房价，使得消费者更倾向于购买低总价的小户型产品，但另一方面更重要的还是源自于开发商推案结构的变化，在消化周期超过20个月区域环境下，小户型产品的低总价、快周转优势得到了更多开发商认可，2014年上半年，杭州市90㎡以下产品供应2.7万套，占全市供应总量的65.4%。

三房：80~90㎡面积段成交占比提升7%，杭州该面积段成

交占比翻番

2014年上半年，十大城市80-90㎡面积段的三房产品成交占比达到17%，而在2013年上半年，这一数值仅有10%，与二房产品相比，三房产品的小型化速度更快，这也在一定程度上反映出，在房价处于

16